土地や家など相続不動産の遺産分割する3つの方法

相続財産というと、預貯金や株券、そして不動産をイメージするかと思います。

預貯金や株券は比較的相続人に対して平等に分けることがしやすいですが、その中でも相続された不動産の分割は難しい分類となります。なぜなら家や土地などを平等に切って分けることはできないからです。

今回は、相続不動産を遺産分割する方法について説明します。

相続不動産の分割方法

分割方法①:何となく選択されてしまう共有という方法

冒頭で説明したように、不動産は平等に切って分けてしまうことはできません。

ただし、相続人それぞれの相続割合に応じ、共有して持つことを登記するが可能です。つまり複数人が一つの不動産を所有している所有権割合のことです。

共有にしてしまえば、切り分けることができない相続不動産をそれぞれに配分することが可能になるため、何となく共有という方法を選ばれてしまうことが多いようです。

例えば、親の土地を子2人が共有不動産として所有した場合、それぞれが持つ共有持分は2分の1ずつということになります。

ただし、共有の方法はトラブルの元

何となく選ばれやすい共有という方法ですが、この共有という方法はトラブルを引き起こす原因となりやすいです。

よくある共有トラブル①
共有不動産の売却は、相続人全員の同意が必要です。誰か相続人のうち1人が売却をしたいと思っても、他の相続人全員の同意がないと売却できません。
よくある共有トラブル②
相続不動産の共有を行った後に、共有者の1人が亡くなると、その共有者の持分で相続が発生して、関係者がどんどん増えてきてしまいます。関係者が増えてくると使用権であったり、各調整がつきづらいトラブルになってしまいます。

共有を行ってしまうと、トラブルになりやすくなってしまいます。そのため、現金化が必要で売却したいと思っても、なかなか売却活動がうまくいかなかったりします。

売れないあなたの共有持分不動産を売却する7つの方法

そして、売却する際には一般の不動産会社では調整がつかないケースがあります。

そのため、専門的な不動産会社に依頼することを検討しましょう

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分割方法②:代償分割

相続した不動産を分割する方法の一つ選択として、代償分割という方法があります。

代償分割は、1人(あるいは複数人)が不動産を取得する代わりに、他の相続者にそれ相応の金額を渡すことです。

ただし、不動産を代償分割する場合には、ある程度渡すことができる金額が必要になるため資金が不足している場合には難しい場合もあります。

代償分割とは
代償分割とは、複数人いる相続人のうち1人が、不動産を取得する代わりに取得した不動産相応の代償金を支払うという方法です。

分割方法③:(推奨)換価分割

先ほどの分割方法で「共有」や「代償分割」したくない!という方には換価分割という方法があります。

換価分割とは
換価分割とは、相続不動産を第三者に売却して、現金化を行うことです。そして売却で得た現金を相続関係者に分け合うことです。
換価分割の注意点

換価分割には売却に伴って、譲渡所得(売却益)が発生します。そのため売却益は譲渡所得税や住民税の課税対象になり、かつ仲介手数料や登記費用など諸費用がかかります。その売却にかかる諸費用負担について、精算方法や負担方法などは事前に決めておいて方が良いでしょう。

なお、マイホームの売却である譲渡所得には、3,000万円までなら課税されない「居住用財産の3000万円特別控除」が適用できる場合があります。

ただし、この適用を受けるためには相続人が住んでいることなどの要件を満たした場合にのみ受けることができます。

居住用財産(マイホーム)の3000万円特別控除の適用要件

  • 居住用財産(マイホーム)の譲渡であること。なお以前に住んでいた家屋などは、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 売却した年の前年、前々年に、居住用財産の特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地について特別な控除や、他の特例(軽減税率控除除く)の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など、特別な関係にある人への譲渡でないこと

引用元:国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」

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2017.12.28

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!