住宅ローン借り換えの選び方と借り換えランキングを比較!




「固定期間が終了して金利が上がるけど、借り換えした方がいいのかな・・・」

「借りた当時に比べて返済負担が増してしまって、月々の返済額を減らしたい・・・」

「離婚したので、名義を変えるために借り換えをすることができるのかな・・・」

住宅ローンの返済は30年以上も続くことがあり、人生の3分の1をしめる長い時間です。今、住宅ローンの返済をしているあなたは今の住宅ローンに満足しているでしょうか?

この記事で住宅ローンの借り換えを検討している人は、満足していないはずです。そして、借り換えを行うことで少しでも得をしたいと思っているのではないでしょうか。

いきなりですが、1度でも本気で住宅ローンの借り換えを検討したことがない人は、この記事を読んでもらえれば住宅ローンの借り換えの悩みは不安は減るでしょう。

なぜなら、この記事では住宅ローンの借り換えを行うにあたり、「返済額を減らしたい」「借り換えで得したい」と思う人たちが、疑問に持つであろうことの多くを取り上げており、住宅ローンの借り換えにあたり銀行の比較や注意点について語っているからです。

・・というわけで不動産のミカタからこの記事をお届けします。元不動産営業を行なっていた私が住宅ローンの借り換えについて解説していきます。

不動産のミカタ
固定期間が終了するタイミングや住宅ローンの返済負担を軽減したい時に、住宅ローンの借り換えを考える人は多いと思います。

住宅ローンの返済は30年以上も続くこともある長い期間となります。借り入れした当時のシミュレーションでは全く問題がなかったものの、いざ返済期間が始まると問題は起きるものです。私の周りでも、転職で収入が減ってしまったり、教育費用が家計を圧迫してしまって住宅ローンの返済に困ってしまうケースは多々あります。

その中でも対処法を行わなず、返済を滞ってしまうと、自己破産という結末になってしまうこともあります。住宅ローンの返済が滞り始めると、銀行からは一括返済を求められますが、そもそも返済が滞ってしまう中で一括返済をすることができませんので、結果マイホームを手放すこともあります。

住宅ローンの返済に余裕がなくなってしまう方は、誰に相談をすれば良いのか?と心の中で不安に思っているものの、相談をすることに二の足を踏んでしまう傾向も人によってはありますが、私の提言は、一人で抱え込まずに早めに住宅ローンの借り換え相談をすることをオススメします。

ある日、突然転職を余儀なくされることになってしまい、転職先はなんとか見つかったものの、転職先は前の職場ほどの収入がなく、住宅ローンの返済に余裕がなくなってしまいました。なんとか貯金をやり繰りしながら返済していたものの、貯金もこのままでは底をつきます。それを機に、家計の見直しをしていたものの住宅ローン以外は、これ以上の見直しは難しそうです。そんな時に目に入った他銀行の住宅ローンを見ると、今の銀行と比較して金利が低いことが分かりました。これは!と思い、住宅ローンの借り換え先として他銀行の借り換えシミュレーションをして見ると、助かるぐらい返済額が減少しそうだったので、いくつかの銀行に依頼をしてみたところ、結果的に住宅ローンの借り換えを行うことができました。さらに返済期間を少しだけ延長することもできたので、家計の立て直し機会も得ることができました。

ここから得られた教訓は以下です。

私が借り換えをした結果気づいたこと
  • 一人で迷わずに相談する
  • 行動をすることで今より良くなるかもしれない

「なかなか住宅ローンの借り換え相談をすることに抵抗がある」、この心理状態は良くない状況です。お金のことなので、他人に相談するとバカにされてしまうのでは?と二の足を踏む人がいますが、確かにデリケートな相談ができる人は、そうそういません。

不動産のミカタ
住宅ローンなどお金に関することは確かにデリケートな問題です。

では一体どんな人に住宅ローンの借り換え相談をすればいいでしょうか?とわからない方も多くいらっしゃると思いますので、これから誰に相談をすれば良いのかとともに住宅ローン借り換えにおける注意点や借り換え先の銀行について紹介していきます。

記事の目次

住宅ローンの借り換えは一人で悩まずに第三者に相談する

先ほどもお伝えしましたが、住宅ローンの借り換えはお金のデリケートな問題なので、人に相談しづらいということが前提にあると思います。そのため住宅ローンの借り換えを相談できる人が周りにいない人も多いと思いますが。また、住宅ローンの専門家でない限り、的を得たアドバイスをくれる人は多くありません。

では、誰にいったい相談をすれば良いかというと、第三者に相談をするのが最もオススメです。そもそも住宅ローンの借り換え経験が豊富な人はいませんので、借り換えに詳しい人に相談をするのが必要です。また一人の視野は限られていますので、第三者の手を借りながら広い視点から借り換えを検討しましょう。また、第三者に相談をすることで住宅ローンの借り換えをどのようにするかの整理をすることもできます。

実際のところ、自分一人の視点は限定的なものです広い視野から考えるためにも第三者の視点を参考にするようにしましょう!
住宅ローン借り換えを第三者に相談するべき理由

  • 自分一人の視野には限界があるから
  • 第三者の意見で視野を広くする
  • 住宅ローン借り換えの考えが整理される

では、上記を踏まえた相談相手はどこにいるでしょうか?

思いの外、身近なところに住宅ローンの借り換え相談は可能です。

住宅ローンの借り換え相談先、それは・・・「銀行」や「借り換えサービス」提供の会社です。何を当たり前にというかもしれませんが、住宅ローンの借り換え相談先としては、うってつけの相手です。

当然のことながら、銀行や借り換え相談可能なサービスは、住宅ローン相談におけるプロの集団です。どちらも住宅ローンのプロなので、借り換え相談を行うことが可能です。

銀行に相談をする

住宅ローンの借り換え相談は銀行すると話が早いです。なぜなら、借り換えを具体的に比較するには、借り換え検討先のシミュレーションが必要となります。借り換えのシミュレーションは、問い合わせせず各銀行のHPから行うこともできますが、オススメはしません。なぜなら、Web上のシミュレーションは簡易的なシミュレーションであり、本当に借り換えをする価値があるかどうかは分からないからです。

本当に住宅ローンの借り換えでお得になるかは、各銀行からシミュレーションを出してもらってから吟味をする必要があります。

  • 各銀行HPから簡易試算ができるが、詳細なシミュレーションと乖離が発生する
  • 今の借り入れ先の費用や借り換え先の諸経費など細かい計算が必要
  • 詳細なシミュレーションを基に本当にお得かのジャッジが必要

借り換え相談ができるオススメネット銀行

  1. がん保障が50%、団信が金利上乗せなし【auじぶん銀行
  2. 住宅ローン借り換えを諸費用の安さで選ぶなら【新生銀行】

借り換えサービスを利用する

住宅ローンの借り換えは、第三者の視点が不可欠であることはすでに説明しました。もちろん銀行に相談を当たっていくことは重要ですが、さらに第三者の視点を持ち合わせた借り換え相談先があります。それは様々な銀行を紹介してくれることが可能な借り換え相談に特化したサービスです。様々な銀行の中から住宅ローンの借り換えを紹介してくれるのが可能なので、特定の銀行に相談をするより中立性が高いことが特長です。結果として、本当にお得な住宅ローン借り換え先を効率よく探すことができる。

借り換え相談に特化したサービスを使うメリット

  • たくさんの銀行の中から本当にお得になる借り換え先を紹介してくれる
  • 特定の銀行を紹介する必要がないので、紹介候補に対して中立性がある
  • 本当にお得な借り換え先を効率よく探すことが可能

住宅ローンの借り換え先をたくさんの銀行の中から紹介してくれる都合の良いサービスなんてあるの?と思った方に朗報です。住宅ローンの借り換えに特化したサービスがあります。それは「モゲチェック」です。「モゲチェック」は住宅ローンの見直し(借り換え)をオンラインでできるサービスで、No.1金利保証なので、本当にお得な借り換え相談先を紹介して貰うことが可能です。借り換え相談先の銀行候補は、なんと全国124金融機関もありますので、幅広い選択肢の中から借り換え相談を行うことが可能です。相談にあたっては無料で行ってくれますので、納得して始めてその借り換え先を利用することが可能です。

また、申し込み後はモゲチェックが申込者に代わって手続きをしてくれることが可能なので、「借り換えを楽にしたい」方や「借り換えを急ぎでしたい」方にオススメです。

モゲチェックに借り換え相談した方良い人

  • 住宅ローン借り換えの手続きなど楽にしたい
  • 住宅ローン借り換えを急ぎで行いたい人
  • 金利が低い銀行から借り換え相談先を検討したい

でも、ここまで聞くと、「なんでモゲチェックは無料で相談をしてくれるの?」と不思議に思うかもしれませんが、そこには注意が必要です。なぜならモゲチェックは、借り換えで削減できた削減金額の10%を成功報酬としていただくサービス体形になっています。ここで注意したい点としては、あくまで削減金額のうちの10%が成功報酬なので、借り換えで損をした状態で成功報酬が発生する訳ではないということです。

成功報酬の金額は上限や下限の設定がなされています。
私がお勧めしている理由は、削減できた金額がないと成果が発生しようがないということです!

借り換え相談をする時に聞くべきこと

住宅ローンの借り換え相談先としては、銀行や借り換え相談に特化したサービスの利用をお勧めしましたが、だからと言ってそこに相談をすれば無条件にお得をする訳ではありません。そこで、次のような借り換え相談をする時の注意点を把握しておきましょう。

借り換え相談する時の聞くべきこと

  • 今の銀行に比べて本当にお得になるのか
  • 自分の条件で審査に通る人はいるのか
  • 借り換え可能な金額はいくらか

借り換え相談をするにあたって重要なのは、借り換えを行う目的が達成されるのかどうかということです。借り換えの目的が返済額の削減であれば、削減が本当にできるのかということを借り換え相談先にする必要があります。また、最終的な借り入れ可能金額や審査状況も確認しておく必要がありますので、完全に借り換え相談先に任せ切っていい訳ではないことに注意しましょう!

住宅ローンを借り換えするときの活用方法

住宅ローンの借り換えってどんな人がするべきなの?・・・

借り換えをする人はどんな人だろう・・・

住宅ローンの借り換えを検討したものの、どんな人が借り換えをして、借り換えでどんな恩恵を受けているのかがわからない人もいるのではないでしょうか。住宅ローンの借り換えでは、まずできることを知ることが一番です。ここでは住宅ローンの借り換えでできる活用方法を紹介していきます。

住宅ローン借り換えの活用方法
      1. 総返済額を減らす
      2. 返済期間を延長する
      3. リフォーム費用と一緒に借り換える
      4. 離婚など、名義を変更するために借り換える

総返済額を減らす

住宅ローンの借り換えを行う人の中で、最も大きな動機になっているのは「総返済額を減らす」ことです。昨今の超低金利時代を鑑みると、多くの人が借り換えをすることで住宅ローンの総返済額を減らすことが可能になります。

総返済額を減らしたい場合は、今の借り入れ先銀行と比較して金利が低くなる銀行を探すことが第一歩のステップになります。各銀行の借り換えシミュレーションを比較した上で、どれくらいお得になるかを確認していきましょう。

総返済額を減らすための銀行探し方法

総返済額を減らすためには金利が低い銀行を探す必要があります。金利が低い銀行を探すなら金利が低い銀行、もしくは借り換え相談に特化したサービス利用がオススメです。

総返済額を減らすための銀行探し方法

  • 金利が低い銀行のランキングを確認する
  • 借り換え相談に特化したサービスを利用する

返済期間を延長する

意外に知られていない借り換え方法ですが、住宅ローンの借り換え時において、返済期間を延長するという方法があります。この借り換えがオススメな人は、現状の家計負担に占める住宅ローンの負担が大きくて、返済ができなくなるリスクを持った家計です。返済期間を延長すると月々の返済額を抑えることができますので、家計の建て直しをすることができます。

今の返済に無理があって、家計に余裕をもたせたい場合は返済期間の延長を目的として住宅ローンの借り換えを行うことを推奨します。また、返済期間を延長しても金利が下がっていれば、総返済額が変わらずに返済期間を延長することに成功する可能性があります。

返済期間を延長するメリット

  • 返済期間を延長すると、返済金額を抑えることができる
  • 金利が下がれば返済期間を延長しても総返済金額が変わらないことも
  • ローンの返済に現状で無理がある場合、家計の立て直しをするチャンス

リフォーム費用と一緒に借り換える

リフォームの費用をまとめて住宅ローンとして借り換えることができます。これからリフォームを検討している人は、借り換えとタイミングを合わせることで、住宅ローンをまとめることが可能です。

リフォームローン単体で借りる場合に比較して、住宅ローンは金利が低いことが一般的です。マイホームのリフォームを考えている人は、これを機にリフォーム費用と合わせて住宅ローンの借り換えを行うことも検討してみることが可能です。

不動産のミカタ
リフォーム検討時期と借り換え時期が近いなら、一緒にタイミングを揃えてしまうのがオススメです。住宅ローンは金利が低いのでリフォームと一緒にまとめてしまうことがオススメです!

離婚など、名義を変更するために借り換える

離婚をした時など、夫婦で借りていた住宅ローン名義を変更したい時に、住宅ローンの借り換え相談をすることも可能です。夫婦関係が解消された場合に、連帯保証人を解除したいケースがあります。

連帯保証人を解除するのには、住宅ローンの借り換え時に、別の保証人を立てることができたり、保証会社が問題なければ借り換えは可能です。

補足:住宅ローンの借り換えは何回でもできる?

たまに、住宅ローンの借り換えが何回もできるのかどうかと、不安を持ってしまう人もいますが、住宅ローンの借り換えに回数の制限はありません。ただし、住宅ローンの借り換えで本当に目的は達成されるかなどシビアに見ていくことが必要です。

住宅ローン借り換え先銀行の比較

さて、ここから取り上げていく題材としては多くの人が住宅ローンの借り換え先候補をどこにすれば良いのか?というところですね。そこで、ここからは住宅ローンの借り換え先銀行を変動金利の人気ランキングや固定金利10年の金利条件などで比較いたしました。

変動金利の借り換え住宅ローンを人気でランキング

1位:0.415%「ジャパンネット銀行」

変動金利がもっとも低い銀行ならジャパンネット銀行がお勧めです。ジャパンネット銀行は保証料、団信保険などの諸費用が0円で提供されていて非常にお得です。

2位:0.418%「住信SBIネット銀行」

住信SBIネット銀行も金利の低さでお勧めです。保証料、団信保険などの諸費用が0円で提供されていて非常にお得です。

3位:「auじぶん銀行

auじぶん銀行の住宅ローン金利
変動金利 10年固定金利

当初期間引下げプラン0.457%

※2020年2月時点

当初期間引下げプラン0.550%

※2020年2月時点

変動金利も安いですが、auじぶん銀行の10年固定金利は一番安いです!
2020年2月時点の金利です。

auじぶん銀行は保証内容の充実が評価されている住宅ローンの借り換え先です。がん保障が50%、団信が金利上乗せなしで付帯されています。自分銀行は審査にかかるスピードも早いので、住宅ローンの借り換え先としてオススメできる相談先です。手厚い保障を金利上乗せなしで!というならauじぶん銀行がオススメ。

固定金利10年の住宅ローン借り換えを金利で比較

1位:「auじぶん銀行

auじぶん銀行の住宅ローン金利
変動金利 10年固定金利

当初期間引下げプラン0.457%

※2020年2月時点

当初期間引下げプラン0.550%

※2020年2月時点

変動金利も安いですが、auじぶん銀行の10年固定金利は一番安いです!
2020年2月時点の金利です。

固定金利10年でが最も金利が低い銀行を選ぶなら【auじぶん銀行】がオススメです!auじぶん銀行では印紙代や返済繰上げ代、そのたがん保障50%や団信金利上乗せなしとサービスが充実しております。

2位:0.58%「ジャパンネット銀行」

ジャパンネット銀行は手続きもWEB上から完結することが可能です。印紙代0円や団信保証が金利上乗せなしです。事前審査に関しては最短即日回答ももらうことが可能です。

3位:0.58%「ソニー銀行」(自己資金10%以上)

自己資金が10%以上ある場合は、ソニー銀行の固定セレクトローンがオススメです。金利がかなり低い条件で借り入れを行うことが可能です。

借り換えする住宅ローンの選び方基本

1.まず押さえるべき!新規借り入れと借り換えの違い

新規借り入れの場合と借り換えの場合では何が違うでしょうか?多くの条件においては、新規借り入れの場合と借り換えでは大きな違いはありません。審査をして借りることができれば、借り換え先から借りるというものです。では何が違うのかというところについては、以下のポイントを押さえておきましょう!

新規借り入れと借り換えの違い

  • 借り換え前の銀行の抵当権抹消費用が必要
  • 今の借り入れ先に一括返済手数料がかかる
  • 借り換え審査には返済履歴が見られるように

借り換え前の銀行の抵当権抹消費用が必要

忘れてしまったかもしれませんが、新規で住宅ローンを借り入れた場合は、借りた銀行の抵当権が設定されているはずです。新しく借り換えをする場合は、今借りている銀行の借り入れを全額返済した状態で新しい借り換え先に乗り換えます。つまり、返済するので今借りている銀行の抵当権を抹消して、新しい借り換え先の抵当権を設定する必要があります。それにかかる費用が発生します。

抵当権について

住宅ローン借り入れで設定する抵当権は、債務者が返済不能となった場合、所有権が銀行に変わることを設定したようなものです。

今の借り入れ先に一括返済手数料がかかる

新しい借り換え先に変更するには、今の銀行の借り入れを一括返済する必要があります。一括返済をする場合は、一括返済手数料が今の銀行に対して支払う必要がありますので、その分の諸費用がかかる点を把握しておく必要があります。

借り換え審査には返済履歴が見られるように

住宅ローンの借り換え審査は、新規借り入れ時とほとんど変わりません。あえて違いがあるとすれば、今の借り入れ先に対して返済をしっかりしてきたかの実績を見られることになります。今まで返済をしっかりしていれば、実績ありとして審査項目の1つはパスすることができるはずです。

2.今の借り入れ状況と比較して住宅ローンを選ぶ

借り換えをする場合は当然ながら金利が重要です。そのため借り換えをしよう!と決めたら金利によって住宅ローンを選ぶことになります。ただ、注意したいのは今の金利と比較して低い金利商品を選ぶようにしましょう!

後ほど説明しますが、住宅ローンの借り換えでお得になる人の基準は下記の通りです。

住宅ローン借り換えの1つの基準

  • 今の金利と比べて金利が1%以上低いと◎
  • 返済期間残りが10年以上あると◎
  • 残りの返済金額が1000万円以上あると◎
必ずしも上記の基準がないと、損するわけではありません。

3.諸費用も含めて比較

住宅ローンの借り換えにおいて、住宅ローンの金利は最も重要ですが、借り換え前の金利と借り換え検討先の金利だけを比較シミュレーションして借り換えるのは非常に最もやってはいけないことです。なぜなら、住宅ローンの借り換えには諸費用が以外にかかるものです。

以外にかかる住宅ローン諸費用

借り換えの諸費用と費用相場
印紙代 借り入れ1000万から5000万以下は2万円。借入額5000万から1億円以下は6万円。

※それ以外の金額の印紙代は、国税庁HPを参照

保証料 保証料は銀行によって異なるが、0円~借入額の2%程度。

住宅ローンの支払いができなくなったときに、銀行が信用保証会社に立て替えてもらうもの。実際の所、支払い債務者からすると意味がない印象を持たれるので、最近では保証料0円をうたう住宅ローンも多い。

事務手数料 数万円~借入金額の2%程度。銀行に支払う事務手数料となっている。「取扱事務手数料」「事務手数料」「取引手数料」等、様々な言い方があるが意味はほぼ同様です。
抵当権抹消費用 登記する不動産の個数×1,000円。

土地と建物の抵当権を抹消する場合は2,000円ですが、必ずしも土地と建物で2個と言えるわけではなく、土地が登記簿上で分かれている場合は金額が増えることもあります。

抵当権設定費用(登録免許税) 借入金額(登記簿に記載する金額)0.4%。3,000万円の住宅ローンを借りる場合は12万円です。

新築や中古住宅購入時に受けられた軽減措置は、住宅ローン借り換え時には適用されないので上記の金額がかかります。

司法書士報酬費用 2万円から10万円程度が相場。

抵当権の抹消や抵当権の登録にあたって、司法書士に依頼をするのが一般的です。

全額繰り上げ返済手数料 無料~数万程度。

現在借りている住宅ローンの銀行に対して、全額繰り上げ返済手数料を支払います。銀行によって金額が全く異なるので、各銀行に問い合わせて確認をするのが必要です。ホームページなどで確認できますので、各銀行のHPで確認してみてください。

ひぇ~っ!意外に住宅ローンの借り換え諸費用ってお金が掛かるんですね~。でも、こんなにたくさんあるとそれぞれの銀行で諸費用を比較して考えるなんて難しいです!
不動産のミカタ
確かに借り換えにかかる諸費用はたくさんありますが、ポイントを押さえれば諸費用を比較することは大変ではありません!例えば、諸費用の中だと「印紙代」「登録免許税」「抵当権抹消費用」は借入金額次第なので銀行によって変わるものではありません。また、繰り上げ返済手数料は今の銀行だけの費用が分かれば問題ありません。つまり、借り換え時の銀行間比較で注意するべきは「保証料」や「事務手数料」と言うことになります!
住宅ローンの諸費用を比較する時に押さえておきたいポイント

  • 銀行で変わらない「印紙代」「登録免許税」「抵当権抹消費用」「司法書士報酬」は、必要経費として比較しないでOK
  • 全額繰り上げ返済手数料は、銀行間の比較は発生しないので必要経費として認識すること
  • 銀行間で大きく変わるのは「保証料」と「事務手数料」

諸費用は保証料派(大手銀行)V.S事務手数料派(ネット銀行)で分かれる傾向

不動産のミカタ
先ほど、借り換えにかかる諸費用の銀行比較は「保証料」と「事務手数料」と説明しましたが、ここでも注意が1つあります。それは、大手銀行とネット銀行で、費用体験が異なることです。ここに注意が必要です。
どういうこと?大手銀行とネット銀行で金額が違うということ?

借り換え先の銀行を比較する時の諸費用で注意したいのは、大手銀行とネット銀行で「保証料」と「事務手数料」の金額差が激しいということです。どういうことかと言うと、大手銀行は「保証料」の費用が掛かる一方で「事務手数料」が安いですが、ネット銀行は「保証料」が安い(0円が多い)一方で「事務手数料」にかかる費用が多い傾向にあります。見せ方の問題ですが、大まかな傾向の違いを把握しておくと、借り換え先の銀行比較がしやすいので理解しておきましょう!

借り換え諸費用の「保証料」と「事務手数料」の銀行タイプによる取り扱いの違い

大手銀行 ネット銀行
保証料 借入金額×2.16%が相場として一般的 0円が多い
事務手数料 数万円程度 借入金額×2.16%が相場として一般的
あくまでも大まかな傾向なので、必ずしもその通りとならないので都度銀行ごとに確認しておきましょう。
不動産のミカタ
結論から言うと、諸費用で大手銀行とネット銀行で大きく変わるケースはそんなに多くないです。気持ち、ネット銀行の方が諸費用が安いという印象です。

4.借り換え目的を明確にすること

住宅ローンの借り換え先を選ぶ上で重要なのは目的です。借り換えをする人たちの目的は人それぞれだからです。人によっては総返済額がとにかく少しでも下がればよいという人から、今の住宅ローンが返済できなくなってきそうなので、とにかく月々の返済額を減らすために借り換えたいという人もいます。

例えば、月々の返済額が家計に負担があって厳しい方は、借り換えをするときに返済期間を延長して借り換えをする方がよいケースもあります。金利がそこまで減らずとも、返済期間を延長することができれば、月々の返済額が下がるので家計の立て直しを行うことが可能です。

実際に借り換えを検討する時は、あなたが住宅ローンの借り換えを行う目的を明確にすることをおススメします。

5.金利タイプで選ぶ

住宅ローンを借り換えするときは金利タイプでも異なります。金利タイプとしては「変動金利」「全期間固定金利」「固定金利」の3つのタイプがあります。まずは次のように、変動と固定金利のメリットデメリットを比較しておきましょう!

変動金利タイプ 固定金利タイプ
特徴 変動という言葉がある以上、住宅ローンの金利が半年ごとに見直されます。いきなり金利が上がって返済に困ってしまうことがないように、変動金利の見直しの際には「5年ルールと125%ルール」が適用される。 借入時に決めた金利がその期間固定され、金利が変更しません。固定金利期間を2年~35年であったり、全期間固定も選択することができる
メリット
  • 適用金利が低いと返済額が少なくて済む
  • 返済中、固定金利への変更がかのうなので、金利動向次第で変更できる裁量がある
  • 固定金利よりは金利が低い傾向
  • 返済額が変わらないので、返済計画及び家計シミュレーションがしやすいので安心できる返済ができる
  • 短期の固定金利だと変動金利に比べても金利が低いことがある。
デメリット
  • 金利上昇局面では返済額が増えてしまい、総返済額が増える
  • 将来の返済額の先行きが不透明なので、返済計画通りにならない可能性がある
  • 主に返済初期に金利が上がってしまうと、返済額の内、利息分の返済額が増え、元本返済分が少なくなるので返済が進みづらい。
  • 特約期間中は金利タイプの変更ができないので、金利低下局面においては、総返済額が割高になる可能性がある。
変動金利と固定金利、それぞれいいところがありそうだけど、どっちの方がおススメですか?
不動産のミカタ
確かにどちらもいい面がありますね。でも実際の所、変動金利派と固定金利派は、評価が二分します。借りる人それぞれの住宅ローンの返済に対する認識の違いが表れる傾向にあんります。ここで、固定金利派と変動金利派それぞれの意見を確認していきましょう!

変動金利を選ぶのはこんな人

変動金利は固定金利に比べると金利が低い傾向にあります。昨今は超低金利時代になっているため、低金利の恩恵は大きな効果を生みます。変動金利であれ金利が低い期間に返済ができると、元本に対するの返済割合が固定金利に比べると高い傾向にあるので、返済に対して効率が良いことが考えられます。また、住宅ローンの返済は、収入に対する返済額の割合で借入審査をジャッジされることになるので、金利が低いことで収入に対する返済割合を低くしたい場合において、収入が低い若年層に好まれている傾向にあります。

ただし、変動金利が上がると返済額が上がってしまうので、返済負担が増すので注意が必要です。変動金利で金利が上がった場合、「住宅ローンの借り換えをしてしまえばいい!」と楽観している人もいますが、ここでも注意してください。

借り換えしようとするときに収入が減ってしまったり、既に返済が滞ってしまうと借り換えの審査をパスすることができず、金利上昇で返済負担が増すことの底なし沼に入ることになってしまいます。

変動金利がおすすめな人のタイプ

  • 初期の返済額をとにかく抑えたい
  • 変動リスクを考慮しても変動金利に魅力を感じる
  • 金利上昇局面で借り換えができる状態を維持できる人
変動金利の注意点

  • 変動金利検討者の中には借り換えを選択肢に入れているが、金利上昇局面で借り換えしようとした時に借り換えできない状態だと、家計が更に火の車になる可能性

固定金利を選ぶのはこんな人

固定金利は、その固定期間の金利が変わらないので、返済計画の見通しがつきやすいのが最大のメリットです。固定金利の金利で返済シミュレーションをしたときに毎月の返済額に問題がない場合、安心して返済を進めることが可能です。

不動産のミカタ
固定金利利がおすすめな人のタイプ

  • 毎月の返済額を確定させたい
  • 金利変動情勢に疎い人
  • 金利が変動するかしないかについて不安を日々感じてしまいそう
固定金利の注意点

  • 固定金利は変死将来にわたって金利が確定しているので大きな注意点と言うのがないですが、変動金利と固定金利のどちらが最終的にお得であったかは分からない点があります。

変動金利か固定金利かは、その人の趣向によって感じ方が異なります。保守的に行きたいなら固定金利で、返済を安くするためならチャレンジもいとわないなら変動金利がおススメと言えるでしょう。

6.住宅ローン返済方法で選ぶ

借り換えをするときは住宅ローンの返済タイプを選ぶ必要もあります。具体的には「元利均等返済」と「元金均等返済」です。違いは下記を確認してください。

元利均等返済 元金均等返済
特徴 元利均等返済は多くの人が選ぶ返済タイプの1つです。毎月の返済額が決まっており、返済額の中で元金と利息の返済割合が異なってきます。返済当初は利息割合が多いので返済スピードが遅い。元金均等返済に比べて住宅ローンの借り入れがしやすい。 元金の返済金額が毎月決まっており、元金の返済金額に利息分が上乗せされたものが毎月の返済金額となります。元金の一定返済金額に加えて利息が上乗せされるので、毎月の返済額が変動する。返済期間が経つにつれて、毎月の返済額が下がっていく。元利均等返済に比べて、元金返済が早く進むので総返済額は少ない。借り入れ当初の毎月の返済金額が高くなるので、資金に余裕がある人向け。
メリット
  • 返済金額が一定なので、返済計画や資金計画が立てやすい
  • 元金均等返済に比べて、返済開始当初の月々返済金額は抑えられる
  • 返済が進むにつれて、返済額が減っていく。
  • 元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため同じ借り入れ期間だと元利均等返済に比べて総返済額が少なくなる。
デメリット
  • 同じ借り入れ期間で比較すると、元利均等返済は総返済額が増える
  • 返済して暫くは、返済のほとんどが利息に当てられてしまうので、完済までに時間がかかる。
  • 返済開始当初の毎月の返済額が最も高いので当初の返済負担重くなります。毎月の返済額に対して借り入れできるかの審査からすると、借り入れできる人はそれなりの収入が必要となります。
不動産のミカタ
元金均等返済は総返済額が少なくて済むのでオススメしたいところですが、最初の返済額が高いので実際のハードルはかなり高いと言えます。だからこそ、住宅ローンを借りる人は元利均等返済を選択する人が対多数を占めます!
元金均等返済だと総返済額が少ないのはかなり魅力なんですが・・・さらに今は変動金利だと1%を切るローン商品がたくさんあるので、一気に返せると思うのですが・・・
不動産のミカタ
それでも、返済がある程度進んでいて、元金が少なくなっている人であれば借り換えで元金均等返済を選択できる可能性があるかもしれません!元金が減っていれば元金均等返済で借り換えをできるかもしれませんよ!

住宅ローンの借り換えは元金均等返済を選択するチャンス!?

元金が減っていない人だと、まだ手が届かないかもしれませんが、ある程度元金が減っている人が住宅ローンの借り換えをする場合は元金均等返済を選択することができるかもしれません。

なぜなら、元金が減った分、元金均等返済の返済タイプを選択しても借り換え審査をパスすることができるかもしれないからです。

借り換えで元金均等返済が可能になる人

  • すでに返済がある程度進んでいて元金が減った人
  • 元金が減ったことで、元金均等返済の当初返済額が減り、収入面からの借り換え審査がパスできそうな人

また住宅ローンの借り換えで元金均等返済を選択すると、下記のようなメリットがあります。

借り換えで元金均等返済を選択するメリット

  • 元利均等返済に比べて、元金の返済を一気に進めることができる。
  • 同じ借り入れ期間だと、元金均等返済の方が総返済金額が少なくて済む

住宅ローンの借り換えで返済タイプを元金均等返済を選択すると、住宅ローンの返済を一気に早めることが可能です。元金に対する返済が早く進むので、総返済額が少なくて済みます。新規で住宅ローンを借り換えするときは、元利均等返済の一択であった人でも、返済がある程度進んだ借り換えの時で、元金均等返済を選択する収入の余裕があれば元金均等返済を検討するのも1つです。

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元金均等返済は繰上げ返済と性質が似ているかもしれません。家計に余裕資金がある家庭が、余裕ができた資金を繰上げ返済することと、余裕ができた資金で元金均等返済を選択するのは、総返済額を減らすにはどちらも非常に有効です!

元金均等返済ができない銀行がある!

住宅ローンの借り換えで返済タイプを選択するときに元金均等返済をオススメしましたが、注意して欲しいのは全ての銀行が元金均等返済ができるわけではないということです。なぜなら元金均等返済は元利均等返済に比べて、銀行側からすると利息収入が減るので魅力的ではありません。銀行からすると、利息収入が見込みづらい元金均等返済は手を出したくないのが本音かもしれません。

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元金均等返済ができる銀行は下記をチェックしましょう!
元金均等返済ができる銀行

※2019年11月3日時点

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その他の元金均等返済が選択できる銀行をお探しなら、「モゲチェック」が便利。「モゲチェック」は住宅ローン借り換えに特化したサービスで、条件マッチした銀行を低金利な銀行から紹介してもらうことが可能です。

このように住宅ローンの借り換えで返済タイプ1つ取っても色々な考え方をすることができます。返済タイプはそんな簡単に変更できるものではありませんので、じっくり考えていきましょう!

住宅ローン借り換えの返済タイプのまとめ

  • 返済がすでにある程度進んでいて元金が減っていたら元金均等返済を選択するチャンス
  • 元金均等返済を選択して審査に問題なければ選択肢の1つとなる
  • 元金均等返済を選ぶと元金の返済が加速する
  • 返済期間が浅い場合は元利均等返済に落ち着くことが多い
  • 元金均等返済は全ての銀行で選択できる訳ではないので、借り入れ可能な銀行を「モゲチェック」で探してもらうと効率的。

7.今の銀行に交渉するのも選択肢の1つ。だけど・・・

住宅ローンの借り換えって、今借り入れしている銀行に相談して見ちゃダメなの?
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もちろん今の借り入れ先銀行に相談することは可能です。でも必ずしもその銀行がベストとは限りませんので、注意が必要です。

「まずは今の銀行に金利が下げられないか聞いてみよう・・・」

「他の銀行に借り換えした方がいいのだろうか・・・」

こんな悩みを抱えたまま今の銀行に相談するべきか、他の銀行に借り換えするべきか迷っている人もいるかもしれませんが、多くの人の悩みは、今の借り入れ先に「申し訳ない・・・」という深層心理からきている状態になっています。そのため「今の銀行に相談をして、金利を下げられたらそれでいいんじゃないか・・・」と思ってしまう人もいるはずです。

でも、それは多くは間違いです。なぜなら他の銀行に借り換えをした方が、金利交渉をするよりもっとお得になる可能性があるからです。昨今は超低金利時代とも言われますので、今の借り入れ先以上に住宅ローンの負担を減らすチャンスがあります。

「今の銀行になんか申し訳ない・・・」

そんな風に思っている人は心を鬼にして、他の借り換え先を探してください。なぜならあなたが気にする必要はありません。別の側面から考えると、あなたがどんなに銀行に想いを寄せたとしても、もしあなたが返済不能になった場合、銀行は容赦なく回収しに取り掛かり、果てはマイホームを競売されてしまう結果になるかもしれません。そういった面で、銀行はシビアで冷徹な部分を持っていますので、あなたは気にせず、あなたのお金を守るためにも、より良い住宅ローンの借り換え先を探すべきです。

今までの返済実績があって、借り換えを検討している人は、今の借り入れ先に金利交渉を持ちかけて金利交渉に成功する可能性もあります。どうしても今の借り入れ先の銀行に確認したい場合は、まず相談してみることもオススメです。

今の借り入れ先に交渉するTips

  • 交渉で金利が下がることもある
  • 借り入れ先以外にも他の銀行を検討するべき
  • 他の銀行に借り換えることについて今の銀行に申し訳ないという気持ちは無くすべき

第三者に相談したい・・・そう思ったら借り換えサービスに相談

今の借り入れ先に相談した時に、良い条件を提示された時に本当にこれが一番自分にとってお得になるかがわからない・・・そんな時は第三者の意見が欲しいものですね。そんな時は住宅ローンの借り換え相談サービスに特化している【モゲチェック】に相談をするのがオススメです。【モゲチェック】は低金利NO1銀行から借り換え先を紹介してくれるので、相談しやすいのが特長です。

8.頭金(諸費用)をどうするかで銀行を選ぶ

住宅ローンの借り換えをするときに、多少頭を悩ませるのが借り換えにかかる諸費用です。最初に借り入れた時と同じように諸費用を支払うことになると、ハードルが高くなるように感じられます。これから教育費用が増えていくのに、手元の貯金を減らしたくない・・・こんな風に思う人は多いと思います。

そのため、できることならば諸費用は支払わずに住宅ローンの借り換えができたら嬉しいですね。借り換え先の銀行の中には、借り換え諸費用を住宅ローンの中に含めることができる銀行もあります。手元の資金も減らさずに、お得な借り換え先銀行に乗り換えることができたら最高ですね。

下記は諸費用も含めた住宅ローン借り換えができる銀行です。

諸費用も含めて住宅ローン借り換えができる銀行

住宅ローンの借り換えをする時の注意点

住宅ローンの借り換えって金利が低いところを選んで今より総返済額が少なくなればいいんでしょ?じゃああとは金利だけで銀行を探せば大丈夫!
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ちょっと待ってください!金利は非常に重要な借り換え先ポイントの1つですが、それだけで銀行を探してはいけません。それだけで探すと、失敗するかもしれません。借り換えする時の注意点を押さえておく必要があります。

注意1:金利だけで比較しないこと

住宅ローンの借り換え先を探すときは、金利だけで比較してはいけません。借り換え先を探すには借り換えを探す時の軸が必要となります。金利も1つですが、「返済期間を延長できるか」「諸費用は安いか」「返済タイプを選べるか」「今の名義を変更できるか」など様々な借り換え目的を踏まえた上で探す必要があります。

そのため、金利が最大条件にして探すと当初の借り換え目的を達成することができないかもしれません。そのため、何より重要なのが、借り換えする目的はなんなのかということです。総返済額を単純に減らしたいのであれば金利を第一に探す必要があります。

一方で、返済タイプで元金均等返済を選びたいのであれば、その返済タイプを選択することができる銀行の中から探す必要があります。また、返済期間を延長した上で借り換えをしたい人であれば、それが実現できる銀行を探さなければなりません。何よりも大事なのは、住宅ローンの借り換えで何をしたいかという目的です。その目的を失わないように銀行を比較して探すことが必要です。

住宅ローン借り換え先を金利だけで比較してはいけない理由

  • 金利だけで選ぶと借り換え目的を達成できない場合がある
  • 借り換えの目的が達成できる銀行を第一に探すべきである

注意2:借り換えでお得になる金額が少ない場合は注意が必要

住宅ローンの借り換えでお得になる基準は「1%以上の金利差」「残り10年以上の返済期間」「残り1000万以上の返済金額」があります。ここで挙げた条件を満たしている場合は、かなりの確率で住宅ローンの借り換えでお得になる可能性が高くなります。

ただ、最近ではほんの少しだけお得になる場合での借り換えを検討される方もいますが、果たして本当にお得になるのかは非常に微妙なところです。

借り換えでお得になる条件で微妙なラインってどのくらいなの?
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例えば住宅ローンの借り換えを30万とした場合に、お得になるのか?という相談をもらう場合があります。30万円のお得具合で借り換えをするべきかというと、そんなにインパクトはありません。それどころか総返済金額を考慮すると、借り換えをしない方が良い場合もあります。
そんなことあるの?どんな場合にそれが発生するんでしょうか?

借り換えではなく繰上げ返済の方が効果的な可能性も

住宅ローンの借り換えで30万円だけ総返済額が少なくなるケースに直面している方は、必ずしも借り換えで成功するとは限りません。借り換えで必要な諸費用を考慮すると、大した差はなく、むしろ損さえする可能性が有ります。

ここで1つテクニックとして考えて頂きたいのは、借り換え諸費用にかかるお金を繰上げ返済するという方法もあるということです。借り換えの諸費用分を繰上げ返済した場合、元金を少なくすることができるので、30万円の総返済額による借り換え以上に繰上げ返済の方がお得になる可能性が有ります。

確かに借り換えに諸費用を繰上げ返済にしてしまえば、その分だけ元金は減ることになって、総返済額が減ることになりますね!本当にどっちがお得かは、銀行だけの比較ではなく、繰上げ返済も考慮した上で借り換え検討しなければいけないですね!
本当に得する住宅ローン借り換えのために注意するべきこと

  • 「1%以上の金利差」「残り10年以上の返済期間」「残り1000万以上の返済金額」の人はお得になる可能性が非常に高い
  • 30万など借り換えでお得になる総返済額が少ない場合は注意が必要
  • 借り換えのお得金額が少ない場合、かかる諸費用を繰上げ返済に使った方がお得になることもある
  • 借り換えは、銀行で比較するだけでなく、繰上げ返済をする場合と比較することも重要

注意3:リフォームを検討するならその費用もまとめて借り換え

もし、借り換えをするときに、マイホームのリフォームを検討している場合は、リフォーム費用をまとめた上で住宅ローンの借り換えをすることも可能です。リフォーム専用のローンで借りるより、住宅ローンの方が低金利になることが一般的です。もし、リフォームを検討している場合はリフォーム費用も合わせた借り換え費用も検討しましょう!

リフォーム費用も含めて住宅ローン借り換えができる銀行

注意4:キャンセルについて

住宅ローンの借り換え審査を進めていく中で、心変わりをしてしまう人も中に入ると思います。あまり良いことではありませんが、住宅ローンの借り換えは「金融機関と金消契約を結ぶ前ならば可能」です。とはいえ、手間をかけていただいた中でキャンセルというのは無効に失礼なものです。なるべく無いように進めていただくのがベストです。

注意5:借り換え直後は携帯の分割審査が通らない?

あまり無いケースではありますが、住宅ローンの借り換えを行う場合、借り換え直後は携帯の分割審査などが通らない可能性があります。なぜでしょうか。

それは、借り換えをした後、借り換え前の銀行の個人情報が消えるのには2ヶ月程度かかります。そのため、一時的にローンが2つある状態になってしまうので、年収に対する与信枠が足りていないことで、審査に落とされてしまう可能性もあります。少し時間がたてばその情報はなくなりますので、元の与信枠の中から分割審査を受けることが可能になります。

注意6:車などのローンは借り換え後にして方が審査面から良い

審査の観点からですが、車など新たにローンを組もうとしている場合、住宅ローンの借り換えを先にやって頂く方がオススメです。車などのローンを借りてしまうと、借り換え審査で収入に対する返済与信枠がその分だけ減点審査されてしまう可能性があります。収入面に余裕がある人は該当しませんが、借り換え審査で不安な面が多少でもあるなら、車などのローンは住宅ローンの借り換えができてから実施されることをお勧めします。

注意7:住宅ローン控除に注意

住宅ローンの借り換えを行う場合でも、引き続き住宅ローン控除を受けることができます。ただ、注意が必要な点としては、借り換えで住宅ローン控除が適用される要件を失ってしまうことです。

住宅ローン控除を受けるためには、要件に適用されていることが必要になります。借り換えをする時に余裕が出来たからと言って、住宅ローン控除適用外にしてしまうと損をしてしまう可能性もある点に注意が必要です。

借り換え後も住宅ローン控除を受けるために必要なこと

    • 新しい住宅ローン等が、当初の住宅ローン等の返済のためのものであると明らかであること。
    • 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であるなど、住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること。

 

まとめ

住宅ローンの借り換えにおける選び方は、金利から見た総返済額だけで選んではいけません。まずは住宅ローンの借り換えで達成することができる目的を明確にしましょう!本当に目的ができる住宅ローンの借り換え先を探す必要があります。ただ、住宅ローンの借り換えでは金利などが重要な指標の1つです。今回紹介した住宅ローンの借り換え比較ランキングも参考にしていただきたいものです。また、借り換えには様々な注意が必要です。本当にお得になるための住宅ローン借り換えのために知っておくべき知識は身につけておいてほしいものです。




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元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!