期限はいつ?遺産分割協議で相続不動産を登記申請手続き方法や必要書類をわかりやすく説明します!

亡くなった人の遺産の中に、不動産がある場合には相続の手続きが必要です。

手続きを行い、故人の不動産所有名義を相続人に名義変更をしないと売却することができないなど、今後の不動産の取り扱いに支障が生じてしまう可能性があります。

今回は相続不動産を名義変更の登記をするまでの手続きについてご説明します。

不動産を売却するためには、故人の名義では行うことができません。そうならないように早めに準備を進めておきましょう。

登記を行う期限はいつ?

相続した不動産の名義変更の期限はいつまでに行わなければならないのかと思う人もいるのではないでしょうか。

人によっては意外な回答かもしれませんが、相続した不動産の名義変更の明確な期限はありません。そのため、例えば5年前に亡くなった父の不動産の名義変更を今から行うことも可能です。

ただし、名義変更を後延ばしにすると下記のようなデメリットが発生します。

  • 当時元気だった相続人が、今は認知症で判断能力が欠ける人になってしまい、手続きが煩雑に。
  • 時間が立って、他の相続人と連絡が取れなくなってしまい手続きが止まってしまった。
  • 時間が経ち、当時の相続人がなくなり、相続関係者が増えてしまい、調整が難航してしまった。

面倒だからと先延ばしをしてまうと、結果手続きが面倒になってしまう可能性があります。そのため、早めの手続きを行うことをお勧めします。

相続税の申告は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に行う必要があります。名義変更との違いをしっかり把握しておきましょう!

登記をするまでの流れ

具体的に相続をすると言っても登記をするまでの流れを把握しておく必要があります。下記の内容をおおまかに把握しておきましょう。

  1. 相続方法や名義人を決める遺産分割協議を行う
  2. 法務局に登記申請を行う
  3. 登記識別情報の発行
まずは、相続不動産を相続人の中で誰がどのように相続するのかを決める必要があります。実際の登記はそれからです。それでは、各手続きの流れを見ていきましょう。
名義変更は、自身で行うことができますが手続きが煩雑で労力を使う事になるでしょう。場合によっては専門家(司法書士や土地家屋調査士、不動産会社)などに依頼することも検討しましょう。

ステップ1:相続方法や名義人を決める遺産分割協議を行う

亡くなった故人が遺言書を残している時で相続人がその内容に問題なければ、原則として遺言書通りに相続を行います。ただし、遺言書がない時には、各相続人間で相続方法を決める必要があります。

遺言書があれば、このステップは無視して問題ありません。ステップ2を見ていきましょう。

不動産の名義変更を行うためには、相続人全員が話し合いをする必要があります。その話し合いは、「誰の名義にするのか」「どのように相続するか」と言った事に及びます。

この上記の話し合いを行うことを遺産分割協議と言います。この遺産分割協議には、相続不動産以外を含めた故人が残した遺産全てを含めて協議を行う必要があります。

そして、この遺産分割協議内容を踏まえた遺産分割協議書を作成する必要があります。

この遺産分割協議書は、名義変更を行う所有権移転登記申請に必要な書類の一つです。

ステップ2:法務局に登記申請を行う

故人の不動産の名義変更を行うためには、その相続する不動産を管轄する法務局に登記申請書を提出する必要があります。

相続する不動産の管轄となる法務局の場所がわからない場合は下記のリンクより探してみましょう。

→全国の法務局の所在地探しはこちら

そして、法務局で名義変更を行うための登記には必要書類があります。必要書類については下記を参考にしてください。もし、不安な場合で、自身だけで登記を行うのであれば事前に法務局に相談することも検討しましょう。

不動産相続で、所有権移転登記申請で必要な書類例

  • 登記申請書
  • 亡くなった人の戸籍謄本など(出生から死亡までの全て)
  • 亡くなった人の戸籍の附表、または住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票の写し、印鑑証明書
  • 委任状(代理人申請の場合)
  • 遺産分割協議書など
遺産分割協議をせず、法定相続分通りもしくは、遺言書通り、単独の相続である場合には、遺産分割協議書が不要となる場合もあります。
登記申請書について
登記申請書は、法務局のホームページに登記申請書の雛形がワードなどで公開されています。未記入部分にワープロで書き込むこともできますので活用しましょう。
そして、必要書類を取りまとめたら法務局で申請を行います。その時に、費用として固定資産評価額の0.4%を登録免許税として支払う事になる点に注意しましょう!

ステップ3:登記識別情報の発行

ステップ2までで、登記が完了すると、所有者となる相続人に対して従来の権利証に当たる登記識別情報が発行されます。登記識別情報は、12桁の英数字からなる番号です。

従来は登記が完了すると登記済証が交付されました。登記済証がいわゆる「権利証」となりますが、今は登記済証ではなく、登記識別情報が発行されます。

 

登記識別情報が発行されたら、厳重に管理するようにしましょう!

これまでで、登記をする方法が以上になります。ここからは登記にまつわるよくある疑問を紹介してきます。

登記にまつわる、よくある質問

住宅ローンが残っている場合はどうなる?

よくある質問として、住宅ローンが残っている場合はどうなるかがあります。

多くのケースでは住宅ローンを申し込む場合には、「団体信用生命保険(通称:団信)」に加入している人がほとんどでしょう。

その団信に加入している場合には、ローンの契約者が死亡した際に保険金でローンが完済できるような仕組みになっています。

保険でローンを完済した後に、名義変更登記と合わせて金融機関に設定されている抵当権を抹消する手続きをしましょう。

結論
団信加入の場合は保険でローンを完済。その後、名義変更登記をしましょう。その際に金融機関が設定した抵当権の抹消手続きも忘れずに!

相続人の中に行方不明者や認知症など判断能力に欠ける人がいる場合はどうなる?

遺産分割協議は相続人全てで行う必要があります。そのため、相続人がかけた状況での相続は向こうです。

つまり相続人の中に行方不明者や判断能力に欠ける人がいる場合には、注意が必要です。具体的な方法は下記が挙げられます。

行方不明者がいる場合
不在者財産管理人の選任が必要です。家庭裁判所に不在者財産管理人を申し立て、許可を得られたら不在者財産管理人が遺産分割協議に参加することが可能です。不在者財産管理人に資格は必要ありませんが、各調整を必要する能力が求められるので、弁護士などに依頼する方が良いでしょう。
判断能力に欠ける場合
相続人の中に判断能力が欠ける場合、成年後見人を選任する必要が発生します。成年後見人は、判断能力が欠ける人のサポートを行います。判断能力が欠ける人の例は、認知症や精神障害、知的障害などで判断能力が不十分な人です。

やっぱり自分で行う登記の手続きは大変!?

以上で相続不動産の名義変更を行うための登記の手続きについて紹介しましたが、いかがでしょうか。簡単に見えた方は注意が必要です。

実際にやってみると、名義変更の手続きは煩雑で大変な労力を必要とします。では、実際にどういったことが大変に感じるのかを見ていきましょう。

  • 平日に休みを取って、役所に行くのが大変だった
  • 戸籍謄本の筆跡や古い文字が読めず苦労した
  • 必要な兄弟の委任状がなかなか取得できなかった
  • 疎遠となった兄弟間の話し合いがうまくいかなかった
  • 出生から死亡までの戸籍謄本取得が大変だった

数ある相続手続きの中でも、不動産の名義変更手続きは最も大変な部類です。そのため弁護士など専門家に依頼を行う方が結果として手間をなくすことができるでしょう。

不動産会社の中には、相続に関する売却サポートを行っている会社があります。相続した不動産を売却したいと考えている方は、早めに不動産会社に相談するのも良いでしょう。

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2017年12月28日

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!