住宅ローンの借り換えで、手数料も住宅ローンでまとめて借りることができたら家計的にも楽ですね。
基本的には、借り換えをしようとすると手数料が現金で必要です。
現金が用意し難いので借り換えはちょっと・・・と遠慮する人もいると思いますが、今回は借り換えにかかる手数料などの諸費用を含めて住宅ローンに組み込むことができる銀行を紹介していきます。
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記事の目次
借り換え手数料はどれくらいかかる？
そもそも借り換え手数料は、必要な費用項目が銀行ごとに変わってきます。また、銀行によって手数料が異なるので各銀行ごとに手数料を比較する必要があります。そうした借り換え手数料の金額の違いは、数十万から数百万の幅になります。
借り換えにかかる費用や金額相場は以下のようになっています。
| 融資手数料の相場 | 手数料とは別の保証料の有無によって変動があります。保証料がない場合は「借入金額×2％」が一般的です。保証料がある場合は3万円（税抜き）が多いです。 |
|---|---|
| 保証料の相場 | 「一括払い」と「金利上乗せ」2パターンがあります。一括払いでは審査や銀行によって異なりますが「618,330円～2,164,410円※3,000万の場合」です。金利上乗せの場合は、0.2％が一般的な基準です。 |
| 団体信用生命保険料 | 多くの銀行では金利に含まれていることが一般的なので、特に基準は設けておりません。 |
| 印紙税 | 印紙税は、借り換えローンの金額によって異なります。多くの人が該当する1,000万円超~5,000万円以下の場合は、2万円です。5,000万円超～1億円以下は6万円。1億円超～5億円以下の場合は10万円となります。記載にない金額の方は、国税庁HPで確認してください。※新築時に該当する印紙税の軽減措置は借り換えでは該当しません。 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 抵当権の抹消にかかる諸費用は、不動産の数×1,000円です。戸建ての場合は土地と建物別々のカウントなりますので2,000円です。 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 抵当権から借り換え前の銀行の名を外した後には、新規借入先の銀行の設定登記が必要になってきます。その抵当権設定に必要な金額は「借り換え金額×0.4％」が掛かります。 |
| 抵当権設定・抹消の司法書士費用 | 抵当権の申請手続きは煩雑なもので、司法書士に依頼をすることの方が多いです。したがって司法書士への報酬が必要となります。抵当権の設定と抹消セットで3万円でやってくれるところもありますが、10万円の所もあります。6,7万円前後を基準に考えておきましょう。 |
銀行ごとに費用で分かれるのは保証料や事務手数料が大半
借り換えにかかる費用の中で、銀行毎に分かれるのは保証料や事務手数料が大半を占めます。特に、銀行ごとに設定が変わる事務手数料は「借入金額×2％」程度になることが多く、費用の中でも大きなウエイトを占めます。
保証料は、返済が滞った場合に保証会社から銀行へ保証が行われるための費用です。保証料を払うことに返済者のメリットが感じられない性質をもつことから、最近では銀行側で負担するケースも多く、保証料が0円の銀行も出てきております。
その他に、今の借り入れをしている銀行に対して、一括返済手数料と言った費用が掛かる場合があることも注意が必要です。
借り換え諸費用をローンに上乗せする
先ほどから借り換え手数料や諸費用について説明しましたが、それら諸費用を現金で支払うのは非常に家計に負担があります。
そのため、「諸費用を借り換えの住宅ローンに含める（上乗せ）することができる」と借り換えの行動がしやすくなります。
果してそれができるのかどうかということが気になると思います。
答えは。。。
「借り換えにかかる諸費用を住宅ローンに組み込む（上乗せ）すること」は可能です。
ただし、借り換えの諸費用を住宅ローンに組み込むには注意が必要です。銀行によってどの諸費用までが借り換えに含められるかが違うことと、諸費用までを含めると借入金額が増えた分だけ与信枠に対する住宅ローン審査が厳しくなる可能性があります。
借り換え諸費用をローンに組み込むことができる銀行
借り換えにかかる諸費用を住宅ローンに組み込むことができる銀行は下記のとおりです。
各銀行が借り入れ可能な諸費用が、どれに含まれているかは下記を要チェック！！！
| 銀行名 | 借り入れ可能な諸費用 |
|---|---|
| イオン銀行 | 取扱手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、借り換え時に発生する諸費用
|
| 新生銀行 | ―※新生銀行は保証料や手数料が2017年オリコン調査No.1です。 トータルコストなら新生銀行！ |
ただし、満額借り入れできるかどうかは銀行の本審査まで気を抜かないこと！
確かに各銀行において、借り換え諸費用も含めて借入することはできるのですが、そこには注意が必要です。
なぜなら、諸費用も含めた上での借入希望額に対して、満額貸してくれるかどうかは銀行の本審査まで分からないということです。銀行側からの回答で9割までしか貸してくれない場合、現金が必要になってしまいます。
そのため、各銀行に本審査を行うまでは、実際に借り入れできるかは分からない！という意味において、気を抜いてはいけません。
借り換えで本当に安くなるの？という疑問は正しい
住宅ローンの借り換えを検討するにあたり「金利が下がって住宅ローンが減る！」という夢のような話がありますが、実際の所「本当に安くなるの？」という疑問を持たれた方は非常に正しいと思います。
なぜなら、借り換えで安くなるかどうかは下記の要素によって人によって異なるからです。
- 今の銀行の一括返済手数料
- 借り換えで低くなる金利の幅
- 借り換えをする銀行の諸費用（手数料）諸々
- 残りの返済期間や返済金額
上記ポイントによる状況次第では、借り換えは全くメリットがない可能性もあります！
住宅ローンの借り換えはうまくいけば家計に余裕を出すことが可能ですが、本当に安くなるかどうかは個々人の状況によりますので、非常に難しいところがあります。
借り換えで安くなるかで本当に必要なのはしっかりしたシミュレーション
今説明したように、住宅ローンの借り換えで返済が安くなることを実現できれば喜ばしいですが、実際の所本当に安くなるかは人によって異なります。そのため、住宅ローンの借り換えで最も重要なのは、「本当に安くなるかのしっかりしたシミュレーション」です。
ただ、銀行の本審査までいかないとメリットがないケースもあるため、1つ1つの銀行に問合せをした上で探していくのは非常に手間がかかります。そのため、借り換え相談に特化したサービスを上手に使うなど、住宅ローンの借り換えにはコツが必要です。
借り換え相談に特化したサービスなら「モゲチェック
」がおススメです。「モゲチェック」では借り換え相談に特化したサービスで、借り換えシミュレーションであったり本当に金利が安くなる銀行を探してくれる便利なサービスです。無料相談が可能なので、直接の銀行相談と借り換え相談に特化したモゲチェックをうまく利用しながら住宅ローン借り換えを進めていくのがおススメです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。住宅ローンの借り換え手数料にかかる費用感がわかったでしょうか。
そして、諸費用はそれなりに現金で必要になってくる場合には、諸費用込みで借り換えが可能な銀行を選ぶことをお勧めします。
借り換えで返済がお得になる場合は早期に動かれることをおすすめします。その時に、借り換えがお得な銀行を選ぶようにしましょう！
失敗しないためには、本当に借り換えで安くなるのかの精緻な診断が必要です。客観的に借り換えの診断を行いたいならモゲチェックがオススメです。モゲチェックなら自宅にいながら住宅ローンの3秒診断が可能です！
