ローンで諸費用までを住宅ローンで借りた場合の条件で不利なデメリット4つ!




住宅ローンは、頭金が多ければ多いほど融資金利面で優遇される可能性があります。

そのため、優遇金利を受けられるほどの頭金は用意するべきです。どころか、金融機関の中でも「頭金を入れずに諸費用も含めてローンで借りられる」ところはあります。

端から見ると「自己資金ゼロで借りられる!」とおいしい話ですが、そこにデメリットは無いのでしょうか。今回は諸費用までをローンで借りる場合に不利になってしまうデメリットについて説明していきます。

確かに諸費用までを住宅ローンで借りてしまうと、住宅ローンの借金が増えることになりますね!借金が増えること以外にどんなデメリットがあるのでしょうか!

頭金と諸費用の違い

まず諸費用のデメリットを理解するにあたっては、頭金と諸費用の違いを理解しておく必要があります。これらは基本的には自己資金の中から捻出する必要があります。

頭金とは
頭金とは、購入する住宅価格のうち支払資金として用意することができるものです。住宅ローンは「頭金=物件価格ー住宅ローン」と現すこともできます。
住宅ローン以外に住宅価格で支払える金額ですね!
諸費用とは
物件購入にかかる諸経費です。主に不動産登記にかかる費用や住宅ローン申し込みにかかる費用です。
諸費用でかかるもの
物件にかかる諸費用 住宅ローンにかかる諸費用
申し込み証拠金
事務手数料
契約手付金
金利選択手数料
収入印紙代
保証料
仲介手数料
収入印紙代
登記費用
火災保険・地震保険料
不動産取得税
登記費用(抵当権設定費用)
固定資産税・都市計画税清算金
融資斡旋手数料
管理準備金
つなぎ融資諸費用
修繕積立一時金
適合証明書取得費用(フラット35)
新築や中古の場合や戸建てやマンションなどによって諸々かかる諸費用は異なりますが、様々な諸費用がかかることを認識しましょう!

諸費用もローンで借りるデメリット

では実際に諸費用も含めた形で住宅ローンを借りる場合には、どんなデメリットがあるのでしょうか?ここから諸費用を住宅ローンで借りる場合のデメリットについて説明していきます。

デメリット1:審査が難航

例えば、諸費用も全てローンで借りる想定で銀行に申し込む場合、審査の面で非常に苦労する場合があります。苦労するとは、審査が不可になってしまうということです。

具体的な審査例だと、とある銀行では門前払いで融資不可。ある銀行は諸費用含める融資許可どころか、物件価格に対しても満額融資許可が下りず。ようやく、ある銀行で住宅ローン価格上限の金額を融資許可が下りたのですが、保証料が通常以上に請求されるケースがあります。

このように諸費用まで借りるとなると、金利が高くなったり融資額減額や保証料の金額が通常より多くなってしまい、不利な条件で審査結果を提示されるデメリットがあります。

デメリット2:金利が高い諸費用ローンが必要になることも

金融機関によっては諸費用も住宅ローンでお願いする場合に、通常の住宅ローンとは「別の諸費用ローンとしてローンを組む必要」があるケースもあります。

この場合では、通常の住宅ローンの金利より高い金利が一般的に適用されますので、諸費用もローンでお願いする場合は、不利な条件になるデメリットが発生する場合があります。

銀行によって取扱条件は様々になります!

デメリット3:抵当権が二重になり費用がかさむことも

先ほど諸費用ローンとして組む場合は、別のローンとして組む必要があることをお伝えしました。

その場合銀行次第で、諸費用ローンが「有担保ローン」の場合、通常の住宅ローン設定登記とは別に登記する必要があります。

諸費用ローンが有担保ローンの場合、登記にかかる諸費用が2回分必要となってしまうということです。

その場合は、住宅ローン等諸費用ローンの登記費用が2本分必要になり費用が余計にかかる可能性があります。

デメリット4:借り換え時に審査が不利になることも

住宅購入時に諸費用までローンで借りようとすると、将来の借り換え時に審査上不利になるケースもあります。金融機関によっては、「借り換え前当時の購入諸費用を借り入れしていないことが前提」と言う、借り換えローン要件が定められている金融機関もあります。

そのような用件が金融機関に定められていると、借り換え時に利用したい金融機関が利用できないと言う可能性もあります。

借り換え事に黙っていればわからないと言う事はありません。契約書や登記簿を提出することになるので借り入れ額がわかってしまい、職業も借りたかどうかが分かってしまいます。

黙っていてもお得になることはありません!借り換え時には正直に話していきましょう!

住宅ローン諸費用を抑えたいなら

このように住宅購入の諸費用ですら住宅ローンとして借りる場合はデメリットがあることをお伝えしました!

それでも諸費用まで手が回らないというギリギリの人は、次のような諸費用を抑えることができる方法を検討しましょう!

諸費用を抑える方法①:フラット35

住宅ローンの諸費用のうち、フラット35だと団信保険料が融資金利に含まれているため、その分の諸費用が抑えられます。

2017年10月から制度変更があり、フラット35の団体信用生命保険料は金利の中に含まれることになりました。

住宅ローンフラット35とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説!

2018.03.24

諸費用を抑える方法②:住宅ローンの諸費用が少ない銀行を選ぶ

手数料・保証料部門で顧客満足度1位の「新生銀行」の住宅ローン

新生銀行は手数料・保証料部門でランキング1位
新生銀行の住宅ローンは、諸費用が安く抑えられます!オリコン顧客満足度ランキング:手数料・保証料部門1位の新生銀行住宅ローン

諸費用を抑える方法③:諸費用の中で高い仲介手数料を無料に

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まとめ

  • 銀行から提示の金利が不利になるデメリット
  • 銀行の審査が不可になる可能性も
  • 諸費用まで借りると余計に諸費用がかかる場合も
  • 諸費用をローンでかりると、借り換え時に不利になるケースも
  • そもそもの諸費用を安くする方法も検討するべき

また、もし諸費用込みで住宅ローンを借りる場合は、auじぶん銀行」がオススメです。魅力的な低金利であることと諸費用込みで住宅ローンを借りることができます。さらに、諸費用込みでも紹介される住宅ローン商品は変わりません。




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ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!