頭金ゼロは注意が必要!フルローンだと融資金利(適用金利)が変わる理由を徹底解説!

住宅ローン申し込み時に悩むのが、頭金はいくらにすればいいのかと言う事でしょう。中には手元に預貯金を残すために、頭金も住宅ローンに組み込んでしまいたい人もいると思います。

特に昨今は、今までに類を見ないぐらい、住宅ローンが低金利の時代となっております。そのため、低金利だから、あえて住宅ローンの借入額を多くして、手元に預貯金を残す計画にする人もいます。

結果、自己資金を頭金に当てず(もしくは少なく)に、フルローンで住宅ローンを借りようと試みる人はかなりいます。

だからといって、全ての人がフルローンで住宅ローンを借りればいいかというと、そうではありません。フルローンにはデメリットもあるからです。

では一体、どんなフルローンの注意点があるについて説明していきます。

フルローンとは
フルローンとは、購入時に用意する諸費用や頭金のお金も住宅ローンで借りてしまうということになります。

頭金次第で銀行の適用金利が変わる

頭金や諸費用を最初から用意できない人であれば、フルローンしか選択肢にないケースもあります。

ただし、頭金を用意できる人は物件価格に対して何割を頭金にするのかは、注意が必要です。

なぜなら、頭金が何割用意できるかによって、銀行の申し込み結果で伝えられる適用金利が変わる可能性があるからです。

銀行は審査申し込みの結果の際に、住宅ローンの適用金利を提示します。いわゆるサイトやチラシなどで見る低い金利は店頭金利と呼ばれますが、審査の結果で提示される金利を適用金利と言います。
この適用金利をもって、実際に返済する住宅ローンの金利が決定します!

ホームページなどで見られる店頭金利(優遇金利)から、頭金の割合を鑑みた審査で金利が上乗せされることがあるというわけです。

金融機関別頭金による金利の違い

フラット35(ARUHI銀行の取り扱い金利)の場合

自己資金
返済期間
融資(適用)金利
10%未満
21年から35年
1.78%
10%以上
21年から35年
1.34%
団信加入で2018年9月時点の場合
自己資金が1割以上あるかないかで、0.42%も適用金利が異なります!

上記の表のように、ARUHIのフラット35で団信付きの返済期間21年から35年の住宅ローンの場合、自己資金が10%未満の場合、住宅ローン融資金利は1.78%になります。一方で自己資金が10%以上の場合、住宅ローンの融資金利は1.34%となります。その差は0.42%もの金利が発生いたします。

新生銀行は頭金1割以上で金利優遇

新生銀行は自己資金10%以上で金利優遇
新生銀行の住宅ローンは「自己資金10%以上」で借入金利を年0.05%で優遇してくれます!オリコン顧客満足度ランキング:手数料・保証料部門1位の新生銀行住宅ローン
金融機関によっては、自己資金ゼロでも、その他条件が優秀である場合、最優遇金利で融資金利が適用される人もいます。

なぜフルローンなど、頭金が少ないと金利が上がる

なぜ頭金が少ない人は金利が上がるんでしょうか。それは、適用金利を決定する金融機関側の立場に立ってみるとわかります。

銀行側からの気持ちを考えると「自己資金が少なくて返済期間が長い人」は、「自己資金が多く返済期間が短い人」よりも、銀行が貸したお金の回収リスクが多くなります。

つまり、金融機関側からすると自己資金が少ない人はリスクが多いのです。そのリスクを金利に変えて反映しているわけです。

例えば、法人が銀行からお金を借りる場合でも、法人の経営環境によって金利が変わります。それと同じ様に個人の住宅ローンでも、銀行側が考えるリスクによって適用(融資)金利を変えていると言うことになります。

漠然としますが、良い会社に入っていて、たくさんの頭金を持っている人は融資金利を優遇してもらえる立場にあるのです!

優遇金利が受けられる頭金はどれくらいか

今まで説明してきたように、銀行は頭金の多寡によって適用金利を変えます。

そのため、どれぐらいの頭金であれば最優遇金利を受けられるのかどうかを探る必要があります。

そこには次に説明するような方法で、頭金と適用金利の具合を図ることができます。

方法:時間があるなら頭金なしのフルローンで審査を受ける

契約から引き渡しまでの間に時間がある場合、まず最初に頭金なしのフルローンで、審査を申し込んで適用金利を確かめる方法があります。

その結果を受けて、適用金利が優遇金利より高い場合には、頭金を支払う予定がある旨を伝えた上で、再度審査を受け直すのです。

これを行うことで、フルローンの場合と頭金ありの場合の金利を比較することができるようになります

フルローンで金利が高い場合は親の援助の判断に

もし、フルローンしか選択肢がない人でも、親の援助を受けられる可能性があるのであれば、いちど頭金ありで適用金利を確かめてみるのもいいかもしれません。

頭金ありで有利な適用金利が出たのであれば、親御さんに相談して頭金を援助(借りる)してもらうと言う判断基準の1つになります。

頭金ありとなしの場合の住宅ローン金利差を伝えれば、親御さんも協力的になってくれるかもしれません!

基本的に自己資金が多ければ多いほど金利は有利

諸々の諸条件にもよりますが、基本的には自己資金が多いほど金利は有利になります。

少しでもお得な金利で住宅ローンを組みたければ、自己資金は物件価格の10%以上、10%以上がきついなら5%以上、それも難しいのであればせめて100万は用意すると言う前提で、審査を受けるのが得策です。

ただし住宅ローン控除を最大限に受けられない可能性もあり、注意が必要です。


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不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!