正しい土地の売却価格相場や高く売るために必要な知識!

正しい土地の売却価格相場や高く売るために必要な知識!!

土地の売却を考えていらっしゃる方は、先祖代々の土地を相続で譲り受けたり、購入したまま手付かずになってしまっていることが多いと思います。

また、土地を持っている場合で、いざ実際に自分の家を建てようと思って見ても、なかなか進まず放置されたままであるということがあるのではないでしょうか。

土地は隣地や周り近所にも考慮しながら立てる必要があったりと、売却するだけでなく、購入する人にとっても調整が必要で不動産取引から見ても大変です。

なので、売却するにあたっては、売却する土地の詳細を知っておく必要があります。さらに土地は、一つとして同じ条件はないので、定価は存在しませんので売却する人にとっても少しでも高く売るために必要な知識を養っていきましょう。

土地を売却するには、正しい知識が必要です。戸建やマンションとは違う特徴などを抑えて売却戦略を建てられるようにしましょう!

土地の売却価格の相場の出し方を知りましょう

まず土地の売却すると決めたのであれば、ここの土地はいくらぐらいの価格なのかの目安を立てる必要があります。

全く知らないでも土地の価格を知るには、自分で納得した上で売却活動を進めて行きたい人は、マンション程難しくなく価格相場を知ることもできます。

そうではなく、不動産会社に確認したい場合には、いくつかの不動産仲介会社に無料でできる一括査定を行って相場感覚を身につけましょう。

では自分でお持ちの土地の売却価格相場を知りたい場合には、路線価という言葉をしっかり学びましょう。

自分で相場を知るには、路線価から算出できる方法を知りましょう!

土地の価格査定をする上で参考になる路線価とは。

路線価とは、実際にお持ちの土地が道路(路線)に面する宅地1平方メートル当たりの土地評価額を定めたものです。

毎年国税庁が発表されており、税務上において相続や贈与された時の課税価格を決める上で使用されるものです。

この国税庁が発表されている路線価は、不動産会社だけではなく一般の人も見ることができるので誰でも土地評価額の目安を知ることができます。

ただし路線価は実際の土地取引の指標となる公示地価の約80%となっている点に注意するほうが良いです。公示地価がある場合には、そちらのほうが精度が高い可能性がありますが、ピンポイントでお持ちの土地の公示地価が必ずしも出ているわけではありませんので、今回は路線価を参考に説明します。

路線価からだけでは実勢価格の8割程度であることが多いです。査定価格の根拠として路線価を説明されたとしても、実際はもっと高く売れる可能性があります。注意しましょう!!

土地の価格査定で使われる路線価の使い方

路線価から売却したい土地の価格を知るためには、まず国税上が運営している「財産評価基準書HP」を閲覧します。そこでお持ちの土地が存在するエリアを選び路線価図を表示させていきます。具体的に詳細なエリアを指定すると下記のような路線価図が表示されます。路線価

ここでお持ちの土地が前面道路に付された路線価格から土地を算出することができます。
実際に図を見てみましょう。見てみると 160Dと言った数字とアルファベットが記載されています。アルファベットは借地権の割合を示すので、一旦は忘れて160の数字にフォーカスしましょう。

この160という数値は1平方メートルあたりの単価を千円単位で表示されていることになります。つまりもしお持ちの土地が100平方メートルで路線価が160の場合は下記のようになります。

路線価計算式
 160,000円/㎡ × 100㎡ = 16,000,000円
さらに路線価というのは、一般的な取引価格の公示価格の80%となっていますので、一つ前で算出した16,000,000円を0.8で割り戻します。
公示価格計算式
 16,000,000円 ÷ 0.8 = 20,000,000円
ここではじき出された価格がお持ちの土地の目安となる売却価格となります。ただし今回のケースでは純粋に土地だけの評価をしていますが、実際の土地の売却ではそれだけでは計れない不動産ならではの事情によって金額に上下があります。

路線価からだけでは実勢価格の8割程度であることが多いです。査定価格の根拠として路線価を説明されたとしても、実際はもっと高く売れる可能性があります。注意しましょう!!

土地売却の消費税について

これは売却をする人にとって知っておくべきことですが、土地を売却するには消費税は非課税となっています。

それはなぜか。土地の基本的な考え方としては、消費されるものではなく資本が移転するものであるからだと考えられます。それは財の消費につながるものではないということだからでしょうか。

土地売却をする場合には、非課税であるということを理解しましょう!

土地の売却価格が低く査定されてしまう要因とは

先ほどは土地の広さに限った純粋な価格相場を算出しましたが、すべての土地に価格査定が当てはまるわけではありません。例えば、お持ちの土地が道路に面していなくて、再建築不可となってしまっている土地であったり、解体されていない古家がついてしまったりすると先ほど算出した価格よりは土地の価格が下がってしまうことが往々にしてあります。では一体どうすればお持ちの土地を高く売ることができると言えるでしょうか。

土地を高く売るためには、色々な不動産会社の企画力(プロデュース)を見てみましょう

では一体持っている土地をどうすれば高く売ることができるのでしょうか。それは各不動産会社の企画力によって変動する可能性があることを説明します。

企画力とはどういうことかと言うと、一概に土地を売却するときには単純ではない複雑な要因も絡んでいることがあります。

メリットになる要因であればそれは受け入れれば良いことですが、価格査定に影響するデメリットもあります。

例えば、土地が道路に面していなくて新しく家を立てることができない再建築不可となっている土地があるとします。

その土地を売ろうとする再建築不可という不動産としてのデメリットがあるので広さと路線価以上に売却価格は下がる傾向があります。

では再建築不可といった価格査定にデメリットがある土地は価格が下がってしまうことを泣き寝入りしてしまうしかないのでしょうか?

不動産会社が土地の付加価値提案をできるかがポイント

土地のデメリットは一般的には査定価格が下がります。ただし、そのデメリットを解消して売却価格を高く売ることができる可能性はあります。それは不動産会社及び営業マンの売却土地に対する企画力の違いによります。

例えば隣地と調整を行い、持っている土地面積を広げることで土地を販売する付加価値をつけてあげることや再建築不可の土地であれば接道するための土地を購入してしまうなどデメリットの解消もそうですが、もともと持っている土地の付加価値を高めるということができます。

ただし、それを行うには不動産会社の企画力が必要であり、不動産会社によってあなたの土地を高く売るための対応方法が違ってきます。

いろいろな制約がある土地を売却するには、高く売るためのアイデアが必要!不動産会社のノウハウ次第で高く売ることも可能です。

では土地を売る上で不動産会社の企画力を知るためにはどうすれば良いのか

今までの説明で土地を売却する上では、土地の付加価値を上げるための不動産会社の企画力が必要であることを説明しました。では、一体どうやって不動産会社の企画力を見比べていけば良いのでしょうか。

それは、シンプルな話ですがたくさんの不動産会社に話を聞くことが重要です。不動産会社によって企画力が違うのであればどうやって土地を高く売っていけば良いのか実際に不動産会社に価格査定を依頼することが良いと思います。

複数の不動産会社に価格査定依頼をすることができる無料の一括査定

今までの説明を踏まえると土地の売却活動を進めるために行うことは、複数の不動産会社に土地の売却査定依頼を行うことが実際の売却活動の第一歩となります。その売却活動を行うためにたくさんの不動産会社へ接触することができる「無料の一括査定」をオススメします。

無料の一括査定とは?

複数の不動産会社への無料の一括査定とは、インターネット上で複数の不動産会社に見積もり依頼を行い机上査定を行うことです。一括査定を行うことで効率的に土地売却の効率的な活動を行うことができます。

ただし、土地の査定価格の根拠は確認するべき。

土地の価格査定は大幅には変動しないとケースが多いと思います。

だからこそ少しでも高く売るためには、お付き合いする不動産会社を見極める必要があります。そのために、土地の価格が高い場合には、理由などを積極的に不動産会社に確認していきましょう。

もし、そこに明確な根拠や提案があればその不動産会社は企画力があり、信頼できる可能性があります。土地の取引にはそれなりに時間がかかります。だからこそ信頼できる不動産会社をしっかり選びましょう。

どこの不動産会社が高く売る企画力を持っているかは、複数の不動産会社に話を聞くことには始まりません。

早い売却活動が土地を高く売るための秘訣である理由

今までの説明で不動産会社のプロデュース力によって土地の売却価格が変わる可能性は説明しました。しかし、それ以外にも土地を高く売るためにポイントがあります。それは、土地の売却活動は早めのほうが良いということです。

なぜ早めの売却活動が高く売るポイントの秘訣になるのか。

土地の価格を相場価格ではなく、それ以上に売りたいと思う方もいるかもしれません。

相場価格より高く土地を売るのはそれなりに大変なことです。相場価格より高く売るということは、相場価格より高く買ってもいいという人がいるということです。

果たしてそういった人がいるかどうかについては、ケースとしては少数ですがいます。

例えば、不動産会社が他の土地と一体開発を行うために隣地も含めた土地が必要なので高く売るケースや広い家を建てるために隣地が必要と言った少し特殊なケースが考えられます。

そういった買い手候補を見つけるためには一体どうしたら良いのでしょうか。

土地の高い買い手を探すには運や縁が必要!?

こう言っては元も子もないですが、高く買ってくれる買い手を見つけるには、運であったり縁も必要となります。相場より高く買ってくれる買い手を見つけるのはそう簡単ではありませんから、運も縁も必要ということです。

では一体どうすれば運や縁を掴み取ることができるかというと、そういった買い手を見つけるためにアンテナを張って売却活動をするということです。

それはつまり、買い手との接触機会を増やすために早く土地の売却情報を市場に出し、できるだけ複数の不動産会社に売却活動を行うということです。それができれば相場価格より高く買ってくれる買い手が少しでも見つけられる可能性があります。そのためには複数の不動産会社に売却活動を依頼してみるもが第一歩だと思います。

高く売るためには、良い購入者が見つかる運も必要です。その人を逃すことのないよう早めに売却活動を行っていきましょう!

 

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【野村の仲介+(プラス)】不動産売却ノムコムの口コミや評判

2017.12.28

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!