相続財産で譲り受けた土地や今持っている土地を売却したい時には売却時の流れを正しく把握しておくことが大事です。売却のん流れを把握していないと、いざと言う時の売却引渡しまでがスムーズにいなかったり、購入者に迷惑をかけたことでせっかくの商談がなくなってしまうなど悪い結果を及ぼすことになりかねません。そうならないように土地を売る時の正しい流れを把握しておきましょう。
土地を売る流れや手順
土地を一度も売却したことのない人からすると土地を売る流れや手順は、わからないので不安になることも多いです。ただし流れが分かってしまえば、あとは不動産の仲介会社にお任せすることが多くなります。土地を売る流れは難しくないのでポイントを抑えましょう
ステップ１：土地の相場を知る
まず最初の活動として土地を売るにはあなたが持っている土地がいくらで売れるのか、凡そを知っておく必要があります。
その理由は、すべての不動産会社が悪いわけではないですが、早期売却を目的として実勢価格より低く売却してしまうことも全くないわけではありません。いざ売却してしまった後に後悔をすることがないように自分の土地がいくらで売れるのかを知っておく必要があるでしょう。
土地の相場を知るには、国税庁が公開している路線価があります。この路線価は税金を算出するために用いられるものですが、その路線価格から割り出した金額は、実勢価格の８０％と言われています。
つまり路線価格を知っておくことであなたの土地がいくらで売れるかの８０％の価格を知ることができます。そのため実勢価格を知るには路線価格から0.8を割り出せばあなたの土地が凡そいくらで売れるかを知ることができます。
路線価について詳しく知りたい方は下記の記事をご確認ください。
ステップ２：不動産会社を探す（土地の査定を行う）
ステップ１で自分の土地がいくらぐらいで売れそうなのかを把握した後は、不動産会社のプロに土地の査定を行ってもらいます。
プロから見た査定の目でいくらで売れるかを確認します。この時の注意点としては、査定の段階では不動産会社に複数の査定依頼を行ってください。
なぜなら不動産会社に査定をするとわかるのですが、あなたの土地の査定額がバラバラであることがわかると思います。バラバラになる理由としては、取引事例が少なくて相場把握していない会社や相場より高く売却できた事例があるなど会社によって知見が全く異なるからです。
ただし、査定額に一喜一憂するのではなく、各社の査定額の根拠を確認するようにしましょう。そのためにもステップ１で確認した相場との乖離を把握した上で不動産会社の根拠を確認しましょう。
ステップ３：不動産会社に仲介を依頼する
ステップ２で査定額に納得したら不動産会社に売却活動を依頼することになります。その売却活動を行うためには不動産会社と媒介契約をする必要があります。媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」があります。それぞれ一長一短がありますが、以降に説明する媒介契約のメリット・デメリットで説明しますので参考にしてください。
ステップ４：土地を売り出す（売却活動の開始）
不動産仲介会社と３種類のうちのどちらかで媒介契約を進めた後は、不動産会社が売却活動を行ってくれます。売却活動での活動内容は下記の通りです。各社によって違いはありますが、何をやってくれるのかは仲介会社ごとの違いをみる必要があるでしょう。
- マイソク（販売図面）を作成する。
- 店頭にマイソクを貼ってくれる
- 写真をとる
- レインズ（＊）に登録して他の不動産会社に売り出し土地を告知する
- suumo、Yahoo!不動産、ホームズなどポータルサイトに掲載する。（媒介契約次第では、やってくれなかったり！？）
- 不動産会社が持つホームページに掲載する
- 既存顧客へのアプローチ
- 周辺の家やマンションにチラシを投函する
以上が売却活動をするにあたっての大まかな不動産会社がやってくれることです。もちろん各社によってどこまでやってくれるかは違ってきたりする場合があります。中には、自分の会社だけに媒介依頼をしてくれたらたくさん広告費を払ってアピールします！と言う会社もあったりします。
売買契約を結ぶ
そして売却活動で買いたいと思おう人がいて、値段など条件がまとまったら、売主と買い主とで売買契約を結ぶ必要があります。売買契約には厳格な手続きが求められると共に、いざ契約書が自分の不利となる条文になっていないかなど、不動産会社任せではなく自分でも契約が問題ないかはしっかり把握しておく必要があります。
以降に説明する土地を売る時の注意点からもしっかり把握するようにしましょう！
土地の引き渡し
売買契約をした後は、土地を引渡す義務を負いますので引渡しを行います。売買契約に沿った引渡し日などが定められているはずですので、その期日までに売買契約条件に沿った土地の引渡しを行う必要があります。
具体的には、買い主にはお金を払う必要があり、売主にはお金を受け取ったら土地の所有権を移転する手続きなどを行う必要があります。多くの取引では代金の受け渡しと所有権移転は同時に行われます。その中に公租公課の生産や必要書類の受け渡し、捺印が行われます。
土地を売る時の注意点
土地を売る時には注意が必要です。土地を売却してしまった後に、ああしておけばよかった！などとならないようにしっかり注意事項を確認しておきましょう。
媒介契約それぞれのメリット・デメリット
土地を売る時の流れで説明したステップ３では、査定を受けた後に不動産会社に売却活動を依頼するために媒介契約を結ぶ必要があることを説明しました。ここでは３種類の媒介契約に対してのメリット・デメリットを共有します。
複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介契約」個人的オススメ
不動産会社は１社！でも自分で買い主を探せる「専任媒介契約」
不動産会社だけが売却活動を行う「専属専任媒介契約」
売却活動の時までに確認しておくべきこと
土地の実測や土地の境界確認
売りに出し、実際に引渡しを行うときには、正しい土地の面積であることや本当にその面積に対する隣地との境界線があなたの土地であるかということは当たり前のように必要な条件です。いざ、売買契約をするときや引渡し時に、違ったなどということがないようにしましょう。
不動産会社の中には、土地の簡易的な境界線確認などを行ってくれたりする場合があったりしますが、売却活動をするにあたって自分の所有権を表す登記書類や測量図などすぐ出せるように準備はしておく必要があるでしょう。
売却活動の報告から売却戦略を見直す
土地の売却活動の過程の中で重要になってくるのが、売却活動を踏まえた売却戦略を随時見直して行っていくということです。例えば土地の現地確認をしたい購入者が現れた場合には、その現地確認を行った感想や購入意思を示さなかった理由は何かということは今後の売却戦略を見直すにあたって非常に重要になります。
例えば、全く現地確認の報告がなかったりする場合にはそもそもの売却価格が高く見向きもされないということが分かります。さらに現地確認はしてくれるけど、申し込みがない場合には、土地の状況に問題がある可能性があります。
そのときに報告をしっかりしてくれる不動産会社や相談に乗ってくれる不動産会社とお付き合いをする必要があるでしょう。
土地の売買契約時の注意点
土地の売買契約は一度結んでしまうとやっぱりなかったことにするというのは非常に難しいです。いざ結んでしまった後に後悔をしないようにしっかりチェックしていきましょう。主な注意点は下記になります。
- 自分の取引条件とあっているか（価格、売却物件など）
- 手付金額、支払日、手付金の性質（解約、証約、違約）の認識に齟齬がないか
- 土地の測量は行うのか。面積増減した場合の金額はどうするか
- 所有権移転と代金引渡し時期は問題ないか。
- 天災など発生時の取り決めはあるか
- 手付け解除や違約解除に関する定めはあるか、内容は適切か
- 公租公課の負担取り決めはあるか
- ローン特約はあるのかないのか
土地売却時の税金のこと
土地を売却したときには税金がかかります。どういった税金がかかるかを考慮しておかないと実際の売却目的にそぐわなかったということになりかねません。そうならないようにしっかり把握しておきましょう！ただし、土地の売却損失が出る場合には所得税がかかりませんので注意しましょう！
ステップ１土地を売却して利益が出たら譲渡所得となる
土地を売却して利益が出たものは譲渡取得となります。具体的には下記のような計算式で表せます。
この利益に対して、所得税や住民税がかかってきます。
ステップ２所有期間による課税種類
- 短期譲渡所得・・・5年以下の所有期間の場合
- 長期譲渡所得・・・１０年以下の所有期間の場合＊優遇
土地を売る時の所有期間によって、かかる課税の種類が違います。5年以下の場合には短期譲渡所得がかかり、10年以下の場合には長期譲渡所得がかかります。
ステップ３特別控除
譲渡益が出た場合には一定要件を満たせば特別控除を受けることができます。自分が該当するかどうかについては下記をご確認ください。
特別控除を受けられる場合には、最初に説明した譲渡所得計算式に特別控除が加わります。
上記のように特別控除がある場合には税金負担が優遇されます。どんなものがあるかは下記をご確認ください。
自分が該当する場合には確定申告の時に控除を受けられるようにしましょう！
土地の売買を個人でする場合
中には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料がもったいなく感じられて自分で取引を考えられる人もいるでしょう。結論から言うと土地の売買を個人ですることは可能です。
ただし、個人で土地売買の取引をする場合には、今までに説明した土地売却の流れをすべて自分で行うという覚悟が必要です。
いざという時には自分しか信じられるものはないので、すでに取引に慣れている場合でも不動産会社に依頼をするという方がオススメですし、結果売却活動がスムーズにいくと思われます。
