住宅ローン借り換えとは?そのメリットをわかりやすく説明します!

「最近、住宅ローンを借り換えようと思ってるんだよね〜だって今は低金利だし!」なんて周りの人から聞いた時に、あなたは住宅ローンの借り換えを検討した方が良いのか、しっかり把握しているでしょうか?

確かに住宅ローンの借り換えが有効な人には、総返済額であったり月々の返済額が少なくて済む可能性があります。

では、一体どんな人であれば住宅ローンの借り換えをした方が良いのでしょうか?

今回は住宅ローンの借り換えについてメリットを分かりやすく説明します。

住宅ローン借り換えとは

そもそも住宅ローンの借り換えとは、銀行から借りたお金を別の銀行からの借入に乗り換えることを言います。

借り換えを行う人の多くは、住宅ローンの総返済額を減らすことや月々の返済額を減らすメリットがあるために行います。

これより後で説明する住宅ローンの借り換え基準としては、「金利差、残りの返済期間、残りの返済額」があります。

住宅ローンの借り換えには、他にも借り換え時に発生する手数料も存在します。単純な金利差や返済額、残債だけではない点に注意が必要です!

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えで恩恵が受けられるメリットは下記が想定されます。

月々の返済額が減るメリット
借り換えで恩恵を受ける人の場合は、月々の返済額が減ることが考えられます。※返済期間が同じ条件で金利が下がる場合
返済完了までの総返済額が減るメリット
金利が下がって借り換えをする場合には、得する人は総返済額が下がります。
上記のメリットを受けられる人は、返済期間が同じ条件で金利が下がる場合を想定しています。
じゃあ住宅ローンの借り換えで、一体どれくらいの返済が下がるのかをシミュレーションしてみよう!説明は次でしていきますよ!

住宅ローンシミュレーション

住宅ローンの借り換えを検討する上で最も重要なのはシミュレーションです。

下記を住宅ローン残高シミュレーションの前提とします。

  • 2011年1月にフラット35を当時の最低金利2.41%で借り入れ
  • 2017年10月まで返済した残債額は2600万(端数は切り上げてます)
  • 残りの返済期間は、348ヶ月(29年)
  • ボーナス返済はなし
  • 返済方法は、元利均等
  • 借入後の住宅ローンは、変動金利で当初5年金利は0.5%で、その後20年のうち0.5%ずつ金利は上がり、残りの期間はさらに0.5%上がる想定です。
(A)現在のお借入ローン (B)お借り換え後のローン (B)-(A)差し引き
毎月の返済額 全期間103,909円 当初5年間 80,275円
6〜10年目 85,101円
11〜15年目 89,087円
16〜20年目 92,144円
21年目以降 94,185円
当初 -23,634円
ボーナス
年間返済額 全期間1,246,908円 当初5年間 963,300円
6〜10年目 1,021,212円
11〜15年目 1,069,044円
16〜20年目 1,105,728円
21年目以降 1,130,220円
当初 -283,608円
借入期間 29年 29年 0年
総返済額 36,160,427円 30,968,410円 -5,192,017円
総返済額の
利息分
10,160,427円 4,968,410円 -5,192,017円
利息割合 28.1% 16.1% -12.0%
諸費用 1,490,100円 199,000円 -1,291,100円
内、当初諸費用 90,400円 199,000円 108,600円
総支払額 37,650,527円 31,167,410円 -6,483,117円
お借り換えに必要な諸費用は下記条件で算出しております

  • 印紙税2万円
  • 登録免許税10.4万円
  • 抵当権設定の司法書士費用6万円
  • 抵当権抹消のための司法書士1.5万円
試算結果について

  • ※シミュレーションは仮のシミュレーションで試算した結果です。
  • ※試算結果はあくまで目安であり、借入可能額などを保証するものではありません。
  • ※実際の借入金利などの借入条件については、金融機関へご確認ください。
  • ※諸費用は上記の他に必要となる場合がございますので、ご確認ください。

タイミングはいつが最適?

借り換えに適したタイミングがいつなのかという疑問がありますが、基本的にはいつが適しているというものはありません。

中には未来の金利状況を予測して一番おいしい思いをしようとする人もいますが、先の見通しは誰にも分かりません。

上記を考えると、最も適しているタイミングは、借り換えで得になるのであれば、なるべく早く借り換えるのが最適なタイミングと言えます。

金利推移の補足として、昨今のフラット35の金利推移をご確認ください。昨今で言えば、低金利と言われる時代ですので、借り換えのタイミングとして有力なのが分かります。
得したいと思ったときが住宅ローンの借り換え時と心得よ!!!

借り換え時の手数料にも注意

借り換えで気にするべき手数料住宅ローンは金利差だけで選んではいけません。金利差が多ければ、そこまで気にする必要もないかもしれませんが、金利差以外に手数料がかかってくるからです。住宅ローンに必要な住宅ローンの借り換えは下記が挙げられます。

  • 事務手数料
  • 抵当権設定費用
  • 印紙税
  • 行政書士費用
  • 保証料
  • 全額繰上げ返済手数料

手数料は借入金額や銀行によってかなり異なります。

40万や60万程度で済む場合もあれば、もっとかかる場合もあります。

手数料に関する詳しい説明は下記記事をご確認ください。

住宅ローン借り換え諸費用や手数料について分かりやすく徹底解説!

2018年7月10日
金利差によって生じる返済額の方が重要ですが、馬鹿にはできない手数料の問題。金利差だけでなく、手数料も重要な銀行選定ポイントです。

住宅ローンで借り換えるべき金利差や条件ここまで住宅ローンを借り換えることについて説明をしてきましたが、果たして住宅ローンを借り換えるべき条件や金利差はどのようなものがあるでしょうか。ここで解説していきます。

ここが最も重要な住宅ローン借り換え条件のポイント!

最も有名な借り換え推奨なのが、「金利差1%以上」「返済残り期間10年以上」「ローンが残り1,000万以上」です。これに該当する方は今すぐ、借り換え相談をしてください。悪い話にはならない可能性が非常に高く、住宅ローン借り換えの恩恵を十分に受けられるはずです。

金利差1%未満でも恩恵はある!?

結論から言うと、金利差1%未満の場合でも借り換えの恩恵は受けられる可能性があります。

例えば、借入残高が2,000万円の場合では下記の条件であれば借り換えによる恩恵が発生する可能性があります。

残高2,000万,残り返済期間20年の場合
0.4%の金利差があれば、借り換えメリットの余地があります。
残高2,000万,残り返済期間15年の場合
0.5%の金利差があれば、借り換えメリットの余地があります。
借り換えの損益分岐点に近いシミュレーションなので、実際にそうなるかは借り換え銀行に相談してみましょう!
つまり、上記の金利差以上が見込めるのであれば、相談してみる価値アリ!!!ですね!
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不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!