住宅ローン借り換え諸費用や手数料について分かりやすく徹底解説!

住宅ローンの借り換えを検討するときに最も大事なのは、借り換える前と後の金利差です!

金利差が生じれば生じるほど、これからの長い返済期間において総返済額が変わってくるからです。

ただし、それだけで銀行を選んでしまうと失敗するかもしれません。

なぜなら、住宅ローンの借り換えには金利差以外に「借り換えにかかる手数料」を考慮する必要があるからです。

今回は、住宅ローンの借り換えにかかる手数料について説明していきます。

住宅ローンの借り換えは金利差だけでなく、手数料も比較するようにしましょう!

借り換え諸費用や手数料

住宅ローンの借り換えにかかる手数料とは、銀行の事務手数料であったり、司法書士などに依頼した時に発生する抵当権設定費用などのことを示します。

手数料の呼び方などは銀行によって違いが出ることもありますよ!
住宅ローンを借りた時の抵当権を、借り換え時の銀行から新規借入先の銀行に変更する必要があります。そのために、既存銀行の登記抹消と新規借入先の登記設定が必要になります。
抵当権とは
借りたときに、買った不動産に設定登記される担保権のことを言います。借りた人が、住宅ローンを返済できない場合に担保権を行使して、買主に代わって不動産を売ったりすることができる権利のことを言います。
登記の手続きは煩雑なので、専門家に依頼することが一般的です。ただし、中には自分でやってしまう人もいますよ!かけられる手間を考えて自分でやるのか、司法書士などに任せるか選びましょう!
自分で登記をすることも可能です。

借り換え諸費用や手数料の種類

住宅ローンの借り換え手数料には様々なものがありますが、大体下記を想定しておけば問題ないと思います。

  • 融資手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 印紙税
  • 登録免許税(抵当権設定)
  • 登録免許税(抵当権抹消)
  • 抵当権設定・抹消の司法書士報酬
結構たくさんあるんだね!この手数料をもって借り換え手数料の比較が必要になってきます!
融資手数料
銀行によっては”手数料”、”取引手数料”と銀行によって記載は様々です。各銀行によって額は異なり、払ったら終わりの費用です。
保証料
保証料とは、万が一借主が住宅ローンを返済できなかった場合に、信用保証会社が立て替えるものです。これがあるからと言って、返済義務はなくならないので注意が必要です。借主側からは意味がないとも思えてしまうので、保証料がゼロの銀行も多くなっています。一括で支払う場合や金利に上乗せするケースがあります。
団体信用生命保険料
団信保険料とも略称で呼ばれることがあります。借主がけがや病気、死亡、高度障害といった働けずローン返済ができないばあいに、支払った保険料で残った住宅ローン残債を返済してくれる保険です。多くの銀行で団信保険料は、金利に含まれていることが多い。
印紙税
不動産を購入した人なら、売買契約書に印紙が貼っているものを見たことがあると思いますが、ローンの契約書でも印紙は必要です。今回は従来の銀行から新しい銀行とのローン契約書が必要なので、その印紙代が改めて掛かります。
登録免許税(抵当権設定)
借り換え時には、法務局に登記が必要です。その際にかかるのが登録免許税です。借り換えの場合には、借り換え金額の0.4%が掛かります。
住宅ローンの新規借入時は、税制優遇で0.1%です。借り換えの場合には適用されません。
登録免許税(抵当権抹消)
抵当権を新規借入先の銀行にするにあたって、既存銀行の抵当権抹消が必要です。この抵当権抹消にかかる費用は、「不動産の数×1,000円」です。
戸建ての場合は、不動産の数が建物と土地別々のカウントとなります。そのため抵当権抹消費用は2,000円となります。
抵当権設定・抹消の司法書士報酬
抵当権の抹消や設定は、専門的な知識も必要ですので、司法書士などに依頼をするのが一般的です。司法書士に依頼をする場合の報酬費用が掛かります。

 

諸費用や手数料の相場はどれくらい?

はっきり言って諸費用や手数料の一律の相場を比較することは難しいですが、下記のような大まかな相場を把握しておきましょう!

詳細な諸費用や手数料相場は、都度銀行に確認するのがおススメです。

手数料の相場一覧
融資手数料の相場 手数料とは別の保証料の有無によって変動があります。保証料がない場合は「借入金額×2%」が一般的です。保証料がある場合は3万円(税抜き)が多いです。
保証料の相場 「一括払い」と「金利上乗せ」2パターンがあります。一括払いでは審査や銀行によって異なりますが「618,330円~2,164,410円※3,000万の場合」です。金利上乗せの場合は、0.2%が一般的な基準です。
団体信用生命保険料 多くの銀行では金利に含まれていることが一般的なので、特に基準は設けておりません。
印紙税 印紙税は、借り換えローンの金額によって異なります。多くの人が該当する1,000万円超~5,000万円以下の場合は、2万円です。5,000万円超~1億円以下は6万円。1億円超~5億円以下の場合は10万円となります。記載にない金額の方は、国税庁HPで確認してください。※新築時に該当する印紙税の軽減措置は借り換えでは該当しません。
登録免許税(抵当権抹消) 抵当権の抹消にかかる諸費用は、不動産の数×1,000円です。戸建ての場合は土地と建物別々のカウントなりますので2,000円です。
登録免許税(抵当権設定) 抵当権から借り換え前の銀行の名を外した後には、新規借入先の銀行の設定登記が必要になってきます。その抵当権設定に必要な金額は「借り換え金額×0.4%」が掛かります。
抵当権設定・抹消の司法書士費用 抵当権の申請手続きは煩雑なもので、司法書士に依頼をすることの方が多いです。したがって司法書士への報酬が必要となります。抵当権の設定と抹消セットで3万円でやってくれるところもありますが、10万円の所もあります。6,7万円前後を基準に考えておきましょう。
全ての手数料が発生すると200万以上に及ぶことも!どの手数料がかかってくるのか重要になってきますね!

手数料込みで借りられる住宅ローンはある?

住宅ローン借り換えにかかる手数料や諸費用を説明してきましたが、実際にかかってくる手数料はかなり高額になってきます。

普段の住宅ローンの返済に加えて、手数料の負担が一時的になると負担に感じられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

昔であれば、借り換え手数料は自己資金にて支払うことが一般的でしたが、最近のネット銀行は手数料や諸費用込みで借りられる銀行もあります。

手元に自己資金がないからとあきらめることが無いようにしましょう!

この後、手数料をおさえることに評判がある銀行を紹介します!最後まで記事を見てね!!

その他の諸費用や必要経費

借り換え選定に必要な諸費用や手数料を紹介しましたが、その他かかってくる費用がございます。

具体的には「住民票」「登記簿謄本」「印鑑証明書」が掛かってきます。

借り換え手数料が安い銀行

 

借り換え手数料が安い銀行
銀行名 借り入れ可能な諸費用
イオン銀行 取扱手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、借り換え時に発生する諸費用
じぶん銀行 印紙税、登録免許税、司法書士、事務手数料、火災保険料、地震保険料など※じぶん銀行は、価格com住宅ローン人気ランキングNo.1!
新生銀行 ―※特にありませんが、新生銀行は保証料や手数料が2017年オリコン調査No.1です。
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住宅ローン借り換えとは?そのメリットをわかりやすく説明します!

2018.07.07
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ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!