土地を売却するときに離婚協議や私道、共有名義の問題など様々な問題から解放されて、いよいよ土地を売却しようと意気揚々と売却活動をしたものの思うように成果が出ないなんてこともよくある話です。
そのときにモチベーションを落としてもう売るのを止めようかなと思う前にちょっと改めてなぜ売れないのか。どうすれば売れるのかということを改めて考えてみてください。
そこにほんのちょっとしたきっかけで売れなかった土地が売れることもあると思いますよ！
記事の目次
土地を高く売ることが難しい理由
さあ土地を売ろうと地元の不動産会社に依頼をしたところ、待てど暮らせどよい売却活動の報告もなく、不動産会社に対して募るいら立ち。でもなぜあなたの土地は売れないのでしょうか。それはやっぱり表面には表れないこんな理由があるのではないでしょうか。
- 土地の敷地と道路に接道しておらず建て替えができない
- 長年放置していたために雑草が生い茂っている
- 何も管理ができておらず、ゴミが投棄されている
- 土地の境界など曖昧なままで販売している
- 市場価格より高くだしてしまっている
上記のような原因にあてはまったまま、売却活動をしてたら少し改めて考えてみるとよいと思います。
ここで上記のような項目に当てはまる人がいれば下記の説明を見ていただき、対処法など改めて見ていただきたいと思います。
確認ポイント①自分の土地の価格とポテンシャルを改めて考える
誰しもが自分の土地を高く売りたいとは思うもの、だけどそれを分かった上で売却活動をしているでしょうか？
もし、分かった上で土地の価格を高く打っているのであれば長い時間をかけて買い手を見つければよいので良いと思います。ただ、もし土地の市場価格を分かっていないようであればそれは注意が必要です。
土地の市場価格を知るには
土地の市場価格を知るにはどうすればよいでしょうか？それは実際に「不動産会社に土地の査定を依頼する」もしくは国土交通省が公表している「路線価」をもとに算出する方法があります。すでに売却活動を始めている人には「不動産会社に土地の無料の不動産一括査定サイトで依頼」をお奨めします。
なぜ不動産会社に土地の一括査定をするのか
なぜ売却活動をすでにしているのに、改めて不動産会社に土地の一括査定をするのがよいのか？と不思議に思う人もいるかもしれません。なぜお奨めするのか。それは土地のポテンシャルを改めて再認識する必要があることと土地活用の提案ができる不動産会社なのかどうかということがあげられます。
不動産会社はどこに依頼しても同じではありません。集客網も違ければ土地活用に対するノウハウもバラバラとなります。ある不動産会社に依頼すれば有効となる土地活用の提案ができるかもしれません。
売却活動に困っている今だからこそ客観的に複数の不動産会社に土地の査定を依頼してみてほしいのです。もしかするとそこにあなたの土地が売れない解決の糸口があるとおもいます。
不動産の一括査定サイト利用で400万円も査定価格が違う？！
不動産を売却するときに、不動産査定をお願いするときは1社ではなく複数社の不動産会社に依頼してみることをオススメします！
なぜなら、不動産会社によって査定価格が大きく異なるからです。査定価格が異なる理由は、該当エリアの近隣相場をどれだけ把握しているかが不動産会社によって違うからです。
実際に不動産一括査定サイトを利用してみると、低い査定価格を出した不動産会社と高い査定価格を出した不動産会社の査定価格に400万円も違うことがあります！
400万円も査定価格が違い、400万円も高く売却できるのでは、家計のライフプランが全く異なります。少しでも高く売りたいのであれば無料の不動産一括査定オススメサイトを利用しましょう！
確認ポイント②：土地を売る面積が広すぎないか
土地というのはやはり広ければ所有感があって嬉しいものという感覚があるのは当然のことです。ただし、必ずしも広い土地が喜ばれる訳ではないのが土地を売るときの注意点です。
意外と知らない平均土地所有面積のこと
土地の面積は広いだけでは売れません。人によって必要な土地の面積はそれぞれです。ここでは下記の国土交通省のデータを見てみましょう。
「平成２５年土地基本調査総合報告書」（国土交通省）を加工して作成
どうでしょうか？お持ちの土地は広すぎたりしていないでしょうか。もし、広すぎたら下記のような方法を検討してはどうでしょうか。
狭小住宅なら２０坪でも家は建つ
今までの話から土地が広すぎてはいないかということを確認してきましたが、人によっては狭い土地でも戸建住宅を建てることもあります。
その狭い土地で建てる家のことを狭小住宅と言いますが、驚くことに２０坪以下でも戸建は建ってしまいます。その狭小住宅は都心部に多いですが、そんなに珍しいことではありません。
どうでしょうか、土地が必ずしも広ければ良いわけではないことがわかるのではないでしょうか。では、一体自分の持っている土地を売却する時に土地が広すぎた場合はどうすれば良いのでしょうか。
その答えには次の説明を見ていただければと存じます。
土地が広すぎたときに検討する分筆という方法
土地が広すぎたときに試してみる方法としては、土地を分筆を検討してみてもよいかもしれません。土地を2つなど分けて売ることで買主さんが見つかるかもしれません。少し検討をしてみるとよいのではないでしょうか。もし、迷ったら不動産会社に確認してみるとよいかもしれません。
高く売るためには土地の管理状況の確認
売却活動をしているのに、一向に検討している買主の動きが見えない！なんてこともあるかもしれません。でもちょっと待ってください！不動産会社の報告にはでてこないが購入検討者が実は土地を見に来ているかもしれません。土地を買いたい人の心理として、実際に土地を見に行きたい！なんて思って実際に足を運んでいることはあるのではないでしょうか。
確認ポイント③：管理がされていない土地をみてマイナスイメージを持ってしまったら
やはり、管理されていない土地で草が生い茂っていたり管理がされていないことでタバコなど投棄されていたら実際に土地を見に来た買い手はどう思うでしょうか？少なからずプラスのイメージはもたないですよね？そうならないようにできることなら土地を管理するというモチベーションを持ったほうが良いと思います。
最近はやりの土地ステージング
ホームステージングという言葉を聞いたことがあるでしょうか？家を売却する時の多くは、部屋の退去を行ってから掃除を行うというものですが、最近の傾向ではホームステージングをした方が、早く高く売れるという話も出てきています。
ホームステージングの話について詳細を知りたい方は下記を確認してください。
そのホームステージングと同様に、早く高く土地を売るために土地のステージングという手法も少しずつ普及し始めています。どんな手法かというと、「立入禁止ロープの設置」「雑草駆除」「防草シート」「売却中看板の設置」をしっかりと行うものです。
やはり、購入検討者が売却土地を見に来た時に雑草が生い茂っていて、販売しているかどうかも怪しいような土地の管理体制であるとせっかく売れる土地であったとしても、時間がかかってしまったりする可能性もあります。
そのため、あなたの売却する土地がしっかり整備された、購入検討者に良い印象を与えるようになっているかを確認する必要があるでしょう。
確認ポイント④：売れにくい土地かどうか
突然ですが、土地は同じものは一つとしてない唯一無二のものです。そのため、同じような土地であっても評価が違ってくることはあります。
それはつまり、中には売れにくい土地もあるということです。それは一体どういうことでしょうか？
土地が接道していないために再建築不可
突然ですが、原則的には土地は道路に面している必要があります。何か家事などあった時には消防車など必要車両が通れるようになっている方が望ましいのは、わかると思います。
つまり、土地は接道していないと生活する上、もしくはいざという時に不具合が生じる可能性があります。
具体的な必要は法律で定められており、原則幅員４メートル以上の道路に２メートル以上、道路に接していなければなりません。その接していない条件の場合ですと、再建築不可の土地としてなってしまうため、売れない土地になってしまう可能性があります。
＊再建築不可の土地については下記に説明をしておりますので、まだ詳細がわからない人は下記を参考にしてください。
傾斜地である
傾斜地の土地を売却する場合には、購入者からすると注意が必要です。ケースバイケースですが、傾斜地の場合には定められた地盤補強をする必要があるので通常の工事費に加えてプラスアルファの費用がかかる場合があります。
また、一方で眺めが良い印象は持ちますが、もう一方で宅地造成に費用がかかる場合があります。
四角い整地ではない
四角いよく見る土地の形で売却すれば特に問題はないですが、場合によっては土地が三角になっている場合があります。その土地に家を建てる場合には、デッドスペースが土地に多くなってしまうので毛嫌いされてしまう可能性もあります。
そのため、四角い整地ではない場合には売却活動が苦労する場合もあります。
そのため、こういった土地をスムーズに売却するには工夫やアイデアが必要です。このケースの場合には、同じ影響手法がとられがちな大手不動産仲介会社が良い売却をするには難しいかもしれません。
境界が曖昧な土地を売るのは買う人にとって敷居が高いもの
土地を買うことを検討している人にとっては、土地の境界は確定されているものだと思って土地を探している人は多いです。
その買う人がいざ購入を検討するときに境界線が曖昧なままであることを知ったらどう思うでしょうか。少し尻込みしてしまうのではないでしょうか。だからこそ土地の境界など権利関係については明瞭にしておくことをおすすめします。
そんなこと自分にとっては難しいという人はいるかもしれませんが、意外に不動産会社はその点において協力的な会社も多いです。
なので、もしこんなこと相談しづらいと思っている人こそ不動産会社に相談してみると多いでしょう。不動産会社によって対応できる範囲は違うのでいくつかの不動産会社にきいてみるとよいでしょう。
まとめ
以上が希望通りに土地が売れないときに確認するポイントでした。いかがでしょうか。いろいろ原因や対処法をお伝えしましたが、一人で悩まずに不動産会社にも相談してみてください。また不動産会社の対応や相談してくれる範囲は営業マンや会社によってまちまちです。どうかいくつかの不動産会社に話を聞いてみてください。
