「全期間固定ならフラット35がいいの？」
「フラット35と35年固定金利はどっちがお得？」
全期間固定金利の選択を決めたものの、フラット35と銀行の35年固定金利どちらを選べば良いのか悩む人も多いのではないでしょうか。そんな人のために、今回はフラット35と銀行の35年固定金利を選ぶポイントを紹介していきます。
フラット35と銀行の35年固定金利の違い
まず、フラット35と銀行の35年固定金利を選択するポイントを理解するには、それぞれの商品の違いを知っておく必要があります。ここでは、フラット35と銀行の35年固定金利の違いを紹介していきます。
フラット35とは
フラット35とは、住宅金融支援機構が裏方で貸付していて、受付窓口は民間の銀行が行なっています。つまり、住宅金融支援機構と民間銀行がタッグを組んだ住宅ローン商品です。
全国にある300以上の銀行がフラット３５を取り扱っているので、たくさんの銀行でフラット35を提供してくれます。民間銀行は窓口となって、名目的な簡易審査を行いますが、住宅金融支援機構が本審査を行います。民間の銀行は審査に通りそうかそうでないかをほぼ形式的に見るぐらいです。
そして、フラット35の特徴は住宅ローンの金利がずっと変わらない固定金利ということです。将来にわたって返済金額が変わらないことから返済計画が立てやすくなっています。
銀行の35年固定金利とは
銀行の中には、全期間固定金利の住宅ローン商品を提供している銀行もあります。フラット35とは違い、民間銀行が貸付ますので、民間銀行の審査の元に借りられるかどうかが決まります。
フラット35と銀行の35年固定金利の違い
フラット35と銀行の35年固定金利を違いはこんなところにあります。比較表にしたので確認していきましょう。
| フラット３５ | 銀行の35年固定金利 | |
|---|---|---|
| 団信加入 | 原則加入だが、加入できない人は加入不要 | 必須 |
| 返済負担率 | 収入割合に対して厳格 | 物件担保や収入など人による |
| 審査 | 甘い | フラット３５よりは厳しい |
| 金利 | 基本低金利※条件次第 | 基本、フラット３５よりは高い方が多い※条件次第 |
| 返済期間 | １５〜35年 | 1年〜35年 |
フラット35と銀行の35年固定金利の損得のポイント
ポイント①：フラット35は自己資金の１割以上あるかどうか
全期間固定金利と言えばフラット35の存在を知っている人が多く、金利が低いことで知られています。ただフラット35で注意が必要なポイントは、フラット35は自己資金が1割以上あるかないかで金利が変わることに注意が必要です。
フラット35は自己資金割合によって金利が決まります。例えば自己資金1割以上かつ返済期間21年から35年の金利が1.34%に対して、自己資金が1割未満になると金利は1.78%と高くなります。つまり、自己資金1割以上ない場合は、民間銀行の方が金利が安くなる確率が高くなります。
フラット35の金利は、返済期間や取り扱う金融機関次第で金利が異なるのも知っておきましょう！
つまり、自己資金が1割持たせないと言う人は各銀行の35年固定金利を検討した方が良い場合があります。
ポイント②：自己資金1割以上且つ、フラット35Sの場合
フラット35の自己資金1割以上だと、金利が低いことをポイント①で説明しましたが、さらにフラット35Sを選択できる人は、フラット35を選択した方が良い場合が多いです。
フラット35Sとは、優れた住宅性能を持つ場合に受けられる金利の引き下げです。フラット35Sだとフラット35の金利から0.25%も金利が5年間、もしくは１０年間引き下げられます。
フラット35Sと受けるには、省エネ性、耐震性、バリアフリー性等で特に優れた住宅に対して金利が優遇される制度です。
住宅ローンの残高が多い返済当初の5年もしくは10年の期間の間に金利優遇が受けられると、元本に対する総返済額を多く減らすことができます。
フラット35S且つ自己資金1割以上だと、ほぼフラット35Sの方が銀行の35年固定よりお得になることが多いです。そのため、フラット35Sで自己資金があるなら、フラット35Sが1番に比較検討したい商品です。
ポイント③：自己資金1割未満なら銀行独自の35年固定金利を検討
フラット35だと返済期間と自己資金割合によって金利が変わります。そのボーダーが自己資金1割以上歩かないかです。もし、自己資金が1割未満の場合は、民間銀行の35年固定金利を比較検討するのをオススメです。
なぜなら、民間の銀行は自己資金だけでなく、担保評価や収入の複数の審査基準をクリアすると最優遇金利で借りることが可能です。例えば、都市銀行のみずほ銀行の最優遇金利の35年固定金利は1.34%なので、自己資金が1割に満たなくても最優遇金利を受けられる可能性があるのです。
ポイント④：自己資金2割以上出せる人向けの住宅ローン商品もある
なかなかそこまで自己資金を用意できる人も多くないのですが、自己資金を2割以上を出せる人の場合、更に優遇金利を受けられる商品もあります。フラット35の商品を取り扱っているARUHIの場合、自己資金2割以上の人向けのフラット35スーパーを用意していて、住宅ローン金利がかなり優遇されます。
更に、住信SBIも自己資金2割以上の人向けの住宅ローン商品があり、こちらも住宅ローン金利が１％を切る住宅ローン商品です。
ポイント⑤：フラット35と銀行の35年固定金利はシミュレーションで比較
最終的にフラット35と銀行の35年固定金利は金利で比較することで十分ですが、手数料など細かい条件も比較したシミュレーションで選ぶのがオススメです。そういったケースで利用して欲しいのが、住宅本舗です。住宅本舗は35年固定金利を取り扱っている銀行最大6社から、仮審査をした状態で連絡をもらうことができ、複数銀行のシミュレーションを比較することが可能です。金利も比較することができるので、まずはシミュレーションからしてみることをオススメします。
【住宅本舗】まずはシミュレーションから
まとめ
同じ条件でもフラット35と銀行の35年固定それぞれに得になる可能性があります。
住宅購入時は諸費用が物件価格の5%から10%程度かかります加えて自己資金1割と言うと30,000,000円の物件でも6,000,000円ほど用意する必要があります。そこまで現金を出せないを人、もしくは出したくない人は、銀行の35年固定ローンの審査を受けてみて金利を確かめ、さらにフラット35の金利と比較した上でどちらがお得かを確認しましょう。
(さらに自己資金2割以上を用意することができる場合は、フラット35の実行件数が非常に多いある日は独自でスーパーフラットと言う商品を販売しています。通常のフラット35と比較して金利を0.1%優遇しておりかつエスとの併用も可能です。フラット35を使う上で自己資金が2割以上ありかつエスが受けられる住宅の場合はぜひアルヒの商品をお勧めしたいです。
自分の家計状況を鑑みた上で、住宅ローンを選ぼう
フラット35と銀行の35年固定はそれぞれ特徴があります。それぞれの特徴を把握しながら自分に合った商品を選ぶのが秘訣です。銀行の35年固定の住宅ローンを探しなら一括審査がお勧めです。
