住宅ローンを借りれるときに重要な判断となるのが年収の何倍まで借りるかどうかと言うことです。
よく聞かれるのは、年収の5倍か８倍までといった意見です。
果たして一体どちらが適切なのでしょうか。
今回は借入年収の何倍までが適切なのか、それは何故なのかについて説明していきます。
記事の目次
理想は年収の5倍まで
住宅ローンは年収の何倍までかと聞かれたら私は、理想は年収の5倍までだと答えます。
昨今は銀行の競争が激しく、とにかく住宅ローンの貸出残高を伸ばしたいと言う銀行側の事情もあり、多額な住宅ローンを借りやすくしているというのが現状です。
そのため、銀行では年収の8倍が借り入れ可能額の目安と表示されています。
ただ、これは銀行側の事情なので「必ずしも年収の８倍がその人の家計に適正とは言えない」ことを理解する必要があります。
なぜ年収の8倍は危険なのか
年収600万円なら4,800万円が年収の8倍で、住宅ローンで借りられる上限の目安となります。
4,800万円を35年元利均等返済、変動金利0.625%で借りると、月々の返済額は137,270円となります。
この金額を見ると月額の返済費用として、手が届く気がしてしまう人もいると思いますが注意が必要です。特に子供がいる場合は、妻がある程度の年収を確保した上で働かない限り、4,800万円の借り入れは厳しいと想定されます。
さらに、返済計画のプランを考えるにあたって、将来の支出が増加する可能性を想定しておくことが必要です。
将来の支出増加で想定されるものは下記のようなものがあります。
- 毎年の固定費（固定資産税、都市計画税、修繕維持費、管理費、修繕積立金）
- 変動金利の金利上昇リスク
- 住宅ローン控除の適用期間終了（最大10年までの適用期間が終了）
- 児童手当、その他教育費
これらは将来にわたって、家計負担が増えることが想定されますので、それを見越した返済計画が必要です。
年収8倍に踏み切る人はライフプランと返済計画をFPに相談するのがおススメ
理想は年収の5倍までですが、実際に住みたい物件が見つからないので、5倍を超えた価格を購入しようとする場合は注意が必要です。
もし、年収の8倍程度の住宅ローンを検討するのであれば、ライフプランを考えた上で決定をするべきです。
「子供がいる、いない。子供が何人欲しい」と言った家族構成や「学校は公立か私立か。塾や習い事」といった教育問題、「クルマを持つ持たない」「共働きかどうか」「何歳まで働くか」と言った将来設計を踏まえて、年収の8倍の住宅ローンが現実的かどうかを考える必要があります。
そういった、ライフプランを設計してくれるのがFP（ファイナンシャルプランナー）です。
資金計画に悩んでいる顧客に対して、収支や負債、家族構成、資産状況から、住宅、教育、老後の将来ライフステージに応じた資金計画をアドバイスしてくれる職業です。
将来の支出増加で、見込むべきもの
その他にも年収の8倍で返済する場合には、特に経済環境の変化を将来で想定しておく必要があります。では、どのような支出増加が将来に待っているかを考えておく必要があります。
支出増加①：毎年かかってくるもの
これは返済計画を考える上で重要になってくるのですが、住宅ローンの月々の返済だけが支出ではありません。
固定資産税、都市計画税や修繕維持費、マンションの場合には管理費、修繕積み立て金、駐車場といった共益費がかかります。
これらを節約することなどできないので、月々の返済とは別に返済計画に組み込んでおく必要があります。
支出増加②：変動金利は金利上昇リスク
変動金利の場合は、将来の金利上昇リスクがあります。
変動金利は必ずしも金利が固定される訳ではありませんので、金利が上昇するリスクも考慮しておくべきです。
1つの目安として、借入変動金利の1％上がったとしても余裕なぐらいだと、かなり返済計画に余裕があるかもしれません。
楽観的な住宅ローン検討者の特徴として「変動金利が上がったら、その時に借り換えればいいや！」と安易に考える人もいますが、それは危険です。
確かに、上昇した変動金利より金利を抑えることができると思いますが、その借り換えには諸費用がかかることを忘れてはいけません。
つまり、家計がギリギリの状態で、借り換え諸費用が払えなくなってしまうと八方塞がりになってしまうかもしれません。
支出増加③：修繕積立金は上がる
修繕積立金は、5年ごとに値上がりをしていくマンションも多いので注意が必要です。
特に新築マンションの場合は、購入当時6000円程度と安かった積立金が、20年後には3万円程度になるようなケースもあります。
また、マンションの痛み具合によっては、イレギュラー的に修繕積立金が上がることもあります。そういった支出増加の可能性も考慮する必要があります。
支出増加④：住宅ローン控除の終了
マンションや戸建て購入じは住宅ローン控除を受けることで、税金の還付の恩恵を受けることで家計に余裕が出ると思います。
ただし、注意が必要なのは住宅ローン控除には期限があるということを忘れてはいけません。
住宅ローン控除は、10年で終わります。それ以降は控除を受けることができないので、10年目以降の家計のキャッシュフローは住宅ローン控除の終了に伴って変化が発生します。
最初のうちは住宅ローン控除で、年間数十万円の税金還付されますが、それ以降の住宅ローン控除は当然ありません。
支出増加⑤：児童手当が終了する
児童手当については、子供が中学校3年生になるまでは年間12万から18万円まで支給されます。
この自動手当が支給されると、まるで家計収支が黒字であるかのように錯覚しやすいのも注意が必要です。
こうした児童手当が亡くなった後に、子供が高校、大学へと進学する時期になると教育費の負担が一気に重くなり家計収支が赤字に転落してしまう可能性もあります。
このような支出増加による経済環境の変化を見越しておかないと、年収の8倍もの金額を借りてしまうと返済期間中での家計が破綻し、子供にお金をかけてあげたい教育費などが教育論や奨学金で子供を進学せざるを得ないことも出てしまいます。
さらにこのようなギリギリの家計になってしまうと、今後は老後資金が不足して老後破綻になってしまう可能性もあります。
現実、年収の5倍では希望の住宅に手が届かないことも
話の冒頭で、年収の5倍までが理想だとお伝えしましたが、実際のところ自分の家族構成や希望の間取り広さの住宅を取得しようと思ったら、相当な頭金がないと理想の家にはたどり着かない問題に直面するかもしれません。
そのため実際には、上限が年収の6倍になるといったところがギリギリの現実ラインだと思います。
当然、家族構成によって、もしくは希望するライフプランは家庭によって異なりますので、一概にどの家庭にも言えることではありません。
そのため、自分のライフプランを定め、住宅ローン以外の生活費や教育費、老後資金、子供の教育費、子供の人数など希望のライフプランや優先順位を決め、最後まで無理なく返せる適正な金額を借りるのがオススメです。
最後に念押しですが、「銀行が貸してくれる金額=妥当な借り入れ額」と言う認識は絶対にやめましょう。
客観的な意見が欲しい場合には、ファイナンシャルプランナーに相談するのも1つの方法です！
年収の5倍の住宅ローンに限界を感じたら、少しでも低金利で借りることを検討に
年収の5倍では、希望の立地や間取条件のマイホームに手が届かない人。だからこそ、年収の5倍を超えて住宅ローンを検討するのであれば、少しでも低金利の好条件で住宅ローンを借りるミッションが必要です。
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