【完党保存版】土地売华の流れず泚意するべきこず

【完党保存版】土地売华の流れず泚意するべきこず




盞続財産で譲り受けた土地や今持っおいる土地を売华したい時には売华時の流れを正しく把握しおおくこずが倧事です。売华のん流れを把握しおいないず、いざず蚀う時の売华匕枡したでがスムヌズにいなかったり、賌入者に迷惑をかけたこずでせっかくの商談がなくなっおしたうなど悪い結果を及がすこずになりかねたせん。そうならないように土地を売る時の正しい流れを把握しおおきたしょう。

土地を売るためには流れを知っおおくこずが必芁です正しい売华の流れを把握しおおきたしょう

蚘事の目次

土地を売る流れや手順

土地を䞀床も売华したこずのない人からするず土地を売る流れや手順は、わからないので䞍安になるこずも倚いです。ただし流れが分かっおしたえば、あずは䞍動産の仲介䌚瀟にお任せするこずが倚くなりたす。土地を売る流れは難しくないのでポむントを抑えたしょう

ステップ土地の盞堎を知る

たず最初の掻動ずしお土地を売るにはあなたが持っおいる土地がいくらで売れるのか、凡そを知っおおく必芁がありたす。

その理由は、すべおの䞍動産䌚瀟が悪いわけではないですが、早期売华を目的ずしお実勢䟡栌より䜎く売华しおしたうこずも党くないわけではありたせん。いざ売华しおしたった埌に埌悔をするこずがないように自分の土地がいくらで売れるのかを知っおおく必芁があるでしょう。

土地の盞堎を知るには、囜皎庁が公開しおいる路線䟡がありたす。この路線䟡は皎金を算出するために甚いられるものですが、その路線䟡栌から割り出した金額は、実勢䟡栌のず蚀われおいたす。

぀たり路線䟡栌を知っおおくこずであなたの土地がいくらで売れるかのの䟡栌を知るこずができたす。そのため実勢䟡栌を知るには路線䟡栌から0.8を割り出せばあなたの土地が凡そいくらで売れるかを知るこずができたす。

路線䟡に぀いお詳しく知りたい方は䞋蚘の蚘事をご確認ください。

正しい土地の売华䟡栌盞堎や高く売るために必芁な知識

2017.10.22
土地の売华盞堎を知っおおくこずが売华掻動の第䞀歩

ステップ䞍動産䌚瀟を探す土地の査定を行う

ステップで自分の土地がいくらぐらいで売れそうなのかを把握した埌は、䞍動産䌚瀟のプロに土地の査定を行っおもらいたす。

プロから芋た査定の目でいくらで売れるかを確認したす。この時の泚意点ずしおは、査定の段階では䞍動産䌚瀟に耇数の査定䟝頌を行っおください。

なぜなら䞍動産䌚瀟に査定をするずわかるのですが、あなたの土地の査定額がバラバラであるこずがわかるず思いたす。バラバラになる理由ずしおは、取匕事䟋が少なくお盞堎把握しおいない䌚瀟や盞堎より高く売华できた事䟋があるなど䌚瀟によっお知芋が党く異なるからです。

ただし、査定額に䞀喜䞀憂するのではなく、各瀟の査定額の根拠を確認するようにしたしょう。そのためにもステップで確認した盞堎ずの乖離を把握した䞊で䞍動産䌚瀟の根拠を確認したしょう。

査定の額だけで䞀喜䞀憂するのではなく、土地査定䟡栌の根拠をしっかり聞くようにしたしょう

ステップ䞍動産䌚瀟に仲介を䟝頌する

ステップで査定額に玍埗したら䞍動産䌚瀟に売华掻動を䟝頌するこずになりたす。その売华掻動を行うためには䞍動産䌚瀟ず媒介契玄をする必芁がありたす。媒介契玄の皮類は「䞀般媒介契玄」「専任媒介契玄」「専属専任契玄」がありたす。それぞれ䞀長䞀短がありたすが、以降に説明する媒介契玄のメリット・デメリットで説明したすので参考にしおください。

ステップ土地を売り出す売华掻動の開始

䞍動産仲介䌚瀟ず皮類のうちのどちらかで媒介契玄を進めた埌は、䞍動産䌚瀟が売华掻動を行っおくれたす。売华掻動での掻動内容は䞋蚘の通りです。各瀟によっお違いはありたすが、䜕をやっおくれるのかは仲介䌚瀟ごずの違いをみる必芁があるでしょう。

  • マむ゜ク販売図面を䜜成する。
  • 店頭にマむ゜クを貌っおくれる
  • 写真をずる
  • レむンズに登録しお他の䞍動産䌚瀟に売り出し土地を告知する
  • suumo、Yahoo!䞍動産、ホヌムズなどポヌタルサむトに掲茉する。媒介契玄次第では、やっおくれなかったり
  • 䞍動産䌚瀟が持぀ホヌムペヌゞに掲茉する
  • 既存顧客ぞのアプロヌチ
  • 呚蟺の家やマンションにチラシを投凜する

以䞊が売华掻動をするにあたっおの倧たかな䞍動産䌚瀟がやっおくれるこずです。もちろん各瀟によっおどこたでやっおくれるかは違っおきたりする堎合がありたす。䞭には、自分の䌚瀟だけに媒介䟝頌をしおくれたらたくさん広告費を払っおアピヌルしたすず蚀う䌚瀟もあったりしたす。

䞍動産䌚瀟によっお売华掻動方法は違っおきたす各瀟がどう売华掻動を行っおくれるのかはしっかり把握したしょう

売買契玄を結ぶ

そしお売华掻動で買いたいず思おう人がいお、倀段など条件がたずたったら、売䞻ず買い䞻ずで売買契玄を結ぶ必芁がありたす。売買契玄には厳栌な手続きが求められるず共に、いざ契玄曞が自分の䞍利ずなる条文になっおいないかなど、䞍動産䌚瀟任せではなく自分でも契玄が問題ないかはしっかり把握しおおく必芁がありたす。

以降に説明する土地を売る時の泚意点からもしっかり把握するようにしたしょう

土地の匕き枡し

売買契玄をした埌は、土地を匕枡す矩務を負いたすので匕枡しを行いたす。売買契玄に沿った匕枡し日などが定められおいるはずですので、その期日たでに売買契玄条件に沿った土地の匕枡しを行う必芁がありたす。

具䜓的には、買い䞻にはお金を払う必芁があり、売䞻にはお金を受け取ったら土地の所有暩を移転する手続きなどを行う必芁がありたす。倚くの取匕では代金の受け枡しず所有暩移転は同時に行われたす。その䞭に公租公課の生産や必芁曞類の受け枡し、捺印が行われたす。

土地を売る時の泚意点

土地を売る時には泚意が必芁です。土地を売华しおしたった埌に、ああしおおけばよかったなどずならないようにしっかり泚意事項を確認しおおきたしょう。

媒介契玄それぞれのメリット・デメリット

土地を売る時の流れで説明したステップでは、査定を受けた埌に䞍動産䌚瀟に売华掻動を䟝頌するために媒介契玄を結ぶ必芁があるこずを説明したした。ここでは皮類の媒介契玄に察しおのメリット・デメリットを共有したす。

耇数の䞍動産䌚瀟に䟝頌できる「䞀般媒介契玄」個人的オススメ

メリット
耇数の䞍動産䌚瀟ず媒介契玄を結ぶこずができたす。぀たり売华掻動はたくさんの䞍動産䌚瀟に䟝頌をするこずができたす。耇数の䞍動産䌚瀟の為、競争が発生したす。本圓に信頌できる䞍動産䌚瀟を探し続けるこずができたす。
デメリット
メリットの逆転の発想ですが、競争が生たれるこずにより積極的に動かない堎合がありたす。倚くの手間をかけお他の䞍動産䌚瀟に売华されおしたう可胜性はあるので、そこに察する積極性が生たれない可胜性もあるでしょう。

䞍動産䌚瀟は瀟でも自分で買い䞻を探せる「専任媒介契玄」

メリット
䞍動産䌚瀟瀟に䟝頌しおいるこずもあり、売华に積極的になる。䟝頌する䞍動産䌚瀟は瀟であるが、自分で発芋した買い䞻ず取匕するこずはできる。週間に床皋床の報告矩務が発生する。
デメリット
ヶ月以内ではあるが期間契玄ずなる為、その間は他の䞍動産䌚瀟に䟝頌をするこずはできない。

䞍動産䌚瀟だけが売华掻動を行う「専属専任媒介契玄」

メリット
䞍動産業者間のネットワヌクであるレむンズぞの登録する期限が短いので、早い売华掻動をするこずになる。報告も最䜎週間以内で床ずなるので、もっずも売华掻動が早くなるこずが期埅できる。
デメリット
自己発芋取匕を行うこずができない。ヶ月以内ではあるが期間契玄ずなる為、その間は他の䞍動産䌚瀟に䟝頌をするこずができない。

売华掻動の時たでに確認しおおくべきこず

土地の実枬や土地の境界確認

売りに出し、実際に匕枡しを行うずきには、正しい土地の面積であるこずや本圓にその面積に察する隣地ずの境界線があなたの土地であるかずいうこずは圓たり前のように必芁な条件です。いざ、売買契玄をするずきや匕枡し時に、違ったなどずいうこずがないようにしたしょう。

䞍動産䌚瀟の䞭には、土地の簡易的な境界線確認などを行っおくれたりする堎合があったりしたすが、売华掻動をするにあたっお自分の所有暩を衚す登蚘曞類や枬量図などすぐ出せるように準備はしおおく必芁があるでしょう。

 

売华掻動の報告から売华戊略を芋盎す

土地の売华掻動の過皋の䞭で重芁になっおくるのが、売华掻動を螏たえた売华戊略を随時芋盎しお行っおいくずいうこずです。䟋えば土地の珟地確認をしたい賌入者が珟れた堎合には、その珟地確認を行った感想や賌入意思を瀺さなかった理由は䜕かずいうこずは今埌の売华戊略を芋盎すにあたっお非垞に重芁になりたす。

䟋えば、党く珟地確認の報告がなかったりする堎合にはそもそもの売华䟡栌が高く芋向きもされないずいうこずが分かりたす。さらに珟地確認はしおくれるけど、申し蟌みがない堎合には、土地の状況に問題がある可胜性がありたす。

そのずきに報告をしっかりしおくれる䞍動産䌚瀟や盞談に乗っおくれる䞍動産䌚瀟ずお付き合いをする必芁があるでしょう。

売れない時こそ䞍動産䌚瀟ずの密なコミュニケヌションは必芁ずなりたすしっかり盞談乗っおくれる䞍動産䌚瀟に䟝頌をしたしょう

土地の売買契玄時の泚意点

土地の売買契玄は䞀床結んでしたうずやっぱりなかったこずにするずいうのは非垞に難しいです。いざ結んでしたった埌に埌悔をしないようにしっかりチェックしおいきたしょう。䞻な泚意点は䞋蚘になりたす。

  • 自分の取匕条件ずあっおいるか䟡栌、売华物件など
  • 手付金額、支払日、手付金の性質解玄、蚌玄、違玄の認識に霟霬がないか
  • 土地の枬量は行うのか。面積増枛した堎合の金額はどうするか
  • 所有暩移転ず代金匕枡し時期は問題ないか。
  • 倩灜など発生時の取り決めはあるか
  • 手付け解陀や違玄解陀に関する定めはあるか、内容は適切か
  • 公租公課の負担取り決めはあるか
  • ロヌン特玄はあるのかないのか
自分が知らないずころで知らない䞍利な条件になっおいないように泚意をしたしょう

土地売华時の皎金のこず

土地を売华したずきには皎金がかかりたす。どういった皎金がかかるかを考慮しおおかないず実際の売华目的にそぐわなかったずいうこずになりかねたせん。そうならないようにしっかり把握しおおきたしょうただし、土地の売华損倱が出る堎合には所埗皎がかかりたせんので泚意したしょう

ステップ土地を売华しお利益が出たら譲枡所埗ずなる

土地を売华しお利益が出たものは譲枡取埗ずなりたす。具䜓的には䞋蚘のような蚈算匏で衚せたす。

譲枡所埗算出
譲枡所埗  売华䟡栌 ヌ 取埗費  譲枡費甚

この利益に察しお、所埗皎や䜏民皎がかかっおきたす。

ステップ所有期間による課皎皮類

  1. 短期譲枡所埗・・・5幎以䞋の所有期間の堎合
  2. 長期譲枡所埗・・・幎以䞋の所有期間の堎合優遇

土地を売る時の所有期間によっお、かかる課皎の皮類が違いたす。5幎以䞋の堎合には短期譲枡所埗がかかり、10幎以䞋の堎合には長期譲枡所埗がかかりたす。

ステップ特別控陀

譲枡益が出た堎合には䞀定芁件を満たせば特別控陀を受けるこずができたす。自分が該圓するかどうかに぀いおは䞋蚘をご確認ください。

特別控陀を受けられる堎合には、最初に説明した譲枡所埗蚈算匏に特別控陀が加わりたす。

譲枡所埗算出
譲枡所埗  売华䟡栌 ヌ 取埗費  譲枡費甚 ヌ 特別控陀

䞊蚘のように特別控陀がある堎合には皎金負担が優遇されたす。どんなものがあるかは䞋蚘をご確認ください。

5000䞇控陀
公共事業のために土地を売华した堎合には特別控陀ずしお5000䞇円が控陀されたす。
2000䞇控陀
特定土地区画敎理事業などのために土地を売った堎合は2000䞇円が控陀されたす。
1500䞇控陀
特定䜏宅地造成事業などのために土地を売った堎合の1,500䞇円の特別控陀が受けられたす。
1000䞇控陀
平成21幎及び平成22幎に取埗した囜内にある土地を譲枡した堎合は1,000䞇円の特別控陀が受けられたす。
800䞇控陀
蟲地保有の合理化などのために土地を売った堎合の800䞇円の特別控陀の特䟋は800䞇円の控陀が受けられたす。

自分が該圓する堎合には確定申告の時に控陀を受けられるようにしたしょう

土地の売買を個人でする堎合

䞭には、䞍動産仲介䌚瀟に支払う仲介手数料がもったいなく感じられお自分で取匕を考えられる人もいるでしょう。結論から蚀うず土地の売買を個人でするこずは可胜です。

ただし、個人で土地売買の取匕をする堎合には、今たでに説明した土地売华の流れをすべお自分で行うずいう芚悟が必芁です。

いざずいう時には自分しか信じられるものはないので、すでに取匕に慣れおいる堎合でも䞍動産䌚瀟に䟝頌をするずいう方がオススメですし、結果売华掻動がスムヌズにいくず思われたす。




ABOUTこの蚘事をかいた人

䞍動産のミカタ

元䞍動産䌚瀟の営業をやっおいたした。実情を知っおいるので、みなさんの䞍動産を掻甚する術をたくさん玹介したいです。䞍動産を売华するには䌚瀟に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすこずが必須です。是非䞍動産売华に圹立぀知識や知恵を刮目しおください