今持っている自己所有のマンションを売却して、新しいマンションに買い替えを検討する人もいるのではないでしょうか。
その場合、住みながら売却することは可能なのか、住宅ローンはどうなるのか、次の新しいマンションはいつ頃探せば良いのかわからないのではないでしょうか。
今回は今のマンションを売却して新しいマンションに買い替える時の注意点をご説明します！
記事の目次
マンション買替のタイミングや時期は？
マンションの買い替えに適したタイミングはいつだと思いみますか？住宅ローンを返し終えた後や子供が独立した後などでしょうか？
結論としては、買い替えに適したタイミングはありません。理由としては、個々の家庭によって財政状況も違えば家族構成も違います。さらに住宅ローンの残債も違ってきますので、一概に共通して言えることはありません。
ただ、参考程度で買主の立場に立った場合に推奨できるタイミングをご説明します。
タイミング①：築10年以内に売却して買い替え
一つのタイミングとしては、築10年以内に売却して買い替えするのをタイミングの一つとしてお勧めします。
築10年以内の理由としては、「中古の購入希望者が多い」「購入者の住宅ローンの目処が立ちやすい」ことが考えられます。
まず「中古の購入希望者が多い」のは、1度でも中古マンション購入を検討してスーモなどで物件を探した方であれば分かるのですが、たくさんある物件の中で検索条件を絞ります。
その中で築年数を設定することができるのですが、築３、5年以内の物件はそう多くないのですが築10年以内であれば、ぐっと検索結果に表示される物件数が多くなります。
つまり中古の住宅を探す上であれば、築10年以内は新しい方だと言えるのです。そこで購入希望者が検索条件として比較的新しい10年以内の中古住宅を探すことがあるので、購入希望者が集まりやすいのが、築10年以内ということなのです。
そして「購入者の住宅ローンの目処が立ちやすい」のは、築10年以内ですと土地ではなく、建物の価値も銀行からすると担保価値があると判断されやすいので、住宅ローンの審査が比較的通りやすいということがあります。
銀行は住宅ローンをする際に、その対象となる不動産に担保価値がどれくらいなのかを査定するわけなので、そうすると築年数が浅い物件の方が必然的に担保価値が上がり、住宅ローンの審査が通りやすいという特徴があります。
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マンション買い替え時のローンは？
あなたが所有している不動産に関しては、多くの人が住宅ローンを利用していると思います。そして買い替えを検討している人の多くは住宅ローンが残ったまま買い替えを検討しているケースが多いです。
その場合に、住宅ローンの残債があったとしても買い替えはすることができるのでしょうか？
答えは、住宅ローンの残債があったとしても次のマンションに買い替えは可能です。
ただし、売却した分の金額で住宅ローンの残債ができるかどうか次第でその後の対応が変わってきます。
売却しても残債が残らない場合
今の所有しているマンションを売却した場合に、住宅ローンの残債が残っていない場合は特に注意する必要はありません。
次のマンションなどを購入するのに、残された返済はないわけなので、次に住むマンションを気兼ねなく探していただければと存じます。
売却しても残債が残ってしまう場合
もし、新しいマンションに買い替える時に売却金を返済しても住宅ローンが残ってしまう場合には注意が必要です。
売却金でも住宅ローンが残ってしまう場合には、残りの残債を返済する義務があります。その返済方法は「現預貯金」もしくは「買い替えローン」を利用することになります。
現金や預貯金などで残債を返済することは容易にイメージできますが、「買い替えローン」は住宅ローンの残債と次のマンション購入に必要な住宅ローンを含めた融資をしてくれるものです。
ただし、住宅ローンの残債がある場合の買い替えは、借入額が増えるので毎月の返済額が増えることにはなるので、それも含めた住宅ローンの借入額を考慮する必要がある点に注意が必要です。
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マンション買い替えのメリット
マンションの買い替えをするときのメリットはどういうものがあるでしょうか。ここでは買い替えをする人のメリットを説明します。
先ほど説明した築10年以内を一つの買い替えタイミングとしてお伝えしましたが、裏を返せば築10年以内で買い替えをする人が少なくないということです。
それは、マンション買い替えのメリットにもつながります。
マンション買い替えをする人が感じている最大のメリットは、その時々の「家族構成」や「ライフスタイル」に合わせたマンションを選ぶことができるということです。
具体的には、子供が独立して広すぎる部屋を狭くして住みやすくできる場合や逆に子供人数に合わせて間取りが多い部屋に買い替えることなどが該当します。
さらに近所トラブルにも柔軟に対応することができます。多くの永住派の人にとっては、近所付き合いは延々と続くことになります。つまり一度住んだ場合には近所の人とは嫌でも付き合い続けなければなりません。
それに対して買い替えをする人は、近所付き合いをリセットすることができますので、永住派よりはストレスなく住むことができると思います。
マンション買い替えのデメリット
デメリット①：費用がかかる
一方で、マンション買い替えにはデメリットがあります。それは、費用がかかるということです。
一般的に買い替えにはいろいろな費用がかかります。引越し費用に始まり、売買をする際の諸費用（仲介手数料や登記費用など）、さらに住宅ローンを借り換えることになるので、住宅ローン関連の諸費用もかかってきます。
そのため、永住派の人よりはそういった費用がかかるということが考えられるでしょうか。
デメリット②：労力がかかる
1度でも家を探したことのある人はわかると思いますが、一つの家を購入するにはそれなりに労力を必要とします。それは、売却活動中の労力であったり、購入物件を探す労力であったり、契約準備や契約時の労力が当たります。
そして、買い替えは売却と購入の二つのステージがありますので、ただ購入するよりは単純に2倍の労力が必要だと言えるでしょう！
マンション買い替えよくある失敗
マンション買い替えは、ほぼ同時期に売却と購入をスムーズに行うことが必要となります。そのため、難しい判断を迫られたり売却に焦ったりして、失敗することもあります。
ここでは、そんなよくある失敗例を紹介します。
よくある失敗：早く新居に住みたいがために、売却価格を下げたら希望条件の新居が見つからない
夫婦二人で住む１LDKを子供が生まれたため、２LDKの広いお部屋の住み替えをしようと思ったケースです。
二人は子供のために今より広い部屋に住むために、１LDKの部屋を売却することになりました。住宅ローンの残債は残っているため、売却が決まってから新居を探すことになります。
ところが、希望価格を出したとしても一向に売れる気配はありません。３ヶ月が過ぎるのに、内見希望者は二組程度です。そのため、申し込みの意思を示す人は現れません。
不安に思っていたところ、仲介会社から価格を下げませんか？との申し出が。その申し出が価格の2割を下げる打診だったのですが、それはさすがに下げすぎなため、半分折れた形で1割価格の値引きをすることにしました。
そうすると少しずつ内見が入るようになってきましたが、それでも申し込みが入りません。そうして半年が経つと、もう少し安くすれば売れるのではないかと思い始めたところ、再度の仲介会社から値引きの申し出がありました。
その頃には早く売りたいという気持ちに変わってきたために、当初より約2割値下げをすることにしました。
そうするとようやく申し込みが入って無事に売却することになりました。
そして、ようやく購入する物件を探してみるのですが、いざ探してみると売却価格を当初より2割安く売却をしてしまったために、購入する物件の予算が合わなくなってしまい、結局のところ賃貸に落ち着くことになりました。
原因は売却に焦りが生じたことで失敗
買い替えには、緻密で厳格な計画が必要です。そのため、この失敗例に見るところの焦って売却価格を2割下げたところが失敗の原因に思います。
今回の例では、2割の価格を下げてしまいました。そうしてしまうと次の購入物件の予算に影響が出るばかりか、売却物件の住宅ローン返済が減ってしまったりと良いことはありません。
自分の中で売却価格と購入価格の折り合いをつけて、長い目で売却活動をすることがおすすめとなります。
買い替えで売れない場合どうする？
買い替えをするときに売却活動を行ってもうまく売れないことがあります。そのときにどうすれば良いのかポイントを説明してきます。
ポイント①：売却物件を魅力に見せるホームステージングを利用する
最近はやりの手法ですが、売却物件を魅力的に魅せて、通常より高く早く売るためのホームステージングが徐々に流行ってきております。
もし、あなたが新築物件のモデルルームを見たことがあればイメージはつきやすいですが、モデルルームのように入居後のイメージがつきやすいように売却物件をモデルルーム化することをホームステージングと言います。
ホームステージングは、退去しないと出来ないイメージがありますが、入居中でもできるのがホームステージングです。ホームステージングについては、下記の記事で紹介しましたので、参考にしてください。
そして、仲介会社に相談をするとホームステージングを行ってくれる会社もあります。代表的な会社は下記の２社です。
- 【野村の仲介+(プラス)】不動産売却ノムコムの評判・評価でホームステージングの説明
- 【住友不動産販売】全国直営仲介No1:不動産売却の評判でホームステージングの説明
ポイント②：他の仲介会社に依頼をしてみる
不動産売却は不思議なもので、仲介会社にどんなにお願いをしても売却が決まらないこともあるのですが仲介会社を変更すると売却があっという間に決まることがあります。
それは決して今の仲介会社が必ずしも怠慢になっているわけではありませんが、流行り仲介会社によって売却戦略も違ければ、購入希望者の顧客リストも違うということ、さらに集客力が違ってくるからと言えるでしょう。
もし、あなたの物件の売却活動がうまくいかない場合には、一つの方法として仲介会社を変更を検討するのをお勧めいたします。もし仲介会社をどこにしたらよいかが分からなければ、無料の不動産一括査定オススメサイト
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1度に複数の仲介会社の無料査定を行えますので、売却活動が促進されます。
