人生の大きな買い物である念願のマイホームを戸建・一軒家で購入された方は多いのではないでしょうか。
マンションV.S戸建派なんて煽る言葉もありますが一国一城の主となった思い入れある自宅を売却するのであれば、やはり高く売れるのが望ましいですね。
ただあなたにとっては想いの詰まった自宅であっても他の人にとっては購入時点では思い入れはありません。高く売るためにはシビアな部分もあるということを理解する必要があります。
どうすれば高く売れるのか学んでいきましょう。
記事の目次
一戸建てが売れない理由
戸建は当該や都市圏にある場合で売れるかどうかの成否は分かれてきます。
さらに戸建の多くは木造住宅であり、建物の担保評価が早くおちやすかったり駅からの距離が遠いなどのデメリットが作用して売れづらいこともしばしばあります。
そのときに焦ることなくどうすれば高く売ることができるのかを学んでいきましょう。ここではなぜ売れづらいケースが発生してしまうのかを説明します。
建物の価値は20年でほぼゼロになってしまう？
一般に不動産には実際に使用することができる年数とは別に、不動産の担保評価に使われる耐用年数があります。
それは建物が建てられている構造によって違い、木造、鉄骨、鉄筋、鉄筋コンクリートでそれぞれ違います。
一戸建ての場合の多くは木造住宅ですが、木造住宅の耐用年数はおよそ20年程度です。
その木造住宅の耐用年数20年が経ってしまうとどうなるかというと、不動産担保評価に対する上物（建物）の価値がほとんどなくなってしまうということがあります。
それがどういうことかというと、買いたい人がいたとしても不動産担保評価が低いので買いたい人の住宅ローンの融資が受けづらいという問題が発生しかねないということです。
一方でマンションでよく建てられている鉄筋コンクリートの耐用年数は、47年程度となっています。耐用年数だけをマンションと一戸建てと比較してみると買いたい人の住宅ローンが受けやすいマンションの方が有利とも言えるでしょう。
最近は戸建よりは駅近のマンション派！？
やはり戸建を持つということは土地という分かりやすい資産がついてきますから、高く売れるという想いを持つこともあるのではないでしょうか。
事実土地を持つということは建物の耐用年数に比べて価値が下がり続けるということはなく、景気変動によって多少の変動があっても買った時の土地の評価よりは下がらないと思っている人も多いのではないでしょうか。
ただ最近はそうでもなく、マンション派が多くなってきた傾向があるのは見逃せません。
シニアには住みづらい狭小の２、３階建て住宅
どちらかというと今までは、戸建を持つことが一人前であることを示すかのような風潮もあったかと存じます。ただ、シニア層の人にとっては必ずしも戸建の２、３階建てが住みやすいという評価を受けるわけではないということです。
それはなぜでしょうか？
例えば、６０代のうちは元気に階段を上り下りすることや病院や買い物などいくことができても７０、８０代と年齢を重ねていくとどこに行くにも疲れるもの。
だからこそ郊外の一軒家よりは駅近のマンションへという動きも出てきてしまうということです。
郊外であっても一軒家が高く売れる条件は何か
では一体郊外である場合に高く売れる場合にはどういう条件が当てはまるのでしょうか。
一つは東京２３区をはじめとした大阪、名古屋といった都市圏であれば土地の資産価値は昔から高いので今後も需要はある程度見込めます。
ただしその一方で郊外の下落が続いており、保有している土地の資産価値は下がっているように思えます。では郊外ではどういう条件が高く売れるのでしょうか。
郊外でも人気な駅からの距離が近い物件
すべてのケースで駅から近い物件が良いというわけではないですが、郊外物件であっても駅から近い物件は資産価値が下がりづらいというものです。
一つのボーダーとしては駅からの距離が７分以内（560m以内）でしょう。一方でバスしか通っておらず特別な人気のある街でなければ売るのは難しいでしょう。
ただし一戸建てを購入するのは子供がいる子育て世代ですので、緑豊かな環境や庭付きの戸建を求めていることも一定数いますのでそういった人をターゲットにするのが良いでしょう。
一戸建ての築年数も高く売れるための一つの要素
あまり一戸建てを売るときのケースとして多くはないと思いますが、築年数が浅い方が一戸建てを売却するときには価値が見込めます。
それは木造住宅には、実際の使用できる年数とは違う耐用年数という基準があるからです。
木造住宅の耐用年数はおよそ20年程度となっており、その20年を経過すると建物の担保評価が見られないと考えられます。
もちろん金融機関次第ではローンを組めるように評価してくれるケースもあるかもしれませんが、多くは建物の評価がなくなり土地だけの評価になってしまいます。
なので、築年数が浅い物件の方が金融機関の担保評価が高く見込めるため売却を進める場合には早めに進めるのが良いでしょう。
さらに住宅ローン控除を受ける要件として木造住宅の場合は築年数が20年以下と定められています。（耐震性能の証明書などを取得すれば控除できる可能性もあることに注意）。
住宅ローン控除は最大年間40万円の税金が控除されますので、20年以上経ってしまっている物件はそうした恩恵が受けづらい点も留意する必要があります。
最後は広さの問題
昔から持たれている土地は今の戸建販売面積よりは広い傾向にあり敷地面積が７０坪以上あることもザラにあります。
ただし、購入者が求めている広さと売り出し面積に乖離が起こりうる場合には注意が必要です。
土地は広ければ広いほど必然的に売り出し価格は高くなりますから、買うことができる購入者の母数を狭めてしまう可能性があります。
その場合には一つの土地を２つに分筆して２件の住宅を建てられるようにするのが購入検討者を増やすポイントです。
ただし分筆するにも注意が必要です。果たして本当に分筆したら検討者が増えるかどうかの判断が必要だからです。実際の土地相場や実勢を知っていなければ判断できませんから、間違った判断をしないようにしましょう。
それはどうすれば良いでしょうか。
判断をするにあたって複数の不動産会社の意見も参考にしましょう
分筆をしてもそれを欲しいという人がいないと意味がありませんから、正しい判断が必要です。
そのときに本当にした方が良いのかどうかは不動産会社の判断も参考にするべきだと思います。ただし地元の相場を知らない不動産業者に話をしてしまうと正しい意見を聞くことができないかもしれませんので、個人的には複数の不動産会社を選ぶ必要があると思います。
不動産の仲介会社を選ぶポイントは下記の記事で紹介していますので合わせてご確認ください。
