突然ですが、皆さんはお住いのマンションを売る時にどうすれば買い手が見つかりやすいか考えたことありますか?また、高く売るにはどうすれば良いか考えたことはあるでしょうか？
もし考えたことがない人は注意が必要です。
マンションを買ってくれる人のことを考える必要はないと思うかもしれませんが、購入する人が多くいるかどうかについては、その後の売却活動の考え方も違ってきます。
何も知らなかった、と言うことがないようにしっかり学んでいきましょう！
記事の目次
マンションを購入する人のほとんどは住宅ローンを利用します
マンションに高値をつけるということは、高く買ってくれる人がいるということです。
もちろん、買い手が価格に納得すれば購入してくれるわけですが、その時にマンションを購入する人のほとんどは住宅ローンを利用することになるでしょう。
それはマンションを買うにあたっては、銀行の住宅ローンの審査を承認されなければならないということです。
銀行は誰にでもどの物件にも無造作に住宅ローンの審査を承認するわけではありません。購入者の勤務状況や年収といった経済状況であったり、ローンを完済するであろう年齢などいろいろな面から審査を行います。
重要なのは、購入者本人の属性だけでなく、マンションの物件価値もまた審査の対象とはなっていることを考慮するべきということです。
その際には、マンションの物件価値はエリアや間取り、広さ、駅からの徒歩分数など複数の項目で査定されますが、築年数も大事なマンション価値を決める要素となります。
マンションの築年数に対する物件価値を理解する上で知っておきたい言葉として、耐用年数があります。
マンションの耐用年数とは？
あなたはお住いのマンションの耐用年数を知っていますか？
耐用年数とは、物理的な耐用年数を示すのか税法上の耐用年数を示すのかで用途は違います。それぞれの耐用年数の違いは下記になります。
- 物理的な耐用年数・・・そのマンションを実生活上で利用していくことができる年数。
- 税法上の耐用年数・・・取得したマンションの費用を減価償却をしていく年数。
それぞれの詳細な説明は続いてお読みください。
マンションの物理的な耐用年数
物理的な耐用年数とは、マンションに実際に住むことができる年数のことを言います。
一概にマンションを見てここは何年住めます！というのは難しいので、人や建物によって言えることが違うのはわかるでしょう。
多くのマンションで建てられている鉄筋コンクリートは60年だという人もいますが、実際には100年経っても残存していて使われているマンションもあるので一概には言えないでしょう。
ここで言うマンションの物理的な耐用年数は、ほとんど銀行の担保評価では考慮されないことが多いです。
マンションの税法上の耐用年数
銀行の担保評価に使われる税法上の耐用年数は、構造によって違います。構造ごとの耐用年数は下記の通りになります。
- 軽量鉄骨造・・・19年
- 木造・・・22年
- 鉄骨造・・・34年
- 鉄筋コンクリート造・・・47年
この構造ごとによって違う、税務上の耐用年数によって減価償却を行っていくということになります。
減価償却について知らない人は以下の説明を確認しましょう。
耐用年数と減価償却について
税法上の耐用年数は減価償却に適用されます。その減価償却とはどういったものかをしっかり学びましょう。
減価償却の基本的な考え方として、マンションを取得した費用を購入した年に一括（全部）に費用計上するものではなく、将来にわたって利用可能な年数に応じて毎年費用計上しようというものです。
実際にマンションは長い年数にわたって使用されますから、その年数によって毎年計上するということです。ただし、その年数は税法上決められております。
マンションの減価償却の考え方について
基本的に土地には、耐用年数の考えはありません。原則土地はいつまでの使用することができますので耐用年数の考えはありません。
なので、耐用年数から資産価値を考える上では、土地と建物に分けて耐用年数から資産価値を算出する必要があります。
つまり4000万円のマンションを購入したとしても全額の4000万円が減価償却として計上できるのではなく、土地を除いた金額が減価償却として計上できる対象となります。
住宅ローンに考慮されるマンションの耐用年数
住宅ローンを利用するときには、本人の属性だけではなく建物の担保価値を含めて銀行は査定します。
その時、建物の担保価値によく利用されるのが先ほどまでに説明した（税法上の）耐用年数となります。
実際のマンションの築年数から構造によって異なる耐用年数を引いた部分を建物の担保価値として利用することが多いです。
その担保価値が高ければ高いほど、銀行としては担保価値が高い分、住宅ローン融資審査を通しやすくなります。
逆に耐用年数を過ぎてしまったり、少ないマンションには建物の担保価値が少なくなってしまうので、購入する人の住宅ローン融資が受けづらくなることになってしまう可能性があります。
では耐用年数を過ぎたマンションは売れなくなってしまうのでしょうか！？
マンションの耐用年数過ぎたら売れない！？
今までで説明した通り、銀行の担保評価査定では税法上の耐用年数が使われることが多く、耐用年数をすぎると建物の価値はなくなり融資を受けづらいということを説明してきました。
では耐用年数を過ぎたマンションを売ることはできないのでしょうか？
確かにマンションの耐用年数を過ぎたり、少なかったりすると銀行から融資が受けづらいです。ただし、銀行によっては耐用年数が過ぎたとしても必ずしも融資をしないわけではありません。
実際には、建物と土地の評価按分を変えることで融資審査を考慮してくれるケースもあるので、売却することを諦める必要はないでしょう。
結局耐用年数を考慮するとマンションを高く売るには早く売ること
今までの説明からマンションには建物としての価値があり、価値が評価される年数には限りがあるということを説明してきました。
もし、マンションの売却を検討されている方は、マンションの価値があるうちに売却活動をされたほうが良いと思います。
その時の家族構成や家族の事情によって、売却活動ができる時とできない時があると思いますので、売却活動ができるタイミングは逃さずに活動をされることをお奨めします。
今のマンションがいくらで査定されるかが知りたくなったら、無料の不動産一括査定サイトで無料査定を行ってみてください。いくらで売れるかの価格査定が無料で気軽にすることができます。
