5年ルールと125%ルールで変動金利は怖くない?そのメリットとデメリットを解説

変動金利を借りる場合、多くのケースでは元利均等返済を選択することになると思います。

元利均等返済とは
元利均等返済とは、月々支払う住宅ローン返済額が一定となる返済方法です。別に元金均等返済の返済方法があるものの、借り入れ当初の月々返済額が大きいため返済計画が難しいため、ほとんど選ばれることはありません。

そして、元利均等返済を選んだ場合の多くは「5年ルール」と「125%ルール」が採用されることになります。この制度は、変動金利で金利が上がった場合でも、いきなりの返済負担がかからないようにするための制度です。

変動金利の金利見直しで金利が上昇しても、月々の返済負担が増しすぎないように上限を設けるというものです!これにはメリットとデメリットがあるようですよ!

今回はその5年ルールと125%ルールの制度についてメリット、メリットを解説します。

変動金利を選択した場合でも「5年ルール」と「125%ルール」を適用しない住宅ローンの金利商品もあります。

5年ルールとは

変動金利の金利見直しは原則として年に2回行われます。

ただし変動金利の金利が上昇した場合でも、急激な月々の返済負担が起こらないように「5年間は返済額を変えないのが5年ルール」です。

つまり5年ルールによって、半年ごとの金利見直しで変動金利の金利上昇が起きても、月々の返済額は5年間変わらない!というものです!

例えば月々の住宅ローン返済額が8万円の場合で、変動金利の金利上昇が行われても5年間は、月々の返済額が8万円で据え置きとなります。

返済額が変わらない5年ルールだと、金利上昇はどこに行く?

金利が上昇しても月々の返済額負担が変わらない「5年ルール」ですが、ではその金利上昇分は一体どこへ行くのでしょうか?

その答えは、元利均等返済の返済内訳にあります。

金利上昇すると利息の返済割合が増加

5年ルールだと月々の返済額が変わりませんが、その分は返済額の元金と利息の負担割合を変えることになります。

例えば、金利上昇前の月々返済額が8万円の場合で内訳が元金5万円と利息が3万円だとします。

その場合、たとえ変動金利の金利が上昇しても5年ルールが適用で返済額は8万円のままとなりますが、元金が4万円利息が4万円といったように返済額の元金と利息の割合が変わっていきます。

これによって元金の返済割合が減ることで、返済計画が変わります。

125%ルールとは

125%ルールとは、変動金利の金利上昇時でも直前の返済額の125%までしか増額しないと言うルールです。

例えば毎月の返済額が8万円ならば、どんなに変動金利の金利が上がったとしても次の5年間の返済額は、8万円の125%に当たる10万円が月々の返済額上限となるのが125%ルールとなります。

125%ルールの意図

変動金利の金利上昇面で返済額がどんどん増えて返済が滞ることがないよう5年間で段階的に引き上げていくことになります。

5年ルールと125%ルールのメリット

5年ルールのメリット

5年ルールメリット①:金利上昇でも毎月の返済がすぐに上がらない

5年ルールは、変動金利の金利上昇局面においても毎月の返済額が急激に上がらないと言うメリットがあります。

変動金利を住宅ローンで選択した場合、やはり1番怖いのは金利の上昇局面です。金利上昇した時に、いきなり返済額が増えて、家計の負担が増し、月々の住宅ローンの返済が滞ってしまわないようにすることができます。

5年ルールで返済額が変わる事はありません。もし金利の上昇局面においても5年ルールの適用される間に、家計の見直しやその時に借り換えを行うといったことで、変動金利のリスクが回避できます。

5年ルールメリット②:家計や住宅ローンの借換で早期見直し

5年ルールが適用されたといえど、目に見えづらいところで住宅ローンの負担が増すことになります。

その負担を放っておくことなく、家計や住宅ローン借換で返済計画を見直す猶予期間がもらえるのが5年ルールです。半年ごとに見直される金利を注視しておくことで、家計が火の車になる前に住宅ローンを見直すことが可能となるのが5年ルールのメリットです。

125%ルールのメリット

125%ルールのメリット:返済不能となるリスクに限りがある

125%ルールのメリットは、月々の返済額の上がる上限が125%と決まっていますので、住宅ローンの返済不能となるリスクに限りがあります。あらかじめ125%ルールを知っておくことで変動金利の上昇リスクに備えることができます。

5年ルールと125%ルールのデメリット

5年ルールと125%のデメリット

デメリット①:目に見えづらい返済負担増

5年ルールと125%のルールで月々の返済額が変わらないとは言え、増えた金利上昇分の負担は失くなりません。

それはどこに行くかというと、最終返済日に一括で支払わなければならなかったり、月々の返済額内訳の利息割合が増えているだけとなります。そのため、目には見えづらい負担が増えていると言えます。

デメリット②:最終返済日の負担

5年ルールと125%ルールのデメリットの特徴として、5年ルールと125%ルールで増えた利息分など、最終返済の時期に未払いの元利金がある場合は最終返済日の返済額にそれが加算され一括返済することになります。

5年ルールと125%ルールで制限を設けられて、行き場を失った利息分は無くなる訳ではなく、結局支払うことになります。増えた利息分などは支払いが後ろ倒しになっただけですので、注意が必要と言えます。

5年ルールと125%ルールが怖いなら、その時々で借換を検討

5年ルールと125%ルールは、返済が滞らないように配慮をしてくれるルールである一方、金利上昇分の利息返済負担は無くなる訳ではありません。

どんどん変動金利の金利上昇が増えるは怖いことですが、必ずその時に検討して欲しいのが住宅ローンの借換です。

住宅ローンの借換を行うことで変動金利上昇分を抑えることができたりします。

確かに変動金利の金利上昇リスクがはありますが、その時々で安い住宅ローン金利の銀行を選んでいきたいですね!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!