空家売却時の古家解体のメリットデメリット、解体にかかる費用は

解体工事

相続をされたり、昔から古家として残っている空家の処分に困っている人も多いのではないでしょうか?

その時に売却を検討すると思いますが、その古家となった家を解体してから売却しようと思った時に、解体をしたこともないのでどうすれば良いかわからない人も多いのではないでしょうか?

今回はそんな人のために古家となった空家を解体する時の仕方について説明します。

空き家となった古家を解体してから売却すれば良いのか、それとも古家のまま解体をする方が良いのでしょうか?そんな悩んだ時のメリットデメリットを紹介します。

古家と中古住宅の違い

古家を解体する前に、まずは古家と中古住宅の違いをしっかりと把握しておく必要があります。不動産会社が売り出し物件の図面を作成するときに、「古家付き住宅」と「中古住宅」では意味合いが全く違ってきます。

古家付き住宅とは、基本的には住むことを前提として売却はしていません。中には、古家を気に入って住み人もいますが、多くは「土地*現況古家あり」といった風に土地の売却として売りに出されることが多いです。

つまりは古家付き住宅は住むことを前提とした売り出し方ではありません!

古家があるまま売却活動をする一方で、古家を解体して更地とした土地を売却するケースもあります。果たしてどっちが良いのでしょうか?

それには、古家解体をする場合のメリット・デメリットを理解しておく必要があります。

解体して売却する場合のメリット


古家解体して売却することが選ばれるには理由があります。ここでは古家解体することのメリットを紹介します。

解体した方が高く売れる

古家は解体した方が高く売れるケースが多いです。その理由としては、古家を解体せずそのまま引き渡すことになると、結局のところ新しい買主は空家を解体して、新しい建物を建てることになると考えられます。

そのため結局のところ、新しい買主は古家を解体しなければならないので、その解体費用を差し引きすると、その分高く売ることができます。
新しい買主の解体費用が浮く分、高く売れるということがメリットの一つとなります。

解体した方が早く売れる

先ほどの解体した方が高く売れることに加えて、古家を解体して売却すると他にもメリットがあります。

それは解体して売却をした方が、早く売れる可能性があるということです。一般的に古家を解体するとなると、業者の選定から始めることになり、その業者を選定してから解体工事の着手といった風に、かなりの時間と労力が新しい買主にかかります。

業者の選定だけではなく、近隣に挨拶をしたり、解体する時に電気、ガス、水道といった会社にも連絡をする必要があります。実際の解体だけでも10日間や2週間程度はかかってしまうと言えるでしょう。
そのため、早く土地を購入して家を建てたいという人には、解体してある状態の土地の方が望ましいこともあるということがあります。

実際の解体は構造や延べ面積、その時の業者の忙しさによってスケジュールが変わってきます。十分な余裕期間を持って、取り掛かる必要があるでしょう。

そのため、古家を解体してから売却をした方が、新しい買主にとって労力や何より時間がかかりません。だからこそ古家解体をした方が早く売れる可能性があるということです。

古家を解体して売却することのメリットは、「高く・早く売れる」ということがあります。

古家解体は近所迷惑?!

古家解体は近所の生活に少なからず影響を与えます。それは揺れや音がどれだけ解体時に対策をしていても洩れてきていしまいます。

そのため近所の方には迷惑をかける旨など解体前に挨拶した方が望ましいと言えるでしょう。その時に全く気にしない人であれば問題ないですが、人一倍気にしてしまう人であれば、事前に解体してくれていた方が近所の人に気を遣うことがなくなるという考えもあるのではないでしょうか?

近所迷惑をかけるのであれば、事前に解体をしてもらうという考えもありますね!!

解体して売却する場合のデメリット


解体して売却することの最大のデメリットは、費用がかかることです。その費用がかかりすぎてしまうと、解体した後の売却費用が一般の取引値より高く売り出すことになってしまう可能性があります。

そのため、解体費用と実際に売れる可能性がある金額をしっかりと把握しておく必要があるでしょう。

解体時に思わぬ追加費用がかかるリスク

これは解体してみないとわからないことですが、いざ解体してみると思わぬ追加費用がかかることがあります。それは地中から古い建物の基礎であったり、テレビであったり石や岩など様々な地中埋設物が考えられます。

これ自体は実際に解体してみないとわからないことですから解体する時でないと追加費用がわからないことになってしまいます。

こうした地中埋設物は、人件費であったり処分料が必ずかかってきます。安易に燃やしてしまえ!というわけにはいかない点に注意してください。

古家を気に入って住みたいという人を排除することに

これは実際に古家付き住宅として販売をして、売却に成約しないとわからないことですが中には古家付き住宅を売却したとしても、その古家を気に入って購入する人もいます。

それは、解体を前提にして購入するのではなく自分でリフォームをしたり(中にはそのまま住む人も)して住み人もいるということです。解体をしてしまうとそういった人の選択肢を消してしまう可能性があります。

ただし、そういった人は多くはないので、必ずしもそういった人をアテにすることはしないほうが良いでしょう。

税金が多くかかってしまうケース

古家を解体すると税金が余計にかかってしまう可能性があります。それは、解体して更地の土地の状態ですぐに売却ができれば、悲劇的な費用負担にはなりづらいですが、売却活動が長くなってしまうと負担になる可能性があります。

古家であっても、土地に建物があることで固定資産税の負担が少なくなるため空き家となってもそのままとすることがあります。そのため安易に無計画のまま解体してしまうと、結果的に損をしてしまうことがあります。

古家解体する場合の費用相場

古家を解体する場合には、解体する延べ面積や構造などによってかかる費用は変動します。そのためすべてのケースに当てはまる場合でもないですが、おおよその費用感に対する理解が必要です。

ここでは構造別の解体費用の相場を説明します。

木造解体の費用相場

木造解体は、この後に出てくる構造に比べると解体費用の相場は引く方だと言えます。木造よりは鉄筋コンクリートの方が解体に時間や機器の駆使する度合いが違うからだと言えるでしょう。

木造の解体費用相場は、延べ坪あたり2〜4万円程度です。(躯体や階建てによっては前後します。)これに加えて付帯工事の費用が別途かかってくるのが一般的な費用相場です。

坪あたりの費用について
解体費用の坪あたりの費用を説明しましたが、坪とは1坪=約3.3㎡です。例えば2階建ての面積が100㎡であれば約33坪となります。そのため解体費用は、「約33坪×約3〜4万円=99万〜132万円」程度が相場となります。

鉄骨解体の費用相場

鉄骨の解体費用は木造に比べて、費用の幅が広いですが、延べ坪あたり3〜7万程度となります。鉄骨の場合は、解体するのが住宅なのか、工場なのか狭小住宅なのか軽量鉄骨なのか重量鉄骨造かによって変動してきます。

鉄筋コンクリート解体の費用相場

鉄筋コンクリートの場合の解体費用の延べ坪あたり相場は5〜9万円となっております。費用幅が大きい分の概算として理解して欲しいのですが、場合によってはこれ以上の費用になることもあります。

精緻な見積もりを取るためには、現地調査やビルの図面などを用意して精緻に解体にかかる工数を業者が把握できるようにする必要があります。

解体費用の費用相場はあくまでも参考として下さい。実際の解体する現場によって金額の上下動は起こりえます。そのためには見積もりの詳細をとることや、この後に説明する相見積もりが必要となってきます。

見積もりは相見積もりがオススメ

解体費用の相場には費用の変動幅があります。そのため、解体業者同士の見積もりでもかなりの変動があります。

つまり業者によって解体費用の提示額が違います。その解体費用の変動する理由は、元々の工数あたりの単価が違ったり、会社規模や解体にかける人員数によっても違います。

そのため解体費用の見積もりを取るなら、三社程度相見積もりを取るようにしましょう!

まとめ

古家解体には、それぞれメリットとデメリットがあります。そのメリットとデメリットをしっかり把握していないと、結局のところ損をする可能性があります。

解体費用は決して安いものではありません。そのため解体をするかしないかはしっかりとした売却戦略に基づいて行う必要があるでしょう。

実際に解体費用をお願いする場合には、見積もりをすることになりますが解体費用の見積もりは業者によって費用の変動があります。

そのため、大体3社程度に見積もりを依頼して相見積もりを取るようにしましょう!

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2017年12月28日

ABOUTこの記事をかいた人

不動産のミカタ

元不動産会社の営業をやっていました。実情を知っているので、みなさんの不動産を活用する術をたくさん紹介したいです。不動産を売却するには会社に任せるだけではなく、あなたの知識を増やすことが必須です。是非不動産売却に役立つ知識や知恵を刮目してください!