住宅ローンフラット35とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説!




家を購入するときには誰もが住宅ローンでお金を借りて購入することを検討すると思います。

その時に検討する住宅ローンの一つとして、フラット35があります。

今回はフラット35について簡単に、分かりやすく説明します。

フラット35は有名だよね!聞いたことあるよ!

フラット35とは

フラット35とは、全国の金融機関と住宅金融支援機構がタッグを組んで取り扱う住宅ローンのことです。住宅金融支援機構が窓口になるのではなく、皆さんの周りの銀行で取り扱いがあります。

特徴は下記になります。

  • 住宅ローンの金利はずっと固定(金利は変わらない)
  • 多くの銀行で取り扱いがある。
  • 銀行ごとに金利・手数料を設定しているため、金利・手数料が異なる
  • 最長返済期間は35年
  • 完済時の年齢上限は80歳
  • 外国人でも申し込める
  • 親子や夫婦で申し込める
  • 収入合算ができる
  • 共有名義ができる
  • 親子でリレー返済ができる

※諸条件がありますので、詳細な適用条件などは実際にお確かめください。

なんと、年齢上限は80歳!ただし、銀行ごとの審査があるので、必ずしもその年齢まで返済期間を設けることができるかは異なります。

フラット35の審査申込条件

フラット35には申し込みにあたって条件があります。下記の条件があることを把握しておきましょう。

  • 年齢は申込時現在で、70歳未満まで
  • 自ら住む住宅として
  • 建設費もしくは購入価額が1億円以下
  • 耐久性に一定の技術基準要件あり
  • 戸建ては70m2以上、共同住宅は30m2以上が要件
  • 年収制限はない(ただし、年収に対する住宅ローンの返済負担は考慮される)
※その他、諸条件がありますので、詳細な適用条件などは実際に金融機関にてお確かめください。フラット35をもっと詳しく見たい方はこちらから
最近建てられたマンションなどは、耐久性の一定要件は満たしていることのほうが多いですよ!

フラット35の種類はあるの?

フラット35は最長35年の返済期間の住宅ローンです。では、他の商品についてみていきましょう。

フラット35S
フラット35より住宅ローンの金利が優遇された商品です。フラット35Sの適用を受けるためには、「省エネ」「バリアフリー」「耐震性」「耐久性可変性」に優れた質の高い住宅として認められる必要があります。一定の期間、年0.25%金利引き下げを受けることができます。。
フラット35は住宅の性能状況によって、金利優遇が受けられます。一般的な住宅だとハードルが高いのですが、フラット35を利用する場合は、不動産会社や工務店に優遇措置が受けられるか確認しておきましょう!
フラット20
20年以下の返済期間で借り入れができます。フラット35の類似商品で15年から20年以内の返済期間のことです。フラット35よりも金利が低くなることの方が多いです。
フラット35リノベ
中古住宅を取得して一定条件の性能向上リフォームを行った場合に、一定期間金利引き下げを受けることができます。*2018年3月までは0.6%の金利優遇だが、2018年4月以降は0.5%に変更。
フラットの後につく数字は返済期間におうじているのかな!

フラット35の仕組み

フラット35の仕組みを理解するには、2つの組織を知る必要があります。1つは民間の銀行で、もう1つは独立行政法人住宅金融支援機構(以降は、「住宅金融支援機構」と略します。)の存在です。

フラット35の商品を提供していてお金を実際に融資するのは「住宅金融支援機構」ですが、フラット35の取扱窓口になっているのは民間の銀行です。そのため、フラット35を申し込むためには民間の銀行にお願いすることになります。

フラット35の取り扱い銀行は全国約300銀行あります。お近くの銀行に相談してみるといいですよ!

フラット35の審査は仮審査と本審査の2段階

フラット35の審査は、仮審査と本審査の2段階あります。仮審査は民間銀行で行い、本審査は住宅金融支援機構が行います。ただ、フラット35を提供している住宅金融支援機構からすると「仮審査」の概念はなく、窓口の民間銀行から住宅金融支援機構に審査申込をすると一発審査になります。

民間銀行が行う仮審査は、あくまでも住宅金融支援機構に不備なく申し込めるかどうかの形式的な審査になっています。

フラット35の審査に落ちてしまった場合、仮審査で落ちたのか本審査で落ちたのかを確かめる必要があります。民間銀行の仮審査で落ちた場合、他の銀行で改めて審査をする余地があります。ただ、仮審査で落ちた場合、なぜ審査に落ちたのかを突き止める必要があります。

フラット35のメリット


フラット35の住宅ローンは、2004年12月にその名称となってから多くの方に利用されてきました。

それは、多くの取り扱い金融機関が銀行、信用金庫、労働金庫にとどまらずフラット35を扱うノンバンクにも広く取り扱いがあることが広く普及している要因だと考えられます。

では、フラット35を利用するメリットにはどんなものがあるか以下をみてください。

メリット①:金利が変わらない

フラット35とは、名前そのままに金利がフラットで変わりません。そのため、返済が完了するまでの返済計画の見通しが立ちやすいです。将来の景気変動で住宅ローンの返済金利が上がり月々の返済金額が上がった場合に、家計を圧迫して返済できなくなる可能性が変動金利に比べて少ないです。

固定金利V.S変動金利で永遠のテーマになるのが、金利の受け取り方です。固定金利は金利変動リスクがないので安定志向派が好みますが、変動金利は固定金利より金利が低い傾向にあります。どちらを選ぶかはその人、その家計状況次第で変わります。

メリット②:質の高い住宅は金利優遇

フラット35には、フラット35Sがあります。もし、質の高い住宅取得を行った場合には、フラット35の金利に一定期間金利の引き下げ優遇が受けられます。

メリット③:保証料、保証人不要

フラット35を受けるにあたって、フラット35は保証料が0円です。また、保証人が不要です。更に、繰り上げ返済手数料や返済方法の変更に関する手数料がかからないメリットがあります。

メリット④:新機構団信、3大疾病付き機構団信が選べる

返済期間中に一家の大黒柱が死亡などで万が一住宅ローンの返済ができなかった場合に、生命保険会社が変わって住宅ローンを返済してくれる保険があります。いざというときに備える保険で、その保障内容を必要に応じて団信か3大疾病付き機構団信かを選ぶことができます。

団信
団信とは、団体信用生命保険のことを言います。死亡や高度障害となった場合に適用される保険です。3大疾病付きとは、日本人の死亡要因ワースト3である「がん(悪性新生物)・急性心筋梗塞・脳卒中」にかかった場合に保険の適用が受けられるものです。

メリット⑤:金融機関の取り扱いが多い

フラット35は、全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンです。そのため、お近くの金融機関で取り扱いがあります。

フラット35を取り扱う金融機関は333期間あります。(平成29年6月時点)

メリット⑥:勤続年数は問われない

民間の住宅ローンに比べて、職業や年齢、年収など様々な住宅ローン審査がありますが、返済負担は決められているものの勤続年数は問わないメリットがあります。転職間もない、もしくは働いて間もない場合は、フラット35が有力候補になりえます。フラット35でなく、民間銀行の住宅ローン商品でも勤続年数が短くても審査可能な銀行はあります。下記の記事も確認してみてください。

勤続年数が短い場合のフラット35の審査は通る?1年未満の年収計算はどうなる?

2019.11.08

住宅ローンは勤続年数1ヶ月だと難しい?!1か月でも審査通る銀行はある?

2018.12.01

メリット⑦:自営業でも申し込み可能

勤続年数と同様に、自営業かサラリーマンであるかどうかは、フラット35の場合には問われません。自営業の方が民間の金融機関で住宅ローンを借りる場合の様々な審査を受けるよりは、フラット35の方が借りやすい場合があります。

自営業は審査に落ちやすい?

自営業の場合、確定申告等に基づいた収入審査になりますが、中には節税対策で確定申告の収入が低い場合はフラット35の収入に対する借入制限枠で審査に落とされるかもしれません。また、収入が安定しているかどうかも審査では見られるので注意が必要です。

メリット⑧:団信任意加入なので、健康に不安のある方も申し込み可能※2017年9月までの旧団信が対象

民間の住宅ローンの多くは、「団信加入」が原則となっていることがおおいです。そのため、健康に不安があって団信加入ができない場合でも、フラット35であれば団信は任意加入となるので、住宅ローンを申し込むことができます。

2017年10月からの新フラット35
従来のフラット35の団信は任意加入となっていましたが、2017年10月の新フラット35からは、原則加入となりました。健康に不安のある方は引き続き団信に非加入となりますが、そうでない方は加入が必要となります。

メリット⑨:返済中の繰り上げ返済手数料が0円

フラット35だと、返済中の繰り上げ返済手数料が0円でお得です。民間銀行でも繰り上げ返済手数料が一部0円の所も多いですが、繰り上げ返済手数料が0円は返済中において非常にメリットを感じる点です。

メリット10:返済計画を立てやすい

フラット35は固定金利であるため、月々の返済額が確定します。そのため、将来にわたっての返済計画を立てやすいメリットがあります。返済計画は将来の家計変動リスクに備える必要があります。具体的な話をすると、お子さんの教育支出や老後に備えた貯蓄です。特に家計の変動要素で大きいのが、お子さんに関する支出です。

お子さんが一人なのか2人なのか、私立か公立か、習い事など、お子さんはお金が掛かるものなので、しっかりと家計を管理する必要があります。そうした背景を踏まえると、変動金利で金利が上昇局面に来た場合、一気に家計の収支が悪化します。

変動金利と比較すると、返済計画を立てやすいのがフラット35の特長です。

フラット35のデメリットは?

デメリット①:変動金利よりは借り入れ当初金利が高め

フラット35は全期間金利がこていされていますので、変動金利(半年型)や当初固定金利型と比べると高めになっています。そのため、金利が低い変動金利より、月々の返済額が高くなります。

デメリット②:世の中の住宅ローン金利が下がっても返済は変わらない

デメリット1つ目と重複しますが、フラット35は返済期間の間、金利が固定となります。そのため、将来的に世の中の住宅ローンの適用金利が下がった場合でも、フラット35の金利は下がらないため全期間固定の金利のメリットが少なく感じられる可能性があるかもしれません。

デメリット③:建物の技術要件がある

フラット35を受けるためには、建物の必要要件があります。例えば、マンションなどの場合は30平方メートル以上が必要となってくるため、20平方メートルなどのワンルームマンションではフラット35を借り入れることができません。

また、中古住宅もしくは新築住宅の場合に、住宅検査を受けた「適合証明書」が必要となります。それにかかる費用があるので、諸費用が掛かってきます。*ただし、既にフラット35登録マンションなどは手続きが簡素化されています。

デメリット④:諸費用は現金で用意する必要がある

フラット35で借り入れるお金の中には、諸費用分も合わせてお金を借りることはできません。そのため、住宅取得にかかる費用については、個々人が現金で用意する必要があります。

主な諸費用の例

  • 印紙税※2018年4月融資対象に変更
  • 融資手数料※2018年4月融資対象に変更
  • 火災保険・地震保険※2018年4月融資対象に変更
  • 抵当権設定登記の登録免許税※2018年4月融資対象に変更
  • 抵当権設定のための司法書士報酬※2018年4月融資対象に変更
  • 物件検査手数料※2018年4月融資対象に変更
  • 引っ越し代
従来フラット35で諸費用の多くは、融資の対象とはなりませんでした。ただ、2018年4月からの変更によって、上記に挙げた主な諸費用のほとんどが住宅ローンの融資対象になりました。
2018年4月から諸費用の多くが融資対象になったということは、ほとんどこのデメリットはなくなったと考えていいですね!

デメリット⑤:団信の特約料が毎年必要※2017年9月までの旧団信が対象

団信の特約料は、民間住宅ローンの場合は、住宅ローンの金利分に含まれていることが多いため、団信の特約料を毎年用意する必要はありません。一方でフラット35の場合は、団信は任意加入のため別途加入することになります。そのため毎月返済する住宅ローンの返済に加えて、団信の特約料を毎年負担することになります。

2017年10月以降から特約料の支払いが変更

2017年10月以降から新フラット35かがリリースされることとなりました。これにより2017年以降申し込みの団信特約料が年払いから、毎月の金利に含まれることになりました。(0.28%上乗せ)

年1回の特約料が月々の返済とは別にあるよりは、返済計画がたてやすいですね!

フラット35の固定金利と変動金利はどっちがおすすめ?

このようにメリットとデメリットをお伝えすると、固定金利と変動金利のどちらが良いのか分からない人もいると思います。その場合は下記の記事も参考にしてください。
⇒【最新調査】固定と変動金利の選択割合!あなたはどっち派?

フラット35取り扱い銀行で低金利で申し込むには?

フラット35は多くの金融機関で取り扱いがありますが、実際のところフラット35を利用した適用金利は銀行毎に異なります。そのため、フラット35取り扱い銀行のうち、低金利で融資をしてくれる銀行を探す必要があります。

各金融機関に問合せる方法が近道となりますが、実際の適用金利はわかりづらいモノです。その点、住宅ローン一括審査申込を行うと、仮審査をした状態で金利条件を最大6社の銀行から比較することが可能です。

少しでも好条件な金利探しを行いたいなら、住宅ローン一括審査申込を行ってみてください!




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不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!