不動産を購入することは人生の一大イベントとなります。にもかかわらず、せっかく中古住宅を購入した家に欠陥があった場合に買主は売主に対して瑕疵担保責任を追求することができます
それは、不動産を売却した後であっても買主から住宅の費用請求を行われることがあります。それは床の傷から排水管不具合やシロアリ、雨漏りといった色々なケースがあります。
今回はその瑕疵担保責任がどういうもので、期間や範囲のことなどを説明します。
記事の目次
瑕疵担保責任とは
一般に売主と買主が対面して、顔をそろえるのはだいたい引き渡し決済をする時だけだと思います。だからと言ってその引き渡しが終わったからといって、売主は買主との関係が終わるわけではありません。
もし、新しい買主が住んだ後も、給水管の破裂や天井裏の結露など、売主が売却活動をする時に気づかなかったトラブルが明らかになった時に修繕費用の負担を請求されることがあります。
不動産業者売主の場合の瑕疵担保責任期間
売主が不動産業者で相手が個人の場合における中古住宅取引の場合は、瑕疵担保責任期間は２年間です。
個人間同士の仲介取引における瑕疵担保責任期間
個人間同士の仲介取引においては、自由となっており瑕疵担保責任をつけてもつけなくても良いようになっております。
個人間同士の仲介取引における瑕疵担保期間は、慣習的には引渡しから２ヵ月から３ヵ月程度となっており、もし築年数が古いといった場合には瑕疵担保責任をつけない免責事項を契約書に記載することもあります。
もし、売却物件において瑕疵担保責任を追わない（免責）で取引することにおいては、現状有姿取引ということが一般的です。
決められた瑕疵担保期間内において責任を問われた場合、補修費用などが請求されることになります。
場合によっては、それなりの金額になることがありますので、売主によっては、瑕疵担保責任保険に入ることで費用負担を軽減するといったことがあります。
瑕疵担保責任保険とは
瑕疵担保責任保険とは、住宅の隠れた欠陥（瑕疵）による被害をカバーするための保険で、中古住宅売買時に用いるのは既存住宅売買瑕疵保険です。
保険に入る前に事前検査が行われて、その検査に通った物件のみ加入できる。
もし、新しい買主に引き渡した後でその保証期間中に瑕疵が見つかった場合に、補修費用が保険金の中から支払われる。主に加入するのは、売主ですが契約前なら仲介会社を通じて、買主が売主に保険加入を求めることもあります。
特に戸建の場合には、特に瑕疵担保責任保険に入っておくこともオススメです。戸建はマンションと違いその瑕疵となるそもそもの範囲が広いからです。
瑕疵担保責任の免責について
不動産の中古仲介取引において、個人間同士の仲介取引において瑕疵担保責任を負わない（免責）とする特約は有効となります。
そのため、現況有姿として不動産を取引することは珍しいことではありません。
ただ、もし何でもかんでも許してしまうと、売主が有利で買主が不利となってしまうのは間違いないでしょう。
売主が瑕疵を隠れたものとして内緒にするケース
中古取引において、売主が取引前に瑕疵を知っていて、それを隠して取引した場合は瑕疵担保責任を負わない特約は無効となります。
つまり取引前に売主が不備を把握していたのに限らず、瑕疵を隠して取引をした場合は特約は無効となります。
ただし、売主がその瑕疵を知っていたということを立証するには、大変難しいことだというのは理解しておくべきでしょう。隠していた瑕疵のリフォーム見積をとっていると言ったような決定的なものでなければ難しいと言わざるを得ないでしょう。
瑕疵担保責任の範囲
瑕疵担保責任の範囲はしっかりと契約書にも定めておくべきです。
個人間売買取引の瑕疵担保期間は大凡２〜３ヶ月程度であることを説明しましたが、その２、３ヶ月間に絶対になかった床の小さな傷であっても請求されかねないからです。（少し買主に悪意がある話ですが。。。）
つまり瑕疵担保期間だけを設定していた場合には床の傷の修理など細かい部分にまで請求されてしまう可能性があるからです。
範囲を明確にするということは、「シロアリ、雨漏り、給水配管の3点に関してのみ３ヶ月の瑕疵担保責任期間を負います。それ以外は免責とする」といったようにすることです。それを売買契約書に記載することです。
瑕疵担保責任と住宅診断（ホームインスペクション）
今まで説明してきたように瑕疵担保責任は売却取引後においても、その傷があったない、言った言わない問題となりトラブルになりやすいです。そして、瑕疵担保の免責は買主に不利になることが多いです。
そうなると、安心して中古取引ができないと思ってリスクを感じてしまう人もいるかもしれませんが、その中古取引形態も2018年4月に制度が変わります。
2018年4月から施行されるホームインスペクションの説明義務化
インスペクションとは建物状況調査の意味合いを持ちます。つまりホームインスペクションとは住宅診断のことを指します。
そして、2018年4月から中古住宅取引において、ホームインスペクションを実施したか、実施する意向はあるかといったことを説明することが義務付けられることとなりました。
すでにその宅建業法は変わることとなっており、法律が成立して公布されています。その施行が2018年4月1日に決定されることになりました。
これによって中古住宅取引を安全に推進を図るといった狙いがあるようです。
まとめ：中古取引の瑕疵担保責任について
今まで説明をしてきた瑕疵担保責任における、ポイントまとめは下記が挙げられます。
- 瑕疵担保責任は、引渡し後も発生するもの
- 瑕疵担保責任を追求されたいざという時のために瑕疵担保責任保険がある
- 個人間取引の場合は、瑕疵担保責任を免責とすることもできる。
- 個人間取引の場合の瑕疵担保責任期間は凡そ２、３ヶ月程度が一般的
- 知っていたのに瑕疵を隠して取引した場合の免責は無効
- 瑕疵担保責任の範囲は明確に売買契約書に記載した方が良い
- 2018年4月からは中古取引を安全にするためにホームインスペクションの説明が義務化される
