売却を依頼する媒介契約って?みんなはどの媒介契約?基礎知識や実態調査

不動産を売却しようと思ったら、不動産会社に売却を依頼することになります。そのときに不動産会社と締結する必要があるのが媒介契約です。ただし、不動産会社と締結する媒介契約には種類があります。

あなたの不動産を売却するときに必要な媒介契約はどの種類を選べばよいのでしょうか?そのときに適切な媒介契約を選べるように今回は学んでいきましょう。

あなたの家を売るためには媒介契約を不動産会社と締結する必要があります。どの媒介契約を選べば良いのかしっかり学びましょう!

媒介契約とは

媒介契約とは宅地建物取引業法で定められた、不動産会社に売買の仲介を依頼する際に締結する契約となります。媒介契約には種類があり、それぞれ依頼主と不動産会社に対してそれぞれの権利や義務が生じることになります。

また、不動産会社は、契約を締結したらなるべく早くに契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

なぜ媒介契約を結ぶの?

媒介契約とはなんのためにあるのでしょうか?それはあなたが不動産を売却する時や新しく買うときにポイントがあります。あなたが不動産を売却するときに、あなたの不動産を購入してくれる人を自身の力で探すことができるでしょうか?

もし、自力で探すことができ、契約も問題なく締結することができるのであれば問題はないですが、多くの人は自分で買い手を探すことはできないと思います。

そのときに不動産会社に新しい買い手を探してもらうための活動を依頼することが媒介契約となります。

あなたの不動産を売却するために必要な契約なんですね!

3種類ある媒介契約

不動産売買における媒介契約には3種類あります。ここではそれぞれの媒介契約の種類について説明します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社らと同時に契約を結ぶことができます。つまりあなたの不動産売却活動をするにあたって、複数の不動産会社に活動を依頼することができることとなります。

複数の不動産会社に依頼ができるということは、買主と不動産会社における権利や義務の関係は比較的希薄であることも理解しておく必要があります。

後の媒介契約の違いを比較の説明部分で確認してください。一例をあげると媒介契約を不動産会社に依頼するのですから、売却活動の進捗を売主に報告する義務はないので、各社の営業姿勢によって報告頻度は変わってくることとなります。

いろいろな不動産会社に依頼することができますよ!ただし、その分不動産会社の売却活動の責任は軽くなります。

専任媒介契約

次に出てくるのが専任媒介契約です。専任媒介契約は一般媒介契約と違い、売却活動をお願いする不動産会社は1社と決まっております。そして、専任媒介契約の期間は3ヶ月以内となっており、それ以降の活動は契約しなおすことになります。

さらに売却活動の報告は2週間に1回以上行うことが定められております。そして売却を行うにあたっては不動産業社の流通ネットワークである指定流通機構に登録することも義務付けられております。

専属専任媒介契約

最後に専属専任媒介契約ですが、専任媒介契約と同様に締結中は不動産会社は1社にしかお願いできません。ただ、業務報告は1週間に1回以上となっております。

専任媒介契約との違いは、自己発見取引ができないようになっております。

媒介契約の違いを比較

3種の媒介契約の違いを表にまとめましたので下記にて比較をしてください。

専属専任契約専任媒介契約一般媒介契約

他者への重ねての仲介依頼 × ×
自分で探し出した相手と直接契約をすること ×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の制限はないが、行政の指導としては3ヶ月以内
*指定流通機構への登録 媒介契約の締結から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法令上の制限はない。
業務状況の報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の制限はない。
*指定流通機構
不動産業界全体の流通ネットワークです。ここに売り出す物件を登録することで不動産回社に売り出し物件があることを告知することができます。不動産会社にあっという間に認知させることができますので、それぞれの不動産会社が抱えている購入検討顧客に早く露出することができます。
多くの不動産会社の売却活動の第一歩として指定流通機構に登録されることが多いですよ!一般媒介契約では登録義務はないですが、多くの不動産会社は登録すると考えられます!また、業者間では指定流通機構のことをレインズと呼ぶこともあります。

媒介契約の手数料とは

媒介契約における手数料とは、通称でいうと仲介手数料のことです。これは売買契約が成立した場合に不動産会社が依頼主から受け取ることができる報酬です。

報酬の金額は上限が決められており、下記の計算式で求められる上限以内で支払うことになります。

仲介手数料の上限額の計算式
仲介手数料の上限=売買価格×3%+6万円+消費税(売買金額が400万円超の場合)

媒介契約の解約や解除について

例えば専任媒介契約中に、やっぱり他社に売却を依頼したいということがあると思います。その時に契約期間中の途中であっても解約や解除はすることはできるでしょうか。

もちろん仲介会社との同意こそあれば解約や解除ができると思いますが、その場合に違約金などの話が出る場合があります。

例えば、1社にしかお願いできないはずの媒介契約において、こっそり他社に売却活動をお願いしてしまった場合は損害賠償請求をされる可能性があります。

逆に、不動産会社の義務(報告を怠る、指定流通機構の登録)がなされていない場合には、損害賠償請求をできることもあります。

大事なのは、1度契約を行ったのに途中などで解約や解除を行う場合には、誠意を持って理由を伝えて不動産会社との合意を得るようにしましょう!

特別な事情や相手の不動産会社に不満があるなど、契約の解除が必要な場合にははっきりと誠意を持って理由を伝えましょう!

媒介と仲介の違いについて

媒介と仲介は、不動産取引においてどちらも使用される言葉ですが、どちらも売主と買主の間に入って取引を推進するという意味では同じ意味となります。

あえて違いを言えば、売却取引の方では媒介を使用するということです。どちらも同じ意味として理解して問題ないと思います。

媒介契約はどれが良い?

3種類の媒介契約を説明しましたが、どの媒介契約が一番望ましいでしょうか?そこにはそれぞれメリットとデメリットがあります。

特性に応じて、使い分けられるようにしましょう!

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に依頼ができることです!そしてそのメリットによる恩恵は不動産会社間における競争意欲が活発になることで早期売却につながる可能性が高いことです。

一方でデメリットは、他社にも任せていることで逆に積極的に動いてくれない複数の不動産会社とのやりとりをしなければならない、ということが考えられます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは1社に任せることで不動産会社が積極的に活動することが多いです。1社だけに任せるということは、それだけ成約のチャンスですから必死になるということです。その他、一般媒介契約とは異なり、報告が義務付けられることと不動産業者間における指定流通機構の登録が義務付けられます。

さらにメリットとして、昨今は専任媒介契約の場合で任せてくれる代わりに、売却活動中のサービスが受けられる可能性があります。

特に大手の場合には、土地であれば草刈りをしてくれたり、部屋を掃除するサービスも中にはあったりします。専任媒介契約を行うことで受けられるサービスは各社によってバラバラですので、確認しましょう。

大手の不動産会社に任せた場合のメリットなどは下記の関連記事をご確認ください。

必見!マンションの売却を大手不動産会社で行うメリット・デメリット

2017.12.07
各社によって専任媒介契約で受けられるサービスは異なります!しっかり各社の違いを確認した上でお願いするようにしましょう!

一方でデメリットは、他社に任すことができないので不動産会社が積極的に動いてくれないと成約に向けて進むことができないです。仮に不動産会社に実績があっても担当者が積極的に動いてくれないと意味はありません。

一番重要なのは、不動産会社が本当にしっかり信頼できる会社であるかどうかです。不動産会社の選び方については下記の記事にて説明をしております。選び方は不明な場合は下記をご確認ください。

誰にも教えてくれない!?売却活動をスムーズにする仲介会社の選び方とは?

2017.11.04

ただし、複数の不動産会社に依頼はすることはできませんが、買主を自己発見した上で取引を行う場合には制限はありません。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と同様で1社の不動産会社にお願いすることによる積極性が考えられます。さらに専任媒介契約より報告スパンが短いことや指定流通機構に登録するまでの期限が短いので売却活動が早めることが考えられます。

一方でデメリットは、専任媒介契約で許されていた自己発見取引が許されていないことになります。その分不動産会社の力量に依存するということが考えられます。

自己発見取引が許されないということは、家族や親族や友達同士であったとしても取引が認められないということです。

(調査データあり)みんなはどの媒介契約にしてる?

では、一体みんなはどの媒介契約にしているでしょうか。ここに、不動産会社に向けたアンケートがございます。

一般財団法人 土地総合研究所が、不動産会社1,000社を対象に郵送で不動産取引に関するアンケートを実施しました。下記は不動産会社に媒介契約のうちどの契約がウエイトとなっているかの調査となります。(成約ベース)
媒介契約の割合

一般社団法人 土地総合研究所(平成27年度『不動産業についてのアンケート調査』報告書をもとに加工して引用)

グラフを加工すると一般媒介契約に占めるウエイトが1/4未満が最多で割合として少なく、更に専属専任媒介契約の占める割合は「ほぼ0%」が45.7%と半数近くにまでなっております。

これを考慮すると専属専任媒介契約を締結することはあまりないように感じられます。

最後に専任媒介契約の占める割合で多いのは「ほぼ100%」「3/4以上」となっており、媒介契約の手法としては専任媒介契約が多いことがわかります。

媒介契約の割合の多さは「専任媒介契約>一般媒介契約>専属専任媒介契約」となっているようですね!専属専任媒介契約は、自己発見取引ができない点がネックになっている可能性がありますね。

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【野村の仲介+(プラス)】不動産売却ノムコムの口コミや評判

2017.12.28

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!