今が売り時と聞いたからであったり、新しい場所に住み替えをしたいなど様々な理由をもってマンション売却をすることは多いと思いますが、いざマンションを売却する時に注意するべきところを皆さんは抑えているでしょうか？
賃貸ならいざ知らず、マンションの売却は人生の中でも、そう経験が多い人はいないと思います。
今回はマンションを売却する上で注意したいポイントを説明していきます。
記事の目次
マンション売却のポイントはどんなものが？
マンションを売却する上では、買主を見つけるだけではなく、様々な手続きや準備が必要になってきます。
そして、それは購入後にも引き続いて関係が続いてくることもあります。具体的には入居後の瑕疵対応で買主と入居後に見つかった瑕疵の修繕費用をどうするかといったものもあります。
このように買主を単純に見つけるだけではなく様々な注意が必要になってきます。
では、一体どういう注意が必要になってくるのかポイントを説明していきます。
まずは、マンション売却の流れを把握すること
マンション売却を行う上での流れは様々なものがあります。下記に流れを記載いたしますが、記す以上に様々な流れがあり、準備に時間がかかってきます。
まずは、マンション売却の流れを確認していきましょう！
- 相場を確かめる
- マンション査定を行う
- 売却活動をお願いする不動産業者を決める
- 業者と売却価格を決めて売り出す
- 内覧を行う
- 申込者との条件調整（価格など）を行う
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引渡しを行う
売らなければならないタイミングや期間には注意が必要
売却の際に最も気を付けなければならないことは、売却と同時に次のお住まいを決めなければならない場合です。
なぜなら、売却と購入を同時にする場合は、時間に制約があるので意外に時間がないからです。
売りと買いを同じ不動産業者に任せるのも一つの解決方法
このように売りと買いは同時に進行することが重要です。もし、信頼できる業者であれば「売りと買い」両方を同じ不動産業者に依頼するのも一つの方法です。
もしもの時に備えて不動産業者の買取サービスも視野に入れよう
誰しもが高く売りたいという欲は出るものの売りと買いを同時にうまくいくケースもありますが、うまくいかない場合もあります。
そんな時には、不動産業者が提供している買取サービスも検討しましょう！
ある程度の会社規模であれば、不動産業者が査定金額のうち何パーセントから買い取ってくれるサービスはあるものです。必ずしも希望価格にはならないかもしれませんが、マンション売却の手段として不動産業者の買取サービスも検討しましょう！
買取業者を探すなら、下記記事を参考にしましょう！
住宅ローンが残っている場合はオーバーローンの確認
住宅ローンが残っているマンションを売却するときに注意するべきなのが、売却金額で住宅ローンを返済することができるのかどうかということです。
売却金額が住宅ローンを下回ることをオーバーローンと言います。
もし、オーバーローンだと残りの残債を預貯金や別の借り入れで賄うことを行わなければなりません。
オーバーローンの状態で、次のお住まいを購入したい場合はその残債分を含めた状態で融資を受ける「住み替えローン」がありますので不動産業者に相談するとよいでしょう。
オーバーローン状態を確認するには、査定で価格を把握して残りの住宅ローンの金額を確認するのが良いでしょう。
バカにできない売却の諸費用や手数料
マンション売却をする上で以外にバカにできないのが諸費用が掛かる点です。
具体的には下記のような諸費用や手数料がかかります。
- 不動産業者へ支払う仲介手数料
- 住宅ローンの一括返済（繰り上げ返済）手数料
- 譲渡益（売却で利益が出た場合）
- 抵当権抹消費用
- 司法書士報酬（抵当権抹消）
- 引っ越し費用
- 印紙代
この中で比較的大きい金額が仲介手数料になってきます。
売買価格3,000万×3％＋6万円＋消費税（売買金額が400万円超の場合）＝1,036,800円
それ以外の費用も十数万程度かかることが想定されますので、それなりの費用が売却に掛かってくる点には注意が必要です。
もし、次の住み替えで諸費用も合わせて住宅ローンを借りることを検討されている方は、借り換え手数料や諸費用込みで借りられる銀行の住宅ローンを確認していきましょう
業者選びも重要
マンションを売却する上では、業者選びも重要になってきます。
全ての不動産営業がそうではないですが、売却活動を怠けている営業マンも中には発生してきますので、注意が必要です。
マンション売却は様々な苦労が予測されます。その苦労を分かち合える営業マンを探せるとよいでしょう。
相場から外れた売り出し価格は長期戦を覚悟
誰しもがマンションを売却するとなっても高く売りたいもの、安くは売りたくないですよね？
だからと言って、不動産業者から勧められた金額に納得せずに、売り出し価格を高くすることには注意が必要です。
なぜなら、昨今は買主さんの目が肥えているので価格相場に敏感だからです。
皆さんも経験があるように、買いたい人だって高くは買いたくないものです。そのため、たくさんの不動産ポータルサイトで同じマンションが売り出されていないかどうか厳しくチェックしています。
上記より、相場より高いマンションの売却価格で売却活動をすると、長期戦になることが想定されますので覚悟が必要です。
もし、あなたのマンションの相場を知りたい方は、「過去のマンション成約事例」や「現在の売り出し価格」を公開している野村の仲介のマンションデータPLUSに登録するといいでしょう。
内覧の準備を怠ることなかれ
マンションを売却活動の中盤で大事になってくるのが、マンションを内覧したいという人の準備が必要になってきます。
既に退去していれば、クリーニングをかけて内覧に備えればよいものの入居中のマンション売却であれば、しっかり掃除をするなど、マンション内覧の準備が必要になってきます。
以前の記事であるマンション内覧の掃除方法を参考にしてください。
瑕疵を悪意で隠すことなかれ
瑕疵とは傷や設備の故障のことを示します。
減額交渉や修繕費負担の調整が煩わしいと感じてしまって、悪意で隠してしまうのはやめましょう。
瑕疵担保責任は、引き渡し後も発生いたします。売り主買主双方の信頼関係もありますので、事前にわかっている内容については公開するようにすることをおすすめします。
まとめ
以上がマンション売却する際のポイント8つです。マンション売却はあれこれと注意が必要になってきます。
いざというときに慌てないようにポイントを押さえておきましょう。
