メリットよりデメリット多数!借地権が住宅ローンでデメリットになる理由4つ

皆さんが不動産を購入する上で、借地権付きのマンションや戸建て購入を検討するかもしれません。借地権は所有権に比べると安く購入できるため一等地に手が届くこともあります。

ただ、借地権は所有権に比べて特有な点があるため、ローンの申し込むでデメリットになることがあります。

今回は、借地権が住宅ローンでデメリットになる理由4選を教えます。

借地権はその特性を掴んでおかないと住宅ローンで失敗する可能性もありますよ!
今回のポイント
借地権は所有権より安く購入できますが、住宅ローンで審査が不利になるケースや買換え時に不利になる場合があります!借地権の特徴をしっかり把握したうえで購入を検討しましょう!

そもそも借地権とは

借地権とは、「地主(第三者)の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てる」ことができる権利のことです。土地は自分所有にはなりませんが、建物は自分所有で建てることができます。

地主に承諾を得て建物を建て自分が住むのが借地権です!
借地権で必要になるお金

借地権は地主から土地を借りていることになります。そのため地主に対して、地代を支払って住むことになります。また、住宅ローン申し込み時などに、ある程度まとまった承諾料を支払うケースが多いです。

借地権を選択する人は所有権より安いから

都心では借地権付きの不動産が人気な面もあります。

なぜなら、借地権は「所有権の住宅購入に比べて一般的に安く購入する」ことができます。

借地権の住宅は、所有権の住宅に比べておよそ7割から8割程度所有権付きに比べて安いのが相場です。

都心の一頭地でも、借地ならばサラリーマンでも戸建てを購入することが手が届くかもしれません。

借地権では建物は自分の所有となりますが、土地は地主のものです。そのため、使用できる権利しかないため一般的な所有権を持つ場合よりも安く購入できます。

土地は自分のものにならないから安いんだね!!

借地権は土地の税金がかからないのがメリット

 

通常、土地を所有すると固定資産税など税金がかかってきます。

ところが借地権の場合だと自分所有の土地ではないため、そういった税金は地主が支払うことになります。

そういった意味で、土地にかかる税金はかからないのがメリットとなります。

借地権は住宅ローンのデメリットがある

借地権は所有権の不動産に比べて安いことをお伝えしましたが、住宅ローン上ではデメリットがあります。

ここではどのようなデメリットがあるのかをお伝えしていきます。

ほとんどの人は住宅ローンを利用するので、借地権の住宅ローンにおけるデメリットは知っておかないとダメですね!

デメリット1:住宅ローンの審査に不利

金融機関によっては、「土地が借地であると住宅ローンの審査を不可」とするケースもあります。

金融機関の立場からすると、一般的に建物と土地双方に抵当権を設定したい立場となります。

抵当権の設定とは
抵当権の設定とは、返済者が返済できなくなった場合に建物や土地を差し押さえることができる権利のことを言います。

万が一、住宅ローンを借りた人が破産した場合、銀行は土地と建物双方資産の回収として競売にかけます。

それが借地の場合では、土地の所有者は地主であるため、地主所有の土地を勝手に担保として回収をすることが出来ません。つまり、建物だけしか競売できなくなってしまいます。それを考慮すると、銀行は借地権だと資金回収のメドが立ちづらく、お金を貸すリスクが高くなってしまうのです。

借地権上の建物には資産価値が少ないと銀行が判断するので、住宅ローンの審査に不利なんですね!
借地権用の住宅ローン商品が存在

借地権の場合には、それを商品名に含めた住宅ローン商品が存在します。

銀行 取扱有無
楽天銀行 取扱あり
関西アーバン銀行 取扱あり
スルガ銀行 取扱あり
じぶん銀行 取扱なし
新生銀行 取扱なし

デメリット2:返済期間に縛りがある

借地の住宅ローンは審査上不利であることをお伝えしましたが、更に借地の場合はデメリットがあります。

それは「住宅ローンの返済期間に縛り」が出てしまう可能性があります。

借地は土地を借りている期間が定まってます。そのため借地権の場合、「土地を地主から借りられる期間が、住宅ローンの最長返済期間」となる場合があります。

例えば土地を借りる借地権の期間が20年である場合、住宅ローンの最長返済期間が20年となります。
借地の契約形態で、特に定期借地権の場合だと住宅ローンの返済期間の縛りが強い傾向です。

住宅ローンの申し込みをする年齢なのではなく、借地権上の期間を考慮して住宅ローンの返済をしなければならなくなってしまいます。

デメリット3 :何か地主との調整トラブルも

借地権の住宅を購入する場合、地主の印鑑証明書と承諾書を住宅ローン申し込み時に提出するケースが一般的です。

そのさい、地主に対して支払う必要性が出てくるものが承諾料です。借地としての土地を借りる料金だけではなく、住宅ローン申し込み時に地主から承諾料を請求されることがあるので注意が必要です。

借り換え時など地主の承諾が必要になるたびに承諾料を請求されることもあります

デメリット4:借り換え時は購入者を探すのに苦労

借地権付き住宅を購入すると、転勤や引越しで売却する時に購入者を探す点で苦労します。

なぜなら、デメリット3でお伝えした「ローンの返済期間に縛りがあること」が関係します。

借地権の住宅ローンは、借地権の残りの期間による制限があると、売却時の購入希望者も同様に住宅ローンの返済期間の縛りが発生してしまう可能性があります。もし、借地権の期間が10年しかなかった場合、次の購入者は10年で返済計画が立てられる人でないと購入できないことになってしまいます。

借地権付き住宅が欲しかったら金融機関に相談を

もし、借地権付き住宅に惚れ込み、借地権付き住宅をどうしても購入したい場合は、焦らずにたくさんの住宅ローンを取り扱う金融機関に相談してみてください。そうすると銀行がどういった判断をするのかが客観的にわかるようになります。

フレット35は借地権OK

借地権付き住宅を購入する場合の一つの選択肢として、フラット35があります。

フラット35なら借地権付き住宅でも融資の対象となります。借地権でフラット35を借りる場合の条件は住宅金融支援機構に下記のように記されております。

【担保】
※ 地主がお申込みご本人の配偶者または直系親族の場合には、抵当権の設定をしていただきます。
※ 借地権取得費の融資を受けられる場合は、敷地に抵当権を設定していただきます。ただし、敷地の権利が地上権の場合には地上権に抵当権を設定し、敷地の権利が賃借権のうち定期借地権または建物譲渡特約付借地権の場合には、登記された土地の賃借権に質権を設定していただきます。(引用元:住宅金融支援機構「敷地が借地の場合でも融資の対象になりますか。:よくある質問」より)

フラット35はOKでも、金融機関の審査でNGを出されることもあります。フラット35といえども審査の可否は金融機関次第となります!

借地権OKの銀行は一括審査が楽

結論から言うと、借地権付き住宅を融資OKとしてくれる銀行は、サイトなどからは分かりませんので地道に探していくことになります。

借地権OKの銀行を一から探すのは大変なので、金融機関を一括で探してくれる一括申し込みがおすすめです。指定の条件を入れることで、各金融機関から住宅ローン可否が確認できます。

下記「住宅本舗」なら、複数の金融機関に住宅ローンについて確認することができます。


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ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!