空家の活用V.S売却どちらが有効!?ポイント別でみる活用方法の考え方

空家の活用V.S売却どちらが有効!?ポイント別で見る活用方法の考え方

昨今の日本では空家が増えており、その活用方法について議論が交わされております。

総務省の調べでは、平成25年には空家が820万戸とされており、5年前の757万戸に比べて63万戸増加しています。そして、その空家戸数は過去最高を更新しており、空家率は13.5%戸なっております。

そして政府をはじめとして自治体においても空家活用を促進するために、空家等対策の推進に関する特別措置法を施行するなど対応に本腰を入れております。

また、空家はそのまま放置をしておくと近隣の景観を損なってしまったり、勝手に居ついてしまったり近隣住民に迷惑を及ぼす可能性があります。ここでは、どのような空家活用の方法があるのかをご紹介します。

空家問題について

空家は田舎だけの問題ではない

空家が増えてくる問題について話をしてくると田舎といった地方の話になりそうですが、そうではありません。実は東京においても空家は増え続けております。空家率こそ地方の方が割合は高いですが、例えば東京において約81万戸空家があるとされており(平成25年総務省 住宅・土地統計調査より)必ずしも地方だけの問題ではないと思われます。

空家が及ぼす近隣への悪影響

空家の所有者であるから、放置をしようが活用をしようが所有者の勝手であると思う方もいるかもしれませんが、空家は近隣にも悪影響を及ぼします。具体的には下記のような悪影響を及ぼす可能性があります。

  • 老朽化が進んで倒壊や建材が崩れるなど危険性が高い
  • 害獣やスズメバチなどの住処となってしまう
  • 景観が悪くなる
  • ゴミの不法投棄など、悪臭が立ち込める
  • 浮浪者が住み着いてしまうなど防犯上の問題

こういった空家が及ぼす悪影響を考慮すると放置はされない方が良いことがわかると思います。

空家等の適正管理条例

こうした空家の懸念点を考慮して、各地方自治体においても空家などの適正管理条例を施行するなど対応に追われております。国土交通省の空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて、各自治体が必要最小限の措置を所有者の同意なく行うことができるなど対応が進んでおります。

空家の悪影響について説明してきました。それでは、どんな空家の活用があり失敗例があるのかしっかり学んで自分の場合はどうするのが良いかを学んでいきましょう!

空家活用のよくある失敗

よくある失敗①:空家を賃貸したが、老朽化のため修繕費がかさんで赤字経営になってしまう

そこそこの好立地であることから空家を賃貸に出すことに、幸いにして時間が経たずに入居者が見つかることになり、賃貸経営の出だしとしては好調で一安心していました。ところが、賃貸に出してみると元々の老朽化もあったせいか、入居者から修繕依頼の電話がくるようになりました。そこまで高い家賃ではなかったために修繕費用を考慮すると家賃以上に費用がかかってしまうことになってしました。

よくある失敗②:賃貸活用でキャッシュフローが見込めるのに売却してしまう

これは不動産会社の話を鵜呑みにしてしまい、他の活用方法を検討しないことが原因です。一般に不動産会社といっても得意分野は違ってきます。今回の例では、不動産会社は仲介を得意としているので、賃貸活用を奨めることがなく売却一本で進めてしまいました。結果として、その土地が都内の好立地であり賃貸活用でキャッシュフローが見込めたのに後悔する事しかできなくなってしまいました。

注意するべきなのは、不動産会社には得て不得手があります。仲介会社は得意分野で売却しようとしたばかりに他の活用方法機会を損失してしましました。そうならないように他の活用方法はそれぞれの得意な会社に依頼をするようにしましょう。

よくある失敗③:節税効果を狙ったワンルームマンションを建設したが、空室埋まらず負債が残ることに

元々は駐車場として使用していた土地を相続した機会にワンルームマンションを建設しました。相続不動産の節税効果を得られるかと思いきや誤算がありました。立地条件が悪く空室が思うように埋まりませんでした。そのため、返済以上に負債負担が多くなってしまい、空家活用は失敗となりました。

空家活用をする上でオススメなアパート活用

上記の失敗例のように売却だけではなく、多角的な面から空家活用は検討する必要があります。
その中で、アパート経営のシノケンをオススメします。
私が感じている特徴としては、アパートではあるが、新築で家賃設定がずれていないため、安定的な賃貸経営が見込める。今時のネット完備のアパートを建てるような標準的なプランがある。お持ちの空家活用として売却とともにアパート経営を考えるのであれば、一度資料請求をしてみてください。

空家活用の成功事例

成功例①:都心の好立地を生かして賃貸経営

もともとは親から相続した空家であったため、売却を検討していたが都心に空家は存在していていて、駅近と好条件のため賃貸経営を始めることに。結果、立地も功を奏して入居率は上々で毎月の不労所得を得ることができることに!空家活用としてアパート経営をすることで高収益を得ることができました。

成功例②:駐車場経営

駐車場経営は狭い土地であったも形状次第で、駐車スペースをおおく取ることができる可能性があり高収益が見込めます。。今現状の空家の古屋を解体して駐車場にし、駐車場経営を行いました。駐車場が不足している地域で経営を始めたことにより、稼働状況はまずまずで高収益を得ました。

成功例③(今後に期待):民泊を活用した賃貸経営で外国の方向けに賃貸に出すことが可能です。2020年に向けて宿泊施設の不足が叫ばれている中、民泊を利用する外国人に貸しに出すことにしました。まだまだ日本では発展途上の民泊ではありますが、一度訪れた人がリピーターになったり、家具が備わっていることで通常のホテルより1日当たりの宿泊費が高くなることを見込めるなど、これからの需要が増える可能性があります。

空家の活用として民泊活用を検討してみましょう。

空家活用の民泊集客サイト

空家活用の一つとして不動産を民泊で活用する方法があります。まだまだ日本では発展途上の分野ではありますが、それだけに先行参入のメリットはあります。1度新規会員登録を行って、空家活用の一つとして検討してはいかがでしょうか。

賃貸の空家活用

多くの空家活用として利用されると思われるのが、賃貸として空家を活用とする方法があります。

ただ、そこには単純にはそのままの空家を賃貸に出して成功するわけではありません。

具体的には先ほど説明した通りに古い空家の場合には、賃貸に出して入居者が決まったとしても、空家の維持管理にお金がかかってしまい、結果といて賃貸経営が赤字になってしまう可能性があります。

場合によっては空家の解体を行った上で、新築のアポート経営をする方が良いケースもあります。賃貸経営は先を見通して行うことが必要でしょう。

田舎の空家活用

田舎の空家に対しては、まだまだ活用方法がまばらとなっており、正攻法が見つかっていないのが正直な気持ちです。

そのため、空家を民泊として出すことや賃貸経営をするということが解決策の一つではあります。

ただし、いずれの活用方法としてもそれなりの好立地であることが望ましいと思われます。そうでない場所で活用をしても良い結果を残せず、最も悪い結果では、負債が残ってしまう可能性があります。

立地に恵まれていないケースなどは、売却をするなど財産を整理する気持ちで活用方法を検討しましょう。

自治体の空家対策

各自治体も空家があることで近隣に悪影響を及ぼす可能性があることから、自治体の条例を施行するなど、本気の対策が必要とされます。

その中で空家バンクに登録するなど、活用方法はありますがまだまだ発展途上となっております。

結果として税金がかかってしまったり、手間がかかってしまったりする場合には、売却をすると言う方向性も検討しましょう。

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2017年12月28日

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!