不動産を売却しようと思ったら、不動産会社に売却を依頼することになります。そのときに不動産会社と締結する必要があるのが媒介契約です。ただし、不動産会社と締結する媒介契約には種類があります。
あなたの不動産を売却するときに必要な媒介契約はどの種類を選べばよいのでしょうか？そのときに適切な媒介契約を選べるように今回は学んでいきましょう。
記事の目次
媒介契約とは
媒介契約とは宅地建物取引業法で定められた、不動産会社に売買の仲介を依頼する際に締結する契約となります。媒介契約には種類があり、それぞれ依頼主と不動産会社に対してそれぞれの権利や義務が生じることになります。
また、不動産会社は、契約を締結したらなるべく早くに契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。
なぜ媒介契約を結ぶの？
媒介契約とはなんのためにあるのでしょうか？それはあなたが不動産を売却する時や新しく買うときにポイントがあります。あなたが不動産を売却するときに、あなたの不動産を購入してくれる人を自身の力で探すことができるでしょうか？
もし、自力で探すことができ、契約も問題なく締結することができるのであれば問題はないですが、多くの人は自分で買い手を探すことはできないと思います。
そのときに不動産会社に新しい買い手を探してもらうための活動を依頼することが媒介契約となります。
３種類ある媒介契約
不動産売買における媒介契約には３種類あります。ここではそれぞれの媒介契約の種類について説明します。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社らと同時に契約を結ぶことができます。つまりあなたの不動産売却活動をするにあたって、複数の不動産会社に活動を依頼することができることとなります。
複数の不動産会社に依頼ができるということは、買主と不動産会社における権利や義務の関係は比較的希薄であることも理解しておく必要があります。
後の媒介契約の違いを比較の説明部分で確認してください。一例をあげると媒介契約を不動産会社に依頼するのですから、売却活動の進捗を売主に報告する義務はないので、各社の営業姿勢によって報告頻度は変わってくることとなります。
専任媒介契約
次に出てくるのが専任媒介契約です。専任媒介契約は一般媒介契約と違い、売却活動をお願いする不動産会社は１社と決まっております。そして、専任媒介契約の期間は３ヶ月以内となっており、それ以降の活動は契約しなおすことになります。
さらに売却活動の報告は２週間に１回以上行うことが定められております。そして売却を行うにあたっては不動産業社の流通ネットワークである指定流通機構に登録することも義務付けられております。
専属専任媒介契約
最後に専属専任媒介契約ですが、専任媒介契約と同様に締結中は不動産会社は１社にしかお願いできません。ただ、業務報告は１週間に１回以上となっております。
専任媒介契約との違いは、自己発見取引ができないようになっております。
媒介契約の違いを比較
３種の媒介契約の違いを表にまとめましたので下記にて比較をしてください。
専属専任契約専任媒介契約一般媒介契約
| 他者への重ねての仲介依頼 | × | × | ◯ |
| 自分で探し出した相手と直接契約をすること | × | ◯ | ◯ |
| 契約の有効期間 | ３ヶ月以内 | ３ヶ月以内 | 法令上の制限はないが、行政の指導としては３ヶ月以内 |
| ＊指定流通機構への登録 | 媒介契約の締結から５日以内 | 媒介契約締結の日から７日以内 | 法令上の制限はない。 |
| 業務状況の報告 | １週間に１回以上 | ２週間に１回以上 | 法令上の制限はない。 |
媒介契約の手数料とは
媒介契約における手数料とは、通称でいうと仲介手数料のことです。これは売買契約が成立した場合に不動産会社が依頼主から受け取ることができる報酬です。
報酬の金額は上限が決められており、下記の計算式で求められる上限以内で支払うことになります。
媒介契約の解約や解除について
例えば専任媒介契約中に、やっぱり他社に売却を依頼したいということがあると思います。その時に契約期間中の途中であっても解約や解除はすることはできるでしょうか。
もちろん仲介会社との同意こそあれば解約や解除ができると思いますが、その場合に違約金などの話が出る場合があります。
例えば、１社にしかお願いできないはずの媒介契約において、こっそり他社に売却活動をお願いしてしまった場合は損害賠償請求をされる可能性があります。
逆に、不動産会社の義務（報告を怠る、指定流通機構の登録）がなされていない場合には、損害賠償請求をできることもあります。
大事なのは、１度契約を行ったのに途中などで解約や解除を行う場合には、誠意を持って理由を伝えて不動産会社との合意を得るようにしましょう！
媒介と仲介の違いについて
媒介と仲介は、不動産取引においてどちらも使用される言葉ですが、どちらも売主と買主の間に入って取引を推進するという意味では同じ意味となります。
あえて違いを言えば、売却取引の方では媒介を使用するということです。どちらも同じ意味として理解して問題ないと思います。
媒介契約はどれが良い？
３種類の媒介契約を説明しましたが、どの媒介契約が一番望ましいでしょうか？そこにはそれぞれメリットとデメリットがあります。
特性に応じて、使い分けられるようにしましょう！
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に依頼ができることです！そしてそのメリットによる恩恵は不動産会社間における競争意欲が活発になることで早期売却につながる可能性が高いことです。
一方でデメリットは、他社にも任せていることで逆に積極的に動いてくれない、複数の不動産会社とのやりとりをしなければならない、ということが考えられます。
専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約のメリットは１社に任せることで不動産会社が積極的に活動することが多いです。１社だけに任せるということは、それだけ成約のチャンスですから必死になるということです。その他、一般媒介契約とは異なり、報告が義務付けられることと不動産業者間における指定流通機構の登録が義務付けられます。
さらにメリットとして、昨今は専任媒介契約の場合で任せてくれる代わりに、売却活動中のサービスが受けられる可能性があります。
特に大手の場合には、土地であれば草刈りをしてくれたり、部屋を掃除するサービスも中にはあったりします。専任媒介契約を行うことで受けられるサービスは各社によってバラバラですので、確認しましょう。
大手の不動産会社に任せた場合のメリットなどは下記の関連記事をご確認ください。
一方でデメリットは、他社に任すことができないので不動産会社が積極的に動いてくれないと成約に向けて進むことができないです。仮に不動産会社に実績があっても担当者が積極的に動いてくれないと意味はありません。
一番重要なのは、不動産会社が本当にしっかり信頼できる会社であるかどうかです。不動産会社の選び方については下記の記事にて説明をしております。選び方は不明な場合は下記をご確認ください。
ただし、複数の不動産会社に依頼はすることはできませんが、買主を自己発見した上で取引を行う場合には制限はありません。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と同様で１社の不動産会社にお願いすることによる積極性が考えられます。さらに専任媒介契約より報告スパンが短いことや指定流通機構に登録するまでの期限が短いので売却活動が早めることが考えられます。
一方でデメリットは、専任媒介契約で許されていた自己発見取引が許されていないことになります。その分不動産会社の力量に依存するということが考えられます。
（調査データあり）みんなはどの媒介契約にしてる？
では、一体みんなはどの媒介契約にしているでしょうか。ここに、不動産会社に向けたアンケートがございます。
一般財団法人 土地総合研究所が、不動産会社1,000社を対象に郵送で不動産取引に関するアンケートを実施しました。下記は不動産会社に媒介契約のうちどの契約がウエイトとなっているかの調査となります。（成約ベース）
一般社団法人 土地総合研究所（平成27年度『不動産業についてのアンケート調査』報告書をもとに加工して引用）
グラフを加工すると一般媒介契約に占めるウエイトが1/4未満が最多で割合として少なく、更に専属専任媒介契約の占める割合は「ほぼ０％」が45.7％と半数近くにまでなっております。
これを考慮すると専属専任媒介契約を締結することはあまりないように感じられます。
最後に専任媒介契約の占める割合で多いのは「ほぼ100％」「3/4以上」となっており、媒介契約の手法としては専任媒介契約が多いことがわかります。
