離婚後の住宅ローン滞納で競売を避け、任意売却で人生をリセットする方法

離婚をした場合は、その後の生活で積極的に取りたいと思うことはないのでしょうか。もちろん離婚をした後は連絡を取りたくないですよね。

だからと言って夫婦生活をしていた頃の住宅ローンが残っている場合は、注意が必要です。なぜなら、離婚をしたからといって、住宅ローンはなくなりません。

残った住宅ローンによって、その時に買った家が最悪な場合は強制立ち退きを命じられることも少なくありません。

その場合はどんなケースでしょうか?今回お話するのは、離婚後の住宅ローンによって引き起こされる”どうしよう。。。”の問題をどうすれば良いのかを分かりやすく説明します。

離婚した後の面倒など、人生をリセットする方法をお教えします!

離婚時に持ち家や住宅ローンのことに頭が回らない!?

離婚の多くは協議離婚で成立すると言われており、9割が協議離婚と言われております。協議離婚では約束事を当事者間で決めます。その時に持ち家の住宅ローンや完済時の名義をどうするかなどを決める必要があります。

協議離婚とは、夫婦間の合意と離婚届によって成立する離婚のことです。基本的に第三者が入らないので、約束事を書面にしておく必要があります。

多くは「財産分与、慰謝料、養育費」といったお金のことや「親権、面会、養育費」など子供のことの話し合いはするものの、離婚後の住宅ローンにどんなリスクがあるかは把握していないのではないでしょうか?

どんな時にどんな事例が発生するのかを説明していきます。

事例:元夫の住宅ローン滞納で突然の競売通知書が・・・

離婚をした後の新しい人生のスタートとして、結婚当初に夫婦で購入した家に子供と住んでいた元妻の元に突然の競売通知書が届きました。理由は、養育費として住宅ローンの返済を続けると協議離婚をした元夫が住宅ローンを2ヶ月間滞納していることがわかりました。

その通知書によると「借主の元夫が滞納したことにより、連帯保証人となった元妻に債務が移行される」と記載がありました。

会社の事情で収入が激減してしまったことにより、返済を滞らせてしまったようです。

その住宅ローンの滞納で競売になることが決まってしまってしまいました。その場合には持ち家が強制執行されることになります。その時には強制力を持って立ち退きを命じられることがあります。

そればかりか元妻に債務が移行されるのはなぜでしょうか?

離婚したからといって、連帯保証人は外れない

昨今は、夫婦共同でマンションなど購入するケースは多いと思います。具体的には共働きのため、借主こそ夫でしたが連帯保証人は妻であることも多いです。

そして、一度でも連帯保証人として印鑑を押した場合には、住宅ローンを完済しない限り一生連帯保証人のままとなります。これは離婚したからといって変わることはありません。

つまり、借主の元夫が返済できなければ返済の義務を負うことになるのが連帯保証人です。なので、離婚後の住宅ローンの返済を夫が滞納した時に元妻が連帯保証人であれば、ローンの返済義務を果たすように債権者から連絡が来ることになります。

連帯保証人とは、債務者が返済できなくなった時は、連帯保証人が返済義務を負うことです。借主の返済義務と同じ責任を持ちます。
離婚をしたからといって、結婚当初に借りた住宅ローンは自然に外れるものではありません!離婚後も住宅ローンの負債が残り続けることに注意が必要です!

返済計画がないままだと、行き着く先は競売

借主が返済することができず、連帯保証人も返済計画がないままだと行き着く先は競売となります。そして行き着く先の競売という終着点はあまりにもこれからの人生に負担を強いることになります。

競売の場合には、家からの強制退去となり転売目的の不動産会社が低く買い求めることから市場価格より低い価格で売却されてしまいます。そればかりか競売になった場合には引っ越し費用などの捻出も難しいことになります。

上記の競売になった場合がその後の生活に支障をきたすことから、競売を避けるためにできることはしなければなりません。

競売になってしまうとその後の人生立て直しが困難になります!競売にならないようにできることをしましょう!今回の説明をしっかり理解しましょう!

競売に行き着くまでの流れ

競売を避けるためには、競売がどのような流れで行われるかを知っておく必要があります。そして、競売に行き着くまでの流れは下記の順番となります。

  1. 担保不動産の競売開始決定通知が送られます
  2. 競売の執行官が室内の調査を行います。(査定のようなもの)
  3. 評価額や最低売却価格を決定します
  4. 室内の内覧が開始されます
  5. 入札開始
  6. 改札
  7. 立ち退き

上記の流れの中で入札開始前後までに競売を避けるための手段を取る必要があります。

では、一体競売を避けるための方法にはどんな方法があるでしょうか。

競売を避けて任意売却が人生をリセットするチャンス

競売通知が来てしまったが、最後ではありません。競売という終着点ではなく、次の人生に進むための方法があります。それが任意売却です。

任意売却とは、競売の入札が開始される前に、銀行などの債権者との調整の基で不動産を民間市場で売却することを言います。通常の不動産取引と同じように売却することが可能です。
100%の確率で任意売却が成立するわけではありませんが、銀行などの債権者からしても通常の不動産取引の方が高値で売れるため交渉に乗ってくれる可能性が高いです。諦める必要がありません。

任意売却は通常の不動産取引と同じように売却を行います。売却をした結果、住宅ローンが完済できれば良いですが住宅ローンの残債がある場合にはそのまま負債を抱えることになりますが、それでも競売よりは高く売却できます。

そして、任意売却をお勧めする理由は競売より高く売れるだけではなく、任意売却を進める理由があります。

任意売却を進める理由

競売より、任意売却をお勧めする理由は、たとえ住宅ローンに残債があったとしても売却した費用の中から引越し代などのお金の工面を考慮してもらえるところなどがあります。

競売の場合にはお金は残りませんから、そこから見ても任意売却を行った方がメリットがある理由となります。では、任意売却にかかる費用はどういったものがあるかは以下を確認してください。

任意売却にかかる費用は?

先ほど任意売却は通常の不動産取引であることを説明しました。つまり不動産取引である諸費用がかかることになります。具体的には、仲介手数料や登記の費用、そして引越し代などがかかります。

仲介手数料とは、(売買価格の3%+6万円+消費税)がかかります。例えば3,000万円で売れた場合は、(3,000万円×3%+6万円)×1.08=103万6,800円がかかります。

ただし、これらの仲介手数料などの諸費用は売却価格で相殺をすることができます。つまり任意売却の場合には手数料を負担する必要はないということになります。

任意売却をするにあたり、お金が用意できないと売却できないというわけでもありません!

任意売却と競売の違い

任意売却を勧めてきましたが、一体競売とはどんな違いがあるのでしょうか。下記にまとめてみました。

競売のデメリット 任意売却のメリット
低い価格での入札
不動産業者による転売目的などもあり、市場価格より低い価格で売却されます。
市場価格と同様に高く売れる
通常の不動産取引となるので競売より高く売ることが見込めます。結果として、残債を完済することもゼロではありません。
競売が世間に知れ渡る。
競売情報のチラシを配る業者もいるので、競売であることが明るみに出ます。
通常取引と同様にプライバシーが守られる
通常の不動産取引であるためプライバシーが保護されます。
お金が残らない。
引越し費用など捻出されず一円も残らず、強制立ち退きとなります。
引越し代が捻出される
債権者との調整がありますが、売却価格のうちから引越し資金を捻出することができます。
強制退去
競売によって売却された後は直ちに立ち退きを要求されます。
交渉や条件次第で住み続けるという方法もあります。
やはり比べてみても競売よりは任意売却の方がメリットがあることがわかりますね!

競売通知から任意売却はいつまで変更できる?

中には住宅ローンを滞納していることが、競売通知によって初めて知る人もいるでしょう。競売通知の事の重大さに気づいてただ競売を待つ身になってしまうかもしれません。

では、任意売却はいつまで猶予があるかというと入札が開始された後から開札がされるまでの間となります。ただし、任意売却は通常の不動産取引なので、買い手がいなければ任意売却をすることはできません。つまり購入者がいなければ任意売却をすることができないことははっきり認識しましょう。

ただ、はっきり分かって頂きたいのは、競売通知が来た後でも任意売却を進めることはできます。もちろん任意売却の活動が遅れれば遅れるほど手遅れになる可能性がありますので、任意売却はなるべく早く相談をすることにしてください。

とにかく早く売却活動をすることがあなたの身を助けることになります!

任意売却をした後でも残債が残る場合はどうなる?

では任意売却をした場合であっても住宅ローンの残債が残る場合はどうなるでしょうか。結論として、任意売却ごの残債は残ります。なので、その残りの残債整理をどうするかについて説明しておく必要があります。

残債整理①:残債を月々払う

まず元々の借主が残債を月々支払う方法があります。任意売却をした分、残りの住宅ローンは少なくなっているのでそれを月々ずっと支払っていく方法です。金額にもよりますが銀行など債権者との調整の上、1〜2万円を支払い続けていくというイメージとなります。

もっと支払う余裕ができた時にまとめて返済することなどもできます!

残債整理②:債務整理

続いては債務整理の方法があります。下記のような方法があります。

任意整理
残りの残債について銀行などの債権者などと交渉の上、返済スケジュールの見直しをして返済をする。
個人再生
残りの残高を5分の1程度にして3〜5年程度で返済をする。
自己破産
支払いが難しいと判断され(支払い能力がないなど)免責が許可されると税金などを除くすべての債務を支払う必要がなくなる
個人再生と任意整理は裁判所を介した調整が必要となる。

残債を返し続けるか、債務整理をするかは借主や連帯保証人の今後の気持ちによって左右される部分もあります。それぞれどうしていきたいか気持ちの整理をするようにしましょう。

今の家を住み続ける方法

さらに任意売却をする場合には、今の家を住み続ける方法もございます。ただし、今の家に住み続けるには障壁があります。しかし、下記のような方法もあることは知っておく必要があるでしょう。

今の家に住む方法①:リースバック

リースバックトは任意売却専門業者によって投資家や企業などに売却して、賃貸としてその後も住み続ける方法です。ただし、実際は住宅ローンの月額より高くなる可能性もあります。当面は賃貸にして、近い将来に買い戻すことができる場合の人にお勧めの方法となります。

今の家に住む方法②:親族間売買

これは身内に任意売却となる物件を買ってもらうことになります。その物件を買ってもらう時に、買い戻し特約などを踏まえて売買契約を結ぶことになります。

買い戻し特約とは、代わりに物件を購入した時に5年後に買い戻すといったことを定めた上で結ぶ売買契約のことです。
今の家に住み続ける方法は、それなりにハードルがあります。少し稀ではありますが、できる場合には感謝しましょう!

まとめ:競売よりは任意売却で早期に活動をすること

以上の説明から競売よりは任意売却をすることが離婚後の住宅ローン滞納に関する問題をクリアにできる可能性が高いでしょう。できるだけ早く活動をすることをお勧めします。

そして、任意売却は関係者とのたくさんの調整が必要となります。そのため不動産業者が任意売却に関して精通している必要があります。その不動産会社を選ぶためにも任意売却をしてくれる不動産会社を下記から探しましょう。

 

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【野村の仲介+(プラス)】不動産売却ノムコムの口コミや評判

2017.12.28

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!