「最近、住宅ローンを借り換えようと思ってるんだよね〜だって今は低金利だし！」なんて周りの人から聞いた時に、あなたは住宅ローンの借り換えを検討した方が良いのか、しっかり把握しているでしょうか？
確かに住宅ローンの借り換えが有効な人には、総返済額であったり月々の返済額が少なくて済む可能性があります。
では、一体どんな人であれば住宅ローンの借り換えをした方が良いのでしょうか？
今回は住宅ローンの借り換えについてメリットを分かりやすく説明します。
記事の目次
住宅ローン借り換えとは
そもそも住宅ローンの借り換えとは、銀行から借りたお金を別の銀行からの借入に乗り換えることを言います。
借り換えを行う人の多くは、住宅ローンの総返済額を減らすことや月々の返済額を減らすメリットがあるために行います。
これより後で説明する住宅ローンの借り換え基準としては、「金利差、残りの返済期間、残りの返済額」があります。
住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローンの借り換えで恩恵が受けられるメリットは下記が想定されます。
住宅ローンシミュレーション
住宅ローンの借り換えを検討する上で最も重要なのはシミュレーションです。
下記を住宅ローン残高シミュレーションの前提とします。
- 2011年1月にフラット35を当時の最低金利2.41%で借り入れ
- 2017年10月まで返済した残債額は2600万（端数は切り上げてます）
- 残りの返済期間は、348ヶ月(29年)
- ボーナス返済はなし
- 返済方法は、元利均等
- 借入後の住宅ローンは、変動金利で当初5年金利は0.5%で、その後20年のうち0.5%ずつ金利は上がり、残りの期間はさらに0.5％上がる想定です。
| （A）現在のお借入ローン | （B）お借り換え後のローン | （B）-（A）差し引き | |
|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 全期間103,909円 | 当初5年間 80,275円 6〜10年目 85,101円 11〜15年目 89,087円 16〜20年目 92,144円 21年目以降 94,185円 |
当初 -23,634円 |
| ボーナス | ー | ー | ー |
| 年間返済額 | 全期間1,246,908円 | 当初5年間 963,300円 6〜10年目 1,021,212円 11〜15年目 1,069,044円 16〜20年目 1,105,728円 21年目以降 1,130,220円 |
当初 -283,608円 |
| 借入期間 | 29年 | 29年 | 0年 |
| 総返済額 | 36,160,427円 | 30,968,410円 | -5,192,017円 |
| 総返済額の 利息分 |
10,160,427円 | 4,968,410円 | -5,192,017円 |
| 利息割合 | 28.1% | 16.1% | -12.0% |
| 諸費用 | 1,490,100円 | 199,000円 | -1,291,100円 |
| 内、当初諸費用 | 90,400円 | 199,000円 | 108,600円 |
| 総支払額 | 37,650,527円 | 31,167,410円 | -6,483,117円 |
- 印紙税2万円
- 登録免許税10.4万円
- 抵当権設定の司法書士費用6万円
- 抵当権抹消のための司法書士1.5万円
- ※シミュレーションは仮のシミュレーションで試算した結果です。
- ※試算結果はあくまで目安であり、借入可能額などを保証するものではありません。
- ※実際の借入金利などの借入条件については、金融機関へご確認ください。
- ※諸費用は上記の他に必要となる場合がございますので、ご確認ください。
タイミングはいつが最適？
借り換えに適したタイミングがいつなのかという疑問がありますが、基本的にはいつが適しているというものはありません。
中には未来の金利状況を予測して一番おいしい思いをしようとする人もいますが、先の見通しは誰にも分かりません。
上記を考えると、最も適しているタイミングは、借り換えで得になるのであれば、なるべく早く借り換えるのが最適なタイミングと言えます。
借り換え時の手数料にも注意
借り換えで気にするべき手数料住宅ローンは金利差だけで選んではいけません。金利差が多ければ、そこまで気にする必要もないかもしれませんが、金利差以外に手数料がかかってくるからです。住宅ローンに必要な住宅ローンの借り換えは下記が挙げられます。
- 事務手数料
- 抵当権設定費用
- 印紙税
- 行政書士費用
- 保証料
- 全額繰上げ返済手数料
手数料は借入金額や銀行によってかなり異なります。
40万や60万程度で済む場合もあれば、もっとかかる場合もあります。
手数料に関する詳しい説明は下記記事をご確認ください。
住宅ローンで借り換えるべき金利差や条件ここまで住宅ローンを借り換えることについて説明をしてきましたが、果たして住宅ローンを借り換えるべき条件や金利差はどのようなものがあるでしょうか。ここで解説していきます。
最も有名な借り換え推奨なのが、「金利差1％以上」「返済残り期間10年以上」「ローンが残り1,000万以上」です。これに該当する方は今すぐ、借り換え相談をしてください。悪い話にはならない可能性が非常に高く、住宅ローン借り換えの恩恵を十分に受けられるはずです。
金利差1％未満でも恩恵はある！？
結論から言うと、金利差1％未満の場合でも借り換えの恩恵は受けられる可能性があります。
例えば、借入残高が2,000万円の場合では下記の条件であれば借り換えによる恩恵が発生する可能性があります。
