あなたの不動産がもし共有持分であった場合に、売却はすることができるでしょうか。もちろん売却することができます。ただし、例えば片方の共有持ち分だけを売りたいときには売却活動は難航する可能性が高いです。
それは、多くの住居用のマンションや戸建てを探している購入者にとっては、あなたの共有持ち分だけの権利を購入するといったことはあまり現実的ではないからです。
では、あなたがあなただけの共有持ち分を売却したいと思ったときにどうすればよいでしょうか。一般の人に売却をすることは大体困難です。
今回のテーマでは、共有持ち分を売却するための解決施策として、あなたの共有持分だけを売却する7つの方法についてお話します。
記事の目次
そもそも共有持ち分だけを売ることは可能か
突然の質問形式でしたが、不動産の共有持ち分だけを売却することは可能です。ただし、自分の共有持ち分だけの売却は、一般の不動産会社では相手にされない可能性があります。
持ち分がわからない場合はどうするか
自分の共有不動産持ち分がわからない場合は、法務局で不動産がどのように登記されているかを登記簿で確認するのが確実です。
不動産の所有者を把握するために、法務局管轄で管理している帳簿のようなものです。だれがその不動産の所有者であるかを調べることができます。
登記簿で確認すると、その不動産の所有者の名義を知ることができます。一人だけが権利を持つ単独名義であれば、一人の名前が記載されて、二人以上であれば連名で所有者の名前が記載されています。
共有者
〇〇区〇〇町〇〇番地
持ち分2分の1
不動産 太郎
持ち分2分の1
不動産 次郎
共有持分の評価
そもそも売却しようとする共有持ち分の不動産はどのように評価されるのでしょうか。そこには公的な評価と市場としての評価で別れることになります。
公的な持ち分評価（＊国税庁の説明）
例えば共有地の共有持ち分としての評価は国税庁のHPに記載されております。
評価しようとする土地が共有となっている場合には、その共有地全体の価額に共有持分の割合を乗じて、各人の持分の価額を算出します。したがって、例えば共有地全体の価額が1億円の宅地を甲が4分の3、乙が4分の1の割合で共有している場合には、甲の持分の価額は7,500万円(1億円×3/4)、乙の持分の価額は2,500万円(1億円×1/4)となります。
つまり、共有持ち分の評価は不動産価格の共有持分割合に応じて算出すると示されております。
したがって、あくまでの国税庁の共有持分評価は不動産価格と持ち分に応じて算出するのであり共有持ち分に対するマイナス評価は特にないことがわかります。
市場としての持ち分評価
一方、市場の共有持ち分の評価はどうでしょうか。例えば１億円の不動産が二人の共有持分であるときに片方が持っている共有持ち分だけを5,000万円で売却することができるでしょうか。
答えとしては、5,000万円で売却することは難しいと思います。なぜなら国税庁が5,000万円の価値としても一般市場において共有持分だけを購入したいというニーズはないように思われるからです。
つまり、あなたの不動産共有持ち分を売却したいと思ったとしても不動産価格の2分の1そのままで売れることは難しいと考えられます。
それどころか、売却活動は難航するでしょう。
共有持分の不動産売却方法について
基本的に、あなたの不動産共有持ち分だけを売却することができますが、一般の居住用購入検討者を探すことは難しいです。なので、最初の解決策は不動産共有持ち分を持っている人、全員が売却の意思をもって活動をするということが良い解決策です。
もし、それができないと購入者が購入のためのローンを銀行から組むことができなかったり、ほかの共有者との交渉（住んでいる場合にはその交渉など）などが必要となってきたりするのですが、トラブルになる可能性があります。
そのため、下記の方法があります。
7つの売却方法
いずれも共有者同士の調整が必要で、分割であったり査定であったりと調整に豊富な知識と経験が求められます。一般の不動産仲介会社では対応できない場合もある点に注意しましょう！！
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共有持分売却を手伝ってくれる不動産会社に任せるメリット
今まで不動産の共有持ち分を売却するためには、一般の不動産仲介会社では難しいので共有持分売却に専門性がある不動産会社に任せる必要があります。では、専門家に任せるメリットを説明します。
なぜ、一般の不動産仲介会社では難しいのか
共有持分の売却を手伝ってくれる不動産仲介会社はいますが、なぜ依頼に乗ってくれる一般の不動産仲介会社では難しいのでしょうか。
それは、一般の不動産仲介会社では、ノウハウや経験が乏しいため調整に多大な労力を要することになってしまいます。そのため、一般の不動産仲介会社では割に合わので体よく断られてしまうこともあるのです。
やはり専門性が必要とされる共有持分の売却は、、専門的なサイトに相談を行うのが良いでしょう。
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任せるメリット①：早期の現金化が可能になる
一般の不動産会社に任せるより、共有持分売却を専門性をもつ会社に任せるメリットの一つは、早期売却による現金化ができることになります。
通常の売却活動とは違い、共有者間の調整や査定など難易度の高い不動産売却となります。
そのため、専門性をもった不動産会社のほうが早期売却による現金化を見込むことができます。
任せるメリット②：共有持分のみを売却してくれる
これはまさしく、一般の不動産仲介会社ではまずできないでしょう。
通常、不動産売却を行う場合は、共有持分だけの売却は難しいです。ただ中央プロパティは所有している共有持分のみを完全仲介で売却できるノウハウとネットワークがあります。
そのため、共有持分のみを現金化することが可能です。
任せるメリット③：共有者の同意有無に限らない売却提案
一戸建てやマンションなど共有名義となってしまっている不動産を売却するためには、原則共有者となった全員の同意を得たうえで、全部売却をするのが原則となります。
ただ法律上、自身の持ち分のみを売却したい場合には、他の共有者の承諾や同意はなくとも売却することができるのが認められています。
そのため、自身の共有持分だけを売却することは可能です。ただし、共有持分だけを買ってくれる人は少ないので実際の売却活動は多くの場合は失敗に終わるでしょう。
共有持分だけを売却する場合の価格査定はどうなる？
あなたが共有持分売却を検討するときに気になるのが、価格査定でしょう。あなたの共有不動産持分だけを売却する場合には、多くのケースでは市場価格より少ない金額になると思われます。
前提として、共有持分だけを買取ってくれる人は多くないので、買ってくれる母数が少ないため、価格査定は厳しくなるでしょう。ただ、これに関しては前述に説明した通り、共有持分の一般ニーズがない中で売却できるわけで、その点は止むを得ないと思います。
むしろ、共有者全員の同意なく売却できる可能性があるのであれば、金額が低くとも売却したいという心構えが必要となるでしょう。
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