住宅ローンは、頭金が多ければ多いほど融資金利面で優遇される可能性があります。
そのため、優遇金利を受けられるほどの頭金は用意するべきです。どころか、金融機関の中でも「頭金を入れずに諸費用も含めてローンで借りられる」ところはあります。
端から見ると「自己資金ゼロで借りられる！」とおいしい話ですが、そこにデメリットは無いのでしょうか。今回は諸費用までをローンで借りる場合に不利になってしまうデメリットについて説明していきます。
頭金と諸費用の違い
まず諸費用のデメリットを理解するにあたっては、頭金と諸費用の違いを理解しておく必要があります。これらは基本的には自己資金の中から捻出する必要があります。
| 物件にかかる諸費用 | 住宅ローンにかかる諸費用 |
|---|---|
諸費用もローンで借りるデメリット
では実際に諸費用も含めた形で住宅ローンを借りる場合には、どんなデメリットがあるのでしょうか？ここから諸費用を住宅ローンで借りる場合のデメリットについて説明していきます。
デメリット１：審査が難航
例えば、諸費用も全てローンで借りる想定で銀行に申し込む場合、審査の面で非常に苦労する場合があります。苦労するとは、審査が不可になってしまうということです。
具体的な審査例だと、とある銀行では門前払いで融資不可。ある銀行は諸費用含める融資許可どころか、物件価格に対しても満額融資許可が下りず。ようやく、ある銀行で住宅ローン価格上限の金額を融資許可が下りたのですが、保証料が通常以上に請求されるケースがあります。
このように諸費用まで借りるとなると、金利が高くなったり融資額減額や保証料の金額が通常より多くなってしまい、不利な条件で審査結果を提示されるデメリットがあります。
デメリット2：金利が高い諸費用ローンが必要になることも
金融機関によっては諸費用も住宅ローンでお願いする場合に、通常の住宅ローンとは「別の諸費用ローンとしてローンを組む必要」があるケースもあります。
この場合では、通常の住宅ローンの金利より高い金利が一般的に適用されますので、諸費用もローンでお願いする場合は、不利な条件になるデメリットが発生する場合があります。
デメリット3：抵当権が二重になり費用がかさむことも
先ほど諸費用ローンとして組む場合は、別のローンとして組む必要があることをお伝えしました。
その場合銀行次第で、諸費用ローンが「有担保ローン」の場合、通常の住宅ローン設定登記とは別に登記する必要があります。
その場合は、住宅ローン等諸費用ローンの登記費用が2本分必要になり費用が余計にかかる可能性があります。
デメリット4：借り換え時に審査が不利になることも
住宅購入時に諸費用までローンで借りようとすると、将来の借り換え時に審査上不利になるケースもあります。金融機関によっては、「借り換え前当時の購入諸費用を借り入れしていないことが前提」と言う、借り換えローン要件が定められている金融機関もあります。
そのような用件が金融機関に定められていると、借り換え時に利用したい金融機関が利用できないと言う可能性もあります。
住宅ローン諸費用を抑えたいなら
このように住宅購入の諸費用ですら住宅ローンとして借りる場合はデメリットがあることをお伝えしました！
それでも諸費用まで手が回らないというギリギリの人は、次のような諸費用を抑えることができる方法を検討しましょう！
諸費用を抑える方法①：フラット３５
住宅ローンの諸費用のうち、フラット35だと団信保険料が融資金利に含まれているため、その分の諸費用が抑えられます。
諸費用を抑える方法②：住宅ローンの諸費用が少ない銀行を選ぶ
手数料・保証料部門で顧客満足度１位の「新生銀行」の住宅ローン
諸費用を抑える方法③：諸費用の中で高い仲介手数料を無料に
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|---|---|
| 対応種別 | マンション、戸建、土地 |
| 対応エリア | 東京、埼玉、千葉、神奈川 |
| オススメ度 | ★★★ |
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諸費用込みでも住宅ローン商品が変わらないのが良心的！
諸費用込みの場合だと、銀行によっては紹介される住宅ローン商品が変わってきて、金利もサービスもまるっきり違う！なんてこともありますが、auじぶん銀行は諸費用込みでも紹介される住宅ローンは変わらないので良心的です！
まとめ
- 銀行から提示の金利が不利になるデメリット
- 銀行の審査が不可になる可能性も
- 諸費用まで借りると余計に諸費用がかかる場合も
- 諸費用をローンでかりると、借り換え時に不利になるケースも
- そもそもの諸費用を安くする方法も検討するべき
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