空家や空き地を活用せずそのままにされている方には、いろいろな事情があって住んだり活用したりすることはせずそのままにしていることだと思います。
その中には親から相続した実家をどうすればよいかわからず、そのままにしている方や都市部ではなく田舎のため活用方法がない方、そして売却することができずそのままにしている方もいらっしゃると思います。
ただ、空家はいつまでのそのままにしていては、税金を払い続けなくてはならなかったり、ひいては空家や空き地のままにすることで近隣住民の方に迷惑をかけてしまうことがあります。
自分だけではなく周りの近隣の方に迷惑を及ぼしてしまう可能性の空家や空き地をどうすれば売却することや活用することができるのかを学んでいきましょう。
記事の目次
空家の社会問題
まず日本において空家が増加していることは社会問題になっています。下記の図を見ると空家が年々増加していることがわかると思います。
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm
http://www.stat.go.jp/info/riyou.htm
上記の図から日本の空家が増加しており、問題になっていることがわかると思います。
日本の政府としても空家空き地をなんとか活用しようと空家活用方法であったり、それは地方自治体であっても同様にいろいろ取り組んでいます。
なぜ空家が増えるのか
前から空家のような家だったりはよく見られていましたが、近年都内や大阪といった都市圏であっても空家が目立つようになりました。
中には空家が集中していて、街並みが暗く少し薄気味悪いように感じられる場所もあります。
なぜ空家は増えてしまうのでしょうか。以下の説明でなぜ空家が増えているのかを説明します。
少子高齢化が加速している
今、日本では超高齢化社会になっており、親が持っている資産を相続するケースが多くなっています。
その相続した実家を自分が住むのであれば空家・空き地になることはないのですが、相続した実家が田舎にあり、自分は都市圏に住んでいることから活用することがなくそのまま空家になってしまっていることが多くなっています。
がになって老人ホームに移住して、元の家がそのまま残されてしまった場合や、家主が亡くなっても相続人がいない（不明）といったケースもあるのです。また遺産相続する家族が多すぎても、中々全員の合意が取れないことが原因で、家が放置されっぱなしになるケースもあります。
そして晩婚化や未婚率が高まることで子育て世代が少なくなり、昔よりは広い家が必要なくなってしまうことも要因の一つだと思います。
固定資産税対策として
空家をそのままにする理由として、もし空家となった家を解体すると固定資産税が増える可能性があります。
それは空家にかかる固定資産税は、その土地に住宅が建っていれば6分の1に減額されるという制度があります。
空家を解体して更地にする場合の方が税金がかかってしまう可能性があるのです。
もう使わない家だからといって取り壊して構わない空き家であっても、解体して更地にすると税金が増えるので節税のためにそのまま放置されるケースがあります。
果たして本当にそのままにしていくのが税金対策となるのでしょうか。
税金対策として空家をそのままにしていくのはもう時代遅れ！？
たしかに税金が多くかかってしまうケースにあてはまってしまう場合にはそのままにすることもあると思います。
ただし、税金対策として空き家・空き地をそのままにしていくのは必ずしもお得になるとは限らないようです。それは一体どういうことでしょうか？
以下の説明を確認しましょう
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について）
平成27年5月に空き家対策特別措置法が完全施行されました。
施行された背景としては、空き家による悪影響を懸念されたからです。最近は古いビルや家屋で瓦礫がおちたり看板が落ちたりと予期せぬタイミングで通行人に大けがを負わせてしまうということがあります。
建物は老朽化していくもので、維持管理を行っていかないと上記に挙げたような空き家の悪影響が顕在化されることになります。更に今まで説明をした今後の空き家が増える可能性などを考慮すると政府として対策を進める必要が出てきました。
こういったところが空き家対策特別措置法が施行された背景と言えます。
では実際にどのような内容なのかを確認していきましょう。
空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の適用について
本特別控除については自宅を売却した時に受けられる控除のことです。例えば、相続した空家を売却した場合は「空家の譲渡所得３，000万円特別控除が受けられる。
お持ちの空家が適用されるかどうかについては専門家に確認されることをオススメするが、相続した時から早く空家解体もしくは耐震性能を満たした空家を売却する時には、譲渡所得3,000万円優遇されるということです。＊詳細は国土交通省HPでご確認ください。
譲渡所得は譲渡した（売却）価格から取得した当時の費用と諸費用と特別控除3,000万円を引いた残りの額となります。
空き家売却方法
では空家を売却するにはどういった方法があるでしょうか。それぞれの売却方法について特徴があります。
自分の空家にはどちらが良いか選べるようにしましょう。どれが良いのかわからない場合には是非不動産のプロである幾つかの仲介会社に話を聞いてみましょう。
売却方法①：空き家をそのままの状態で売却する
これは現況で引き渡すということになります。空家をそのままで売却することを「中古戸建」もしくは「古家付き土地」と言います。
この方法で売却する方法のメリットは、早く売り出すことができ手間がかからないということです。ただしデメリットは多くの人はその家に思い出はないため、結局は解体して新しい家を建てるケースが多く、その分費用が下がる可能性が高いです。
売却方法②：空き家を解体して売却をする
空家を解体して売却することを「更地」での売却となります。建物を解体することになりますから時間や手間、費用をかけることになりますが、その分早く高く売ることができる可能性があります。
空き家を早く売る方が良い理由
売却する方法を前で紹介しましたが、結局のところ空家は早く売却した方が良いと思います。結局のところ放置したとしても何も解決にはならないため、そうなのであれば売却する意思を早めに固めてしまった方が良いでしょう。
理由１：空き家の税金について
これはすでに説明をしてきたことですが、税金対策として住宅用地の特例を意識して空家を持ち続けた場合でも固定資産税などがかかり続けてしまい、結局支払いの負担は重くのしかかることになります。
さらに政府の空家対策の一つとして、空家の譲渡所得３，000万円特別控除の法令が施行されています。これを適用するためには期間に制限があるため、この控除を利用するのであれば早めに売却をした方が良いでしょう。
理由２：空き家の維持管理が難しい
これは昨今の首都圏に人口が集中していることも要因の一つだと思いますが、空家の近くに所有者がいない場合には空家の維持・管理は非常に難しいです。
住んでいればこそ、日頃の掃除などで維持管理することができますが、住んでいないとやはり目の行き届かない問題が多く見受けられますので、やはり維持管理は難しいと言えるでしょう。
理由３：空き家に対する苦情が発生してしまう
http://www.mlit.go.jp/common/001125956.pdf
空き家活用として賃貸に出す方法もあるが
空家活用の一つとして賃貸に出す方法ももちろんありますが、個人的にはあまりオススメしません。
その理由は空家の多くが新しくないからです。それは以下のようなケースが発生しうるからです。
空家を賃貸したまではいいもののトラブルに発展する
これは空家を賃貸に出して、やっとの思い出賃貸人が見つかったもののまさかの落とし穴があった話です。
空家は多くの場合には新しくありません。どういうことかというと、それなりの年数が経った空家を賃貸に出す場合、入居中の入居人があれこれと修繕をして欲しいと持ちかけてきた時にあまりにもたくさんの修繕が発生すると家賃だけでは賄いきれず、何のために賃貸に出しているのかわからなくなってしまうからです。
複数の部屋を持っていればこそ賃貸経営はリスクを分散することができるものの、もし空家だけの賃貸の場合にはリスクが高いことになってしまいます。
さらに賃貸に出して、もし家賃滞納などがあった場合には追い打ちをかける事態になってしまいます。
やはり賃貸に出すことができるリスクを許容できるかなど冷静に見極める必要があるでしょう。
こういったケースを踏まえると、やはり空家は売却する方が良いと思います。
空き家の売却相談はどこにするべきか
今までの説明の通り、空家はあまりそのままにすることなく早く売却することをオススメしました。
では売却するにはどこに相談をするのが良いかの選定ポイントは下記の通りです。
- 空家をそのまま売却するか解体するかの売却ストーリーを考えてくれる不動産会社
- 地場のニーズから相場を熟知している不動産会社
- 会社独自の顧客リストが期待できる不動産会社
上記を満たした不動産会社をすでに心当たりがある方は良いですが、そうではなく探さなければならない方は複数の不動産会社の話を聞いてみましょう。
空家の価格査定から根拠を確認し、親身になって売却を任すことができる不動産会社は相性の良いとも言い換えることができます。
本当に良い取引は不動産会社の力量によるところもあるので、是非幾つかの不動産会社の話を聞いてみてください。
