マンション売却の税金は怖くない!税金の計算方法と対策を解説!

マンションを売却する時に「税金がかかるから〜」と二の足を踏みそうになってしまいそうになる人も中に入るかもしれません。

ただ、売却で得をしたからといって必ずしも税金がかかるわけではありません。マンションを売却した場合には様々な特別控除が存在するからです。

今回は、マンションを売却するにあたって知っておきたい税金の基本について説明していきます。

売却で税金がかかる人

そもそもマンション売却したのに、税金がかかるのはどういったケースでしょうか。

それは、マンションの売却を行って売却益がでた場合の人が対象になります。

マンション売却を行って、売却益が出たら確定申告が行い、確定申告を基に税金が算出されます。。

損失が出る人の場合は、損失を給与などの所得と損益通算して税金が安くなる場合がありますので、確定申告をすることをおすすめします。
売却益が出るのかどうかは、下記の税金の計算方法を確認するようにしましょう!

マンション売却の税金を計算する方法

マンション売却による税金の発生は、譲渡益が発生した場合となります。

その譲渡益は譲渡所得税に分類されます。

譲渡益とはつまり、マンションを購入した時よりも高く売れて利益(得)が発生したということになります。

じゃあ得しなかった場合には、売却による税金は発生しないんだね!

譲渡所得税の計算方法

では、売却したことによる譲渡益が発生しているのかどうかを確認するための計算方法を下記にて確認してください。

譲渡所得の計算式
譲渡所得税=売却価格-(取得費用+売却費用)

上記の計算式を算出した上で、売却利益が出るようであれば譲渡所得税の負担をする必要があります。

売却価格 そのマンションを売却した金額を表します。
取得費用 マンションを取得(購入)するためにかかった諸費用の総額です。※諸費用に含まれるものは下記注釈を確認
売却費用 マンションを売却するためにかかった諸費用の総額です。※諸費用に含まれるものは下記注釈を確認

取得(購入)&売却費用に含まれ、経費となるもの

取得(購入)費用に含まれるもの 売却費用に含まれるもの
  • マンション購入価格から減価償却費を引いたもの
  • 土地取得に際して支払った測量費用
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 不動産購入時に支払った契約書の印紙税
  • 購入時に払った登記手続きの司法書士報酬
  • 売買契約締結後に、土地などをより高く売るために契約解除して支払った違約金
  • 土地造成に関して支払った造成費用
  • 借主がいる土地や建物を購入するときの支払った立退料
  • 購入後のリフォーム、改築費用
  • 売却のために必要となった測量費用
  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 売却時に売り主が負担した契約書の印紙税
  • 建物を取り壊した時の取り壊し費用と壊した建物の損失額
  • 売買契約締結後に、土地などをより高く売るために契約解除して支払った違約金
  • 借地権を売る時に地主承諾を得るために支払った名義書換料
  • 貸家を売るための借家人への立退料
これらの経費を考慮した上で、売却価格が上回るようであれば譲渡所得税の対象となります。

マンションの減価償却について

マンションには減価償却が発生します。そのため、取得費用は購入時価格ではなく、経過年数を考慮した価値を元に算出されます。

その計算式は下記になります。

マンションの減価償却の計算式
減価償却費=購入時価格×0.9×償却率(マンションは2.2%)×築年数
購入時価格には、減価償却ができる建物のみの価格を提示します。例えば、3000万のマンションであれば土地1,500万だと、建物は1,500万円のように計算されます。
これまでの計算を行った上で、利益が出たものは譲渡所得税の対象になる点を覚えておきましょう!!!

ただし、以降の説明で譲渡所得税に対する控除がありますので、実際には税金がかからないこともある点に要チェック!!

マイホームのマンションを売却した場合の控除

居住用のマイホームを売却した場合、譲渡所得を控除できる特例が3つあります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 軽減税率の特例
  3. 居住用財産の買い換え
上記3つの内、①と②の特例は重複して適用することが認められています。
この特例を利用すると売却益が生じても実際は所得0円となるケースが多々発生します。そのため売却益が出た場合、まずは特例による控除を把握しておきましょう!

それぞれの特例の内容について下記で内容を確認していきましょう!

居住用財産の3,000万特別控除

個人がマイホームを売却する場合、3,000万円譲渡所得(益)から控除することが可能となります。

voice icon=”https://fudosan-info.com/wp-content/uploads/2017/11/939578-1-e1509594670606.jpg” name=”” type=”r big”]つまり、マイホームを売却する場合は先ほど説明した譲渡所得の計算式が下記のように実際はなります。[[/voice]

3,000万控除を適用した譲渡所得の計算
譲渡所得税=売却価格-(取得費用+売却費用+3,000万

これをみるとわかることですが、大体の多くのケースでは譲渡益が発生しづらくなっております。

そのため、税金を怖がって売却に二の足を踏むことが無いようになっています。

軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率の適用がされます。

譲渡所得が6,000万以下の場合と6,000万超の場合で税率が異なります。

6,000万以下の場合
  • 所得税:10%
  • 住民税:4%
6,000万超の場合
  • 所得税:(課税譲渡所得ー6,000万円)×15%+600万円
  • 住民税:(課税譲渡所得ー6,000万円)×5%+240万円
先ほどの3,000万控除で譲渡所得が超えない場合は、適用する必要はありません。

居住用財産の買い換え特例

マイホームを売却して買い替える場合にも特例を適用することが可能です。

それは、売却して得た譲渡所得(益)を買い換え住宅に充当した場合、買い換え後の住宅を売却するまでは、この譲渡所得(益)が課税されない(課税繰り延べされる)という制度です。

特別控除にはそれぞれの適用条件があります。知らなかったでは済まされないので、国税庁HPを確認しましょう

マンション売却で損失がでた場合

マンションを売却して税金を気にするべきなのは、得した人ばかりだけではありません。

売却によって損失が出た場合、他の所得と損益通算ができる場合があります。

つまり、売却損を他の所得と合算することで節税にもつながる可能性があるということです。

損した場合の税金特例

売却をして譲渡益が出た場合には、今まで説明したように所得税の対象となる。ただし、売却をして損が出た場合には、損失となります。

その譲渡損失を他の所得と相殺をして、所得税や住民税を減らすことができるのを「損益通算」と言います。

譲渡損失を他の所得と相殺して税金を取り戻すには、確定申告が必要です。
譲渡損失が給与などの所得よりも多かった場合には、所得税がゼロになる可能性もあるということです!!!

さらに損失を繰り越すことも

あまりにも損失が多い場合には、その損失を翌年以降に繰り越すこともできます。

損失額が所得相殺をして、それでも損失が多い場合はその譲渡の年の翌年以降も3年間にわたり繰り越して控除することができます。

つまり売却した年と合わせて最大4年間の損益通算をすることが可能になります!!

つまり、譲渡益が出た場合に確定申告が必要なのではなくて、損失が出た場合にも確定申告が必要ということです。

売却した場合には、確定申告の準備をする!その気持ちで売却活動をして損がないようにしましょう!!!

まとめ

マンションを売却した時の税金には、下記の点に注意しましょう!

  • マイホームのマンション売却を行って譲渡所得(益)が出た場合には、特別控除をしても譲渡所得があるか確認
  • 特別控除には3種ある。3,000万特別控除、買換え特例、軽減税率。
  • マンション売却で損失が出た場合には、他の所得と損益通算で確定申告をすることを忘れず

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2017年12月28日

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!